Građevinsko zemljište i njegova kupovina - šta sve treba da znate?

1. Građevinsko zemljište

1.1. Gde se mogu naći informacije o tome da li se na parceli sme graditi?

Pre svega, trebalo bi da vas zanima da li je zemljište koje nameravate da kupite uopšte građevinsko. To da li se neko zemljište smatra građevinskim ili ne, odnosno, da li je na njemu izgradnja dozvoljena ili ne, utvrđuje se detaljnim opštinskim prostornim planovima koje svaka samouprava donosi zasebno. Detaljni urbanistički plan nekog područja je javno dostupan dokument i može se naći na sajtu svake opštine. 

U suštini, Republika Srbija ima detaljan prostorni i urbanistički plan za celu državu - Generalni urbanistički plan - a regioni i opštine se tim dokumentima upravljaju pri donošenju svojih planova. Urbanistički zavod Srbije, odnosno, Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju su zaduženi za celu zemlju. Ovaj Generalni plan, sastoji se od više zakonskih podakata i svaki od njih se mora uzeti u obzir pre izdavanja građevinske dozvole. To su Plan generalne regulacije i Plan detaljne regulacije. 

1.2. Građevinsko zemljište i izgradnja

To da li se na nekom zemljištu sme graditi ili ne, saznaćete iz Detaljnog regulacionog plana opštine na kojoj se plac koji vas zanima nalazi. Taj plan se naziva detaljnim upravo zato što su u njemu popisane sve zone, delovi, parcele i pozicije sa preciziranom namenom, infrastrukturom, regulacionim i građevinskim linijama, građevinskim parametrima i ostalim informacijama.

Ako parcele u tom planu nema, gradnja nije dozvoljena ili se proveravaju mogućnosti naknadnog upisa ili prenamene zemljišta. 

Na opštinskom sajtu možete po broju parcele ili klikom na nju, videti izveštaj o parceli i proveriti sve ove podatke. Međutim, smatramo da je bolje da lično odete u Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove i tamo se raspitate. U izvesnim slučajevima lokalna samouprava ima takozvano pravo preče kupovine, pa tek ako ona nije zainteresovana, može prepustiti kupovinu fizičkim i pravnim licima. U tom slučaju treba da podnesete odgovarajući zahtev i sačekate odgovor upravnog organa. Osim toga postoji i Prostorni plan područja posebne namene koji obuhvata prirodne, kulturno-istorijske ili ambijentalne celine za koje zbog eksploatacije sirovina, turističkog ili vodnog potencijala kao i zbog njegove ekskluzivnosti, građevinsku dozvolu sme da izda samo nadležno ministarstvo.

1.3. Građevinsko zemljište i njegova prenamena

U prigradskim naseljima se vrlo često dešava da je zemljište kategorizovano kao poljoprivredno te da na njemu gradnja nije dozvoljena. U takvim slučajevima je obavezna promena namene, odnosno, podnošenje zahteva u organu lokalne samouprave za prenamenu u građevinsko zemljište. Tek kada dobijete pozitivno rešenje možete početi s aktivnostima projektovanja i izgradnje objekta. Ako počnete gradnju bez prenamene, objekt se smatra nelegalnim i građevinska inspekcija ga može srušiti u bilo kom trenutku.

2. Da li je građevinska parcela upisana u zemljišne knjige?

2.1. Proverite zemljišne knjige pre kupovine

Važan podatak je da li je zemljište koje planirate da kupite upisano u zemljišne knjige. Zemljišna knjiga je javna isprava u kojoj su dostupni podaci o pravima vlasnika na nepokretnostima, kao što su prava svojine, hipoteke, zemljišni dug i tome slično.

2.2. Građevinsko zemljište, prava svojine, hipoteka i drugo

Ako je parcela upisana u zemljišne knjige, onda za vas nema problema. Mnogo važnih podataka o parceli možete proveriti na izvodu iz zemljišne knjige. Za vas je važno da li su uređena prava svojine, da li su za zemljište izdati pravo preče kupovine, tereti ili hipoteka. Takođe možete proveriti sve što se tiče trenutnog vlasništva nad zemljištem.

2.3. Izvod iz katastra nepokretnosti

Elektronski katastar (еКатастар непокретности) je katastarska evidencija dostupna na internetu, na stranici Geodetskog zavoda Republike Srbije: https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/. Podaci u ovoj elektronskoj evidenciji upisani su za celu RS po opštinama. Elektronski katastar možete naći i u svim okružnim sudovima. Uvid je moguć putem portala, a za registraciju je potrebna imejl adresa.

Ukoliko zemljište koje vam se sviđa nije upisano u zemljišne knjige, ne savetujemo vam da ga kupite, osim ako se vlasnik ne obaveže da pre kupovine uredi upis.

3. Pristup parceli i pravo prolaza

3.1. Pravo svojine se nalazi u zemljišnim knjigama

Pre kupovine placa obavezno proverite i to kakav je prilaz sa javnog puta i da li ima uspostavljena prava svojine. Pravo svojine je neophodno, jer bez njega ne možete prići ni jednoj parceli. Da biste izbegli kasnije sporove sa komšijama, neizostavno proverite da li je pravo svojine, odnosno, prolaza regulisano. I ta informacija se vidi iz upisa u katastar. Ako upisa nema, proverite kakve su mogućnosti da se to dobije i koliko bi vas koštalo.  

3.2. Ako pravo svojine nije upisano

Ako zemljište ima upisano pravo svojine u zemljišnim knjigama, prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasnik RS", br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020“), biće obavezan samo prenos svojine na osnovu kupoprodajnog ili nekog drugog ugovora. Za to će vam biti dovoljan predmetni ugovor overen kod javnog beležnika i dokaz o plaćenim taksama. Trenutne cene taksi, u zavisnosti od statusa lica, kreću se između 10 i 50 EUR.

4. Građevinsko zemljište: komunalno opremanje parcele

Uputno je pre kupovine placa proveriti i takozvanu komunalnu opremljenost. To praktično znači proveru da li plac ima sve komunalne priključke da bi objekt podignut na njemu bio uslovan za život ili ih je moguće dovesti do njega. Dakle, postoje li na samoj parceli priključci za struju, vodu i kanalizaciju? Ako ih nema, da li se kanali za razvođenje moraju i mogu kopati preko susednih parcela? Koliko su daleko električna i telekomunikaciona mreža? Ako je parcela komunalno opremljena, to znači da postoje regulisani priključci na javnu električnu mrežu, da postoji dovod, odnosno, odvod vode i kanalizacije te pristup do javnog puta.

Ovo možete proveriti i tako što ćete na sajtu Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju, opštine na kojoj je parcela, proveriti šta stoji u dokumentima: Generalna rešenja sistema snabdevanja - toplotnom energijom, gasom i naftnim derivatima, električnom energijom i telekomunikacionim uslugama te snabdevanja vodom i Generalna rešenja sistema kanalisanja atmosferskih i otpadnih voda.

5. Komunalne takse i doprinosi

Komunalne takse i doprinosi su davanja koja vas obavezuju, kao buduće vlasnike parcele, da nadoknadite deo troškova koje je opština imala zbog izgradnje komunalne mreže. Visina ovih nadoknada uglavnom zavisi od mesta, lokacije parcele i veličine objekta. Pitajte prodavca da li su te naknade već plaćene i koliko su iznosile. Svaka opština pojedinačno određuje visinu ovih iznosa, a to rade i komunalna preduzeća. Negde se ti troškovi namiruju jednokratno, a negde im se dodaje i održavanje koje se plaća svakog meseca. U tom smislu mnogo zavisi i od statusa opštine - smatra li se razvijenom ili ne te ima li beneficija u tom smislu da bi privukla nove stanovnike ili ne.