Legalizacija

U nastavku:

1. Nezakonita gradnja
2. Legalizacije objekta
3. Legalizacija - cena

1. Nezakonita gradnja

Bespravna gradnja, odnosno, popularno zvana „crna gradnja“ je izgradnja bez pribavljenih važećih građevinske i upotrebne dozvole. Pod nelegalnom gradnjom se podrazumeva ceo objekt ili jedan njegov deo koji se gradi ili je završen pa se koristi bespravno, bez odgovarajućih dozvola i rešenja. Deo objekta podignut bez građevinske dozvole može biti nadgradnja, dogradnja, balkon, terasa, dograđena garaža i drugi delovi koji se ne mogu ukloniti bez oštećenja glavnog dela objekta. Za ovakvu vrstu dela primenjuju se dva zakona: Zakon o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019), odnosno, Zakon o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 9/2020), kao i Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015).

Bespravna gradnja prema ovim propisima obuhvata tri vrste izgradnje, a to su bespravna gradnja, neusaglašena gradnja i opasna gradnja. U slučaju da inspekcija zatekne gradnju nelegalnog objekta ona nalaže momentalni prestanak radova i obavezno rušenje, uz podnošenje prekršajnih i krivičnih prijava po više osnova. Ako se donese i Rešenje o obaveznom rušenju, vlasnik mora da plati i izradu plana rušenja.

Savet stručnjaka iz firme geodetski biro SANE-SV

1. Šta je od dokumentacije neophodno za proces ozakonjenja?

* Dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu
* Elaborat geodetskih radova
* Izveštaj o zatečenom stanju
* Plaćene takse za ozakonjenje

2. Šta se radi u situacijama kada imamo objekt koji je izgrađen na zemljištu u javnoj svojini?

Za objekt izgrađen na površinama javne namene odnosno na zemljištu u javnoj svojini, nadležni organ će izdati rešenje o ozakonjenju, ako u postupku bude pribavljena saglasnost upravljača javnog dobra, odnosno, saglasnost organizacije nadležne za zaštitu prirodnih i/ili kulturnih dobara.

Nadležni organ, dostavlja zahtev za davanje saglasnosti za ozakonjenje upravljaču javnog dobra, odnosno, organizaciji nadležnoj za zaštitu prirodnih i/ili kulturnih dobara.

Upravljač javnog dobra, odnosno organizacija nadležna za zaštitu prirodnih, odnosno, kulturnih dobara dužna je da pisanu saglasnost ili odbijanje davanja saglasnosti za ozakonjenje dostavi nadležnom organu u roku od 15 dana od dana dostavljanja zahteva.

Saglasnosti koje dostavljaju upravljači javnih dobara ne mogu biti u suprotnosti s uslovima iz planskog dokumenta, niti utvrđenim urbanističkim parametrima, odnosno, u suprotnosti s opštim aktom jedinice lokalne samouprave kojim je uređena spratnost objekta.

U slučaju dostavljanja saglasnosti za ozakonjenje, nadležni organ nastavlja postupak ozakonjenja.

U slučaju da upravljač javnog dobra da saglasnost koja je u suprotnosti sa uslovima iz planskog dokumenta, utvrđenim urbanističkim parametrima, odnosno, u suprotnosti sa opštim aktom jedinice lokalne samouprave kojim je uređena spratnost objekta, nadležni organ izdaje rešenje o ozakonjenju isključivo u skladu s urbanističkim i drugim parametrima iz važećeg planskog dokumenta, odnosno, u skladu s opštim aktom jedinice lokalne samouprave kojim je uređena spratnost objekta.

U slučaju da upravljač javnog dobra, odnosno, organizacija nadležna za zaštitu prirodnih, odnosno, kulturnih dobara odbije davanje saglasnosti za ozakonjenje, nadležni organ će rešenjem odbiti zahtev.

3. Da li je moguće prodati objekt koji nije ozakonjen?

Zakon o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS", br. 96/2015 i 83/2018) predviđa da nema razlika između uknjiženih i neuknjiženih nekretnina. Sa stanovišta kupovine i prodaje razlika je u tome što se na uknjiženim nekretninama može uspostaviti hipoteka i mogu se kupiti putem stambenog kredita banaka, a sa neuknjiženim nekretninama to nije slučaj. Razlozi zašto nekretnina nije uknjižena mogu biti različiti. Prilikom kupovine nelegalne nekretnine dobro treba otvoriti oči i sagledati kompletnu situaciju.

Najbitnije je da je za nelegalnu nekretninu podnet zahtev za ozakonjenje, odnosno legalizaciju. To je jedan od osnovnih uslova i jedan od dokumenata koje traži javni beležnik pri overi kupoprodajnog ugovora. Potvrda o predatom zahtevu se dobija u opštinskom telu kod kojeg se vodi postupak ozakonjenja - objašnjavaju iz nevladine organizacije za besplatnu pravnu pomoć. Drugi bitan dokument je osnov sticanja prodavaca - prodavac mora da ima kupoprodajni ugovor ili drugi osnov kao dokaz vanknjižnog vlasništva. Kada su u pitanju nelegalne kuće, bitna je stvar da je zemljište na kojem se kuća nalazi u privatnoj svojini prodavca.

Molbu za uknjižbu zgrade može da podnese svako ko je u neuknjiženoj zgradi kupio stan. Ipak, najpre mora da se upiše cela zgrada i svi stanovi na investitora. Potom se s investitora skidaju ta prava i prebacuju na onoga ko je podneo molbu. Sledeći korak bi mogao da bude nabavljanje dokumenata koja pokazuju ko je vlasnik ili korisnik zemljišta, a njega ima investitor, opština ili Direkcija za gradsko građevinsko zemljište i izgradnju grada, u zavisnosti od veličine objekta. Zatim, potrebne su i građevinska i upotrebna dozvola.

Ukoliko je nepokretnost izgrađena bez građevinske dozvole ili nije dobila upotrebnu dozvolu zbog odstupanja od građevinske dozvole, istu je nemoguće upisati u katastar nepokretnosti. Međutim, to ipak ne znači da ista mora biti porušena, ili da nikada ne može postati legalna. Put do njene uknjižbe vodi kroz postupak ozakonjenja. Ovaj postupak u Beogradu vodi se pred Sekretarijatom za poslove legalizacije objekata. Kada Sekretarijat donese rešenje o ozakonjenju, isto se po službenoj dužnosti dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, koja na osnovu njega upisuje nepokretnost u katastar, čime ona postaje legalna i uknjižena.

g. Nikola Milić, geodetski biro SANE-SV

*Ako je objekt nelegalan i neozakoni se, može biti srušen*

1.1. Nelegalna gradnja

Bespravna gradnja obuhvata objekte za koje je propisana građevinska dozvola, ali se radovi izvode ili su izvedeni bez uredne, važeće građevinske dozvole. Bespravna gradnja obuhvata i objekt za koji je građevinskom dozvolom dozvoljena zamena, ali nije uklonjen u propisanom roku.

1.2. Neusklađena gradnja

Neusklađenom gradnjom, u zakonskom smislu, smatra se svako izvođenje radova koje odstupa, po bilo kom osnovu, od onog koje je definisano projektom na osnovu kog je građevinska dozvola izdata. Neusaglašena gradnja obuhvata i objekte za koji je izdata pravosnažna građevinska dozvola, ali se oni koriste suprotno određenim, definisanim uslovima i upotrebnoj dozvoli.

1.3. Opasna gradnja

Opasna gradnja je gradnja koja se izvodi ili već završena, a koja na neki način ugrožava imovinu, zdravlje i život ljudi, saobraćaj, okolne objekte ili okolinu.

2. Legalizacije objekta

U slučaju da nepokretnost nije legalizovana, rizikujete prijave građevinskoj i poreskoj inspekciji, bilo po prijavi pojedinca bilo organa lokalne samouprave, a potom i osudu zbog činjenja krivičnog dela. Nelegalna gradnja je u Republici Srbiji od 2002. krivično delo za koje su zaprećene prekršajne, ali i kazne čak do osam godina zatvora.

Zakon o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015) je vlasnicima nelegalnih objekata omogućio da, pre svega, po jednostavnoj, a onda bržoj i jeftinijoj proceduri, ozakone svoje kuće i stanove. Njime je omogućeno svima, koji su do dana njegovog donošenja, podneli zahteve za legalizaciju uz odgovarajuću dokumentaciju i plaćene takse, da to i završe.

Međutim, ako do dana donošenja ovog zakona vlasnik nije podneo zahtev, ni to nije nerešivo. Potrebni su dokazi o vlasništvu i plaćenoj taksi prema kvadraturi kao i Izveštaj o zatečenom stanju. Izveštaj mogu sačiniti samo ovlašćena privredna društva i pravna lica, a njegov sastavni deo je elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekt. Ovakav dokument se može sastaviti u svakom projektnom birou.

S druge strane, onaj ko u ovaj izveštaj, koji se smatra pravnim dokumentom, unese netačne podatke, u zavisnosti od toga da li je u pitanju privredno društvo ili drugo pravno lice, može da bude prekršajno kažnjeno sumom od 100.000 do 1.000.000 RSD, dok se za odgovorno lice novčana kazna kreće od 100.000 do 200.000 RSD.

Pored novčane kazne alternativno su propisane i kazne zatvora za prekršaj odgovornog projektanta, odgovornog izvođača radova ili preduzetnika, ako unesu netačne podatke u Izveštaj ili ne prikažu stvarno stanje i stepen završenosti objekta.

U svakom slučaju, ono što je sigurno jeste da se nelegalizovane nekretnine teško prodaju, ako se uopšte mogu prodati, administrativne komplikacije se umnožavaju, a vlasnici nisu u prilici ni da konkurišu za bilo kakve kredite, beneficije niti subvencije. Isključivo je legalizacijom moguće uknjižiti nepokretnost u Katastar. Na taj način vlasnik dobija kućni broj, stiče pravo da upiše imovinu kao svoju i može da dokaže vlasništvo, kao što može da ozakoni svoj deo etažne svojine u višestambenoj zgradi. Legalizacijom objekta ili njegovog dela, vlasnik nekretnine može da ulazi u pravne poslove kao što su prodaja, kupovina, razmena i hipotekarni kredit.

3. Legalizacija - cena

Taksa za ozakonjenje kuća i stanova do 100 m2 je 5.000,00 RSD, do 200 m2 je 15.000,00 RSD, a do 300 m2 - 20.000,00 RSD. Za sve objekte čija je površina veća od 300 m2, cena taksa je 50.000,00 RSD.