1. Legalizacija - šta sve treba da znate?

1.1. Šta je crna gradnja?

Crna gradnja je popularan izraz za ono što je u zakonskim aktima definisano kao bespravna gradnja. Bespravna gradnja je svaka gradnja koja se svrstava u jednu od sledećih kategorija:

• • Nelegalna gradnja: ovde spada svaka vrsta građevinskih radova koji se izvode ili su izvedeni sa nevažećom građevinskom dozvolom ili bez nje.
  • Neusklađena gradnja: znači da je za građevinske radove izdata građevinska dozvola, ali se izgradnja izvodila ili se izvodi u suprotnosti propisanim uslovima. To takođe može da znači da se objekat koristi u svrhe koje nisu navedene u građevinskoj dozvoli.
  • Opasna gradnja: ova vrsta izgradnje znači da završen objekat ili onaj koji se još uvek gradi ugrožava imovinu, zdravlje i život ljudi, saobraćaj, susedne objekte ili okolinu.

1.2. Kada je potrebna građevinska dozvola

Građevinska dozvola je preduslov za određene tipove izgradnje. Kada se latite gradnje ili uređenja okoline, desi se da prosto ne znate u koju kategoriju spada budući objekat niti da li je za njega potrebna dozvola. Uredba kojom je to određeno naziva se Pravilnikom o klasifikaciji objekata, a sačinjena je u odnosu na to koliko je izgradnja složena, pa su svi objekti podeljeni u 4 grupe:

• • A - nezahtevni objekti,
  • B - manje zahtevni objekti,
  • C - zahtevni objekti i
  • G - inženjerski objekti.

Za nezahtevne objekte kakvi su: senice čija je osnova do 15 m2, staze, platoi, vrtni bazeni i ribnjaci površine do 12 m2 i dubine do 1 m, nastrešnice čija je osnova do 10 m2, dečja igrališta, dvorišni kamini do 1,2 m2 širine i visine do 3 m, kolski prilazi objektima širine 2,5-3 m i solarni kolektori te slično, pod uslovom da ne remete izgled ni funkciju postojećih i susednih objekata niti pešačkih staza, građevinska dozvola nije potrebna.

Za sve ostale objekte građevinska dozvola je obavezna i ona se izdaje na osnovu projektne dokumentacije. Pre početka izgradnje, mora se proveriti i to da li je na vlasničkoj parceli dozvoljena gradnja; provera se vrši u nadležnom organu lokalne samouprave kome se podnose Zahtev za odobrenje za gradnju i Zahtev za izdavanje građevinske dozvole. Zahteve podnosi projektant, odnosno, arhitekta, a u dokumentaciji treba da budu dokaz o vlasništvu i pravu na gradnju, podaci o lokaciji, projektna dokumentacija te potvrde o plaćenim naknadama i doprinosima.

1.3. Kršenje građevinskih propisa

Prilikom izgradnje objekata poštovanje svih građevinskih propisa je zakonska obaveza. Poštovanje propisa osigurava da objekat bude izgrađen u skladu sa svim zahtevima i stoga ne ugrožava zdravlje ni imovinu ljudi niti narušava koncept određen urbanističkim ili drugim planovima uređenja. Jednom rečju, da ne bude crna gradnja. Za jednostavne i nezahtevne objekte najvažnije je da su podignuti na osnovu statičkog proračuna i zato stabilni i sigurni, i da su vatrootporni, dok su drugi preduslovi manje važni. Ovakvi objekti nisu namenjeni stanovanju već se smatraju pomoćnim i zato nije nužno da budu detaljno projektovani niti građevinsko-tehnički provereni.

Građevinska dozvola za renoviranje koje ne podrazumeva posezanje u noseću konstrukciju objekta nije obavezna. U slučaju da se odlučite za rekonstrukciju koja uključuje intervenciju na nosećim elementima strukture, onda je građevinska dozvola neophodna, zapravo, nov statički proračun, jer se, recimo, rušenjem nosećih zidova menja cela statika objekta. Tu su i propisi o protivpožarnoj zaštiti kao i oni vezani za termoprovodljivost, energetsku efikasnosti i za druge tehničke zahteve koji se tiču bezbednosti stanovanja i bez njih ne može da se dobije upotrebna dozvola.

Poštovanje propisa o izgradnji kontroliše građevinska inspekcija i ako inspektori utvrde postojanje nepravilnosti mogu izreći novčane, prekršajne kazne, ali i naložiti zatvaranje gradilišta, odnosno, vraćanje u pređašnje stanje ili, u krajnjem slučaju, rušenje. Krivična odgovornost se javlja samo u izuzetnim slučajevima koje određuje Tužilaštvo. Da biste izbegli bilo koju od ovih nepoželjnih situacija, morate se obratiti odgovornom projektantu sa licencom koji poznaje ograničenja u skladu sa prostornim planovima i moći će da vas posavetuje i projektuje objekat tako da bude pravno i formalno ispravan.

2. Legalizacija objekta

2.1. Zašto legalizovati objekat?

Legalizacija bespravne gradnje uglavnom se pokreće zbog jednog od ova tri najčešća razloga: onda kada se pojavi potreba za prodajom nekretnine, kada vlasnik želi da dozida deo ili ceo nov objekat na parceli gde je već bespravno gradio ili ako želi da renovira bespravno podignut objekat. Dešava se i da komšije ili lokalni organ uprave prijave bespravnu gradnju. Legalizacija bespravne gradnje je poželjna i korisna premda znači veće troškove, prvenstveno zato što objekat postaje vaše legalno vlasništvo, pa možete njime dalje raspolagati po sopstvenoj volji bez ikakvih smetnji, a to znači da možete da ga upišete u katastar i potom proširujete i menjate, izdajete, prodate ili podignete kredit ili stavite pod hipoteku. Legalizovan objekat je uvek i u svakom smislu vredniji od nelegalizovanog i nudi veću pravnu sigurnost od bespravne gradnje. U tom smislu je donet i Zakon o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Sl. glasnik RS", br. 25/2013 i 145/2014), pa predlažemo da se posavetujete sa stručnjakom o opcijama koje nudi.

2.2. Kada legalizacija nije moguća

Nažalost, postoje i slučajevi kada legalizacija objekta nije moguća. Zakonom su kod nas predviđeni sledeći slučajevi:

• • objekti izgrađeni bez građevinske dozvole ili odobrenja za izgradnju u skladu sa propisima po kojima u vreme izgradnje nije bila propisana takva obaveza;
  • objekti za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, a koji se koriste bez izdatog rešenja o upotrebnoj dozvoli;
  • objekti izgrađeni, odnosno rekonstruisani onda kada se investitor pozivao na svoje pravo na objektu ili zemljištu na kome je objekat izgrađen protivno cilju zbog koga je to pravo zakonom ustanovljeno ili priznato, odnosno, suprotno cilju rešenja ili drugog pojedinačnog akta kojim je utvrđeno pravo u skladu sa zakonom, a naročito u slučaju kada investitor izgradi objekat trajnog karaktera na zemljištu koje mu je dato na privremeno korišćenje i/ili na osnovu rešenja donetog u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata;
  • objekti koji se u smislu zakona kojim se uređuje odbrana smatraju vojnim objektima, odnosno na objekte koji se u smislu zakona kojim se uređuje rudarstvo smatraju rudarskim objektima, postrojenjima i uređajima;
  • objekti izgrađeni ili rekonstruisani na zemljištu nepovoljnom za građenje (klizišta, močvarno tlo i sl.);
  • objekti izgrađeni ili rekonstruisani od materijala koji ne obezbeđuju trajnost ni sigurnost;
  • objekti izgrađeni na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene i koji su obavezno u javnoj svojini, objekti izgrađeni u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra (osim vikendica i drugih porodičnih objekata za odmor u drugom stepenu zaštite prirodnog dobra), odnosno u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine, odnosno, radovi na samom kulturnom dobru od izuzetnog značaja ili dobru upisanom u Listu svetske kulturne baštine, izgrađeni u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, vojnom kompleksu i zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa i objekata infrastrukture posebne namene, odnosno izgrađeni, rekonstruisani ili dograđeni suprotno propisima o odbrani kojima su propisane posebne obaveze kao i drugi objekti izgrađeni u zaštitnim zonama u skladu sa odredbama posebnih zakona.

2.3. Prenamena objekta

Da biste promenili namenu objekta, morate pribaviti građevinsku dozvolu. Iako nije u pitanju posezanje u konstrukciju ni strukturu objekta pri renoviranju postojećeg ili podizanju novog, promena namene objekta može povećati razne efekte na okolinu. Ovo može direktno uticati na postepeno propadanje datog područja ili naneti štetu imovini okolnih vlasnika.

2.4. Legalizacija bespravne gradnje, izgrađene na poljoprivrednom zemljištu

Postoji mogućnost ozakonjenja objekata koji su sagrađeni na poljoprivrednom zemljištu, ali se u tom slučaju mora utvrditi ispunjenost uslova u skladu sa Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008 - dr. zakon, 41/2009 i 112/2015) kao i na osnovu Zakona o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015 i 83/2018) i Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018 i 31/2019).

Budući da je ovo čisto pravnička stvar koja zahteva pokretanje i vođenje upravnih postupaka pred različitim organima, preporučujemo da se posavetujete ili angažujete advokata kome su građevinsko-pravni poslovi specijalnost.

3. Kako teče postupak ozakonjenja bespravnih objekata?

Prema trenutno važećim propisima Republike Srbije, predmet ozakonjenja mogu biti objekti koji se mogu uskladiti sa važećim planskim dokumentima u pogledu namene i spratnosti objekta; ovde spadaju i objekti za koje se utvrdi da im je namena kompatibilna planskim dokumentima. U izuzetnim slučajevima, predmet ozakonjenja mogu biti i objekti koji imaju spratnost veću od spratnosti propisane važećim planskim dokumentima, ako je to uređeno opštim aktom jedinice lokalne samouprave.

Dokumentacija potrebna za ozakonjenje objekata je:

• • dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu,
  • izveštaj o zatečenom stanju objekta, čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekat,
  • dokaz o uplati takse za ozakonjenje.

Po utvrđivanju ispunjenosti ovih uslova, nadležni organ obaveštava vlasnika nezakonito izgrađenog objekta da u roku od 30 dana od dana dostavljanja obaveštenja, dostavi dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu odnosno objektu, osim u slučaju da je dokaz o odgovarajućem pravu već dostavljen u postupku legalizacije bespravno izgrađenog objekta.

Ako vlasnik nezakonito izgrađenog objekta ne dostavi dokaz o odgovarajućem pravu, a ne zatraži produžetak roka, nadležni organ će rešenjem odbaciti zahtev.

Kada nadležni organ utvrdi da su ispunjeni prethodni uslovi i da postoji odgovarajuće pravo na objektu, odnosno zemljištu, nastavlja postupak pribavljanjem tehničke dokumentacije (Član 11. Zakona).

Za objekte na kojima je pravo svojine upisano u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, ne sprovodi se postupak propisan ovim zakonom, već nadležni organ, po pribavljanju dokaza o odgovarajućem pravu na objektu odnosno zemljištu, obaveštava podnosioca da uplati taksu za ozakonjenje i po dostavljanju dokaza o uplati, donosi rešenje o ozakonjenju.

4. Ko vrši legalizaciju objekta?

Rešenje o ozakonjenju objekta izdaje ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, po sprovedenom postupku, kada utvrdi da nezakonito izgrađeni objekat ispunjava propisane uslove za korišćenje i druge uslove propisane ovim zakonom.

5. Koliko košta legalizacija?

Kada nadležni organ utvrdi da postoji mogućnost ozakonjenja, obaveštava vlasnika nezakonito izgrađenog objekta da u roku od 15 dana od dana dostavljanja obaveštenja, plati taksu za ozakonjenje u iznosu od (cene su date prema trenutno važećem Cenovniku):

• • 5.000 dinara za porodični objekat ili stan korisne površine do 100 m2, za pomoćne i ekonomske objekte, proizvodne i skladišne objekte.
  • 15.000 dinara za porodične stambene objekte i stanove korisne površine od 100 m2 do 200 m2.
  • 20.000 dinara za porodične stambene objekte i stanove korisne površine od 200 m2 do 300 m2.
  • 50.000 dinara za porodične stambene objekte korisne površine preko 300 m2.
  • 250.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine do 500 m2 i komercijalne objekte do 500 m2.
  • 500.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine od 500 m2 do 1.000 m2 i komercijalne objekte od 500 m2 do 1.000 m2.
  • 1.000.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine od 1.000 m2 do 1.500 m2 i komercijalne objekte od 1.000 m2 do 1.500 m2.
  • 3.000.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine preko 1.500 m2 i komercijalne objekte preko 1.500 m2.