1. Šta je zahtev za građevinsku dozvolu?

Građevinska dozvola je potrebna kako za novogradnju, tako i za proširenje, nadogradnju, dogradnju, rekonstrukciju, prenamenu objekta ili podizanje garaže. Za izvođenje radova, biće potrebno i odobrenje za gradnju. Odvojeni zahtevi, kako za odobrenje izgradnje, tako i za građevinsku dozvolu, predaju se nadležnim organima lokalne samouprave. Novim Zakonom o planiranju i izgradnji omogućena je Objedinjena procedura izdavanja građevinske dozvole za najviše 28 dana. Svi zahtevi se podnose elektronskim putem.

Zahtev za izdavanje građevinske dozvole je službeni dokument kojim podnosite zahtev za izgradnju ili rekonstrukciju objekta. Uz prijavu morate dostaviti i priložiti potrebne priloge kako bi vam nadležni opštinski organ izdao građevinsku dozvolu. Zahtev za izdavanje građevinske dozvole mora da sadrži svu projektnu dokumentaciju i izjave ili uverenja kojima se dokazuje da je izgradnja željenog objekta na navedenom mestu usklađena sa svim prostornim planovima i da su pribavljene sve potrebne saglasnosti za početak izgradnje.

2. Šta mora da sadrži zahtev za izdavanje građevinske dozvole?

2.1. Podaci koji se uključuju u zahtev za izdavanje građevinske dozvole su sledeći:

• uslovi zа projektovаnje, odnosno, priključenje objekаtа nа infrаstrukturnu mrežu;
• izdаvаnje lokаcijskih uslovа;
• izdаvаnje grаđevinske dozvole;
• izmene lokacijskih uslova i građevinske dozvole;
• prijаva rаdovа;
• pribavljanje saglasnosti na projekt za izvođenje u pogledu mera zaštite od požara;
• prijava završetka temelja i završetka objekta u konstruktivnom smislu;
• distribuiranje informacija i akata (o građevinskoj dozvoli, prijavi radova, završetku temelja i sl.);
• priključenje nа infrаstrukturnu mrežu;
• izdаvаnje upotrebne dozvole;
• upis prаvа svojine nа izgrаđenom objektu.

2.2. Uz Zahtev za izdavanje građevinske dozvole podnose se i:

• lokacijska dozvola, ne starija od 6 meseci;
• glavni projekt u tri primerka s izveštajem o izvršenoj tehničkoj kontroli;
• dokaz o pravu svojine, odnosno zakupa na građevinskom zemljištu;
• dokaz o uređivanju odnosa u pogledu plaćanja naknade za uređenje građevinskog zemljišta;
• drugi dokazi određeni urbanističkim planom i Lokacijskom dozvolom (konzervatorski uslovi i sl.);
• dokaz o uplati administrativne takse.

2.3. Broj potrebnih primeraka

Pravilnikom o sadržini i načinu izdavanja građevinske dozvole iz 2011. i 2013. godine, određeno je da su obavezna 3 primerka: jedan za nadležni organ, jedan za nadležnu inspekciju i jedan za vlasnika. Na osnovu svog, originalnog primerka svakog dokumenta imaćete dokaz o vlasništvu nad dokumentacijom te početku i trajanju celog projekta.

3. Rok za izdavanje građevinske dozvole

Građevinska dozvola je upravni akt koji izdaje nadležni organ lokalne samouprave u roku od 5 dana od dana podnošenja, odnosno, dostavljanja urednog zahteva.

Ova dozvola se izdaje investitoru koji dostavi izvod iz projekta za građevinsku dozvolu i projekt za građevinsku dozvolu, a koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu, pri čemu je i odgovarajućoj jedinici lokalne samouprave platio sve propisane administrativne takse i doprinose za uređenje građevinskog zemljišta.

Nadležni organ je zadužen isključivo za proveru ispunjenosti formalnih uslova za izgradnju. Investitor nema obavezu plaćanja doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta do prijave radova. Po izdavanju građevinske dozvole, investitor može pristupiti izvođenju pripremnih radova i izradi projekta za izvođenje.

Nadležni ogan uprave građevinsku dozvolu treba da izda u roku od 5 radnih dana , od dana podnošenja zahteva.

4. Ko izdaje građevinsku dozvolu?

Ovaj dokument izdaje opština nadležna za izdavanje građevinske dozvole za teritoriju na kojoj je vaša parcela. On se izdaje rešenjem u roku od osam dana od dana podnošenja urednog zahteva, uz naknadu stvarnih troškova njenog izdavanja. Sastavni deo rešenja je Glavni projekt. Građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa gradnjom objekta, odnosno, izvođenjem radova u roku od dve godine od dana pravosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola.

Za potrebe dobijanja dozvole investitor može da angažuje privredno društvo (arhitektonski biro ili licenciranog projektanta/arhitektu) koje ima odgovarajuću dozvolu i koje je upisano u registar za izradu tehničke dokumentacije na poslovima izrade glavnog projekta. Glavni projekt u tri primerka s izveštajem o izvršenoj tehničkoj kontroli prilaže se prilikom podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole i mora biti u skladu sa lokacijskom dozvolom.

4.1. Rok za obradu građevinske dozvole u Odeljenju za urbanizam je 15 radnih dana:

5. Ko podnosi zahtev za građevinsku dozvolu?

Zahtev za izdavanje građevinske dozvole nije dokument koji bi bio vezan za određeno pravno ili fizičko lice. Nije nužno da ga podnese investitor, premda je to uglavnom slučaj. Zahtev za izdavanje građevinske dozvole, budući da se podnosi elektronski, može da uloži i vaš ovlašćeni predstavnik, odnosno, arhitekta koji je izradio dokumentaciju. Elektronski formulari na zvaničnom sajtu nadležnog organa namenjeni su novogradnjama, rekonstrukcijama postojećih objekata, rušenjima, dogradnjama, nadgradnjama, podizanju krova – dakle, tu su odrednice čijim popunjavanjem možete da zatražite dozvolu za sve vrste i tipove građevinskih radova kao i prenamenu objekta.

Preporučujemo da se upoznate sa svim ovim informacijama i tokom procedure na zvaničnim sajtovima nadležnih lokalnih organa.

6. Koliko košta dobijanje građevinske dozvole?

Prvo se plaća iznos doprinosa za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, koji je naveden u građevinskoj dozvoli, pa se onda vrši prijava radova. Trošak doprinosa za komunalno opremanje građevinskog zemljišta (Gradska uprava za građevinsko zemljište i investicije - ZIG) jeste najveća stavka prilikom gradnje kuće (ne računajući samu izgradnju objekta). Ovaj iznos varira, pošto zavisi od opštine do opštine. U Novom Sadu, na primer, ide i do 100 EUR/neto m2 objekta. Upravo zbog toga što mnogi investitori žele da izbegnu ovo plaćanje, nastaje veliki broj nelegalnih i neuknjiženih objekata.

Ukupna cena izrade i dobijanja građevinske dozvole zavisi od veličine objekta, složenosti konstrukcije, zahtevnosti terena na kome će se graditi, ali i od samog projektanta-arhitekte. Izrada projekta za dobijanje građevinske dozvole za prosečnu porodičnu kuću uključuje idejni arhitektonski projekt, traženje i dobijanje svih potrebnih saglasnosti i vođenje postupka, izradu elaborata i potrebnih rešenja – rečju, oko 1.800 EUR. Pre početka same gradnje potrebni su još izvođački projekt, odnosno, arhitektonski planovi i detaljni nacrti u razmeri 1:50, nacrti mašinskih i elektroinstalacija, statike i građevinske konstrukcije, detaljan popis građevinskih i zanatskih radova te posete gradilištu u toku izgradnje. Okvirna cena izvođačkog projekta je oko 1.800 EUR. Ceo proces tako može da izađe između 1.200 i 5.000 EUR.

6.1. Cenovnik administrativnih taksi za izdavanje građevinske dozvole u ​​Srbiji:

Takse za lokacijske uslove popularno se nazivaju RAT, GAT i CEOP i njihov iznos varira od opštine do opštine. Ipak, pretvoreno u evre, prosek je oko 35 EUR za GAT, oko 20 EUR za RAT i oko 10 EUR za CEOP – pri čemu se ovi iznosi odnose na objekte A kategorije u koje spadaju porodične kuće do 400 m2.

• kopija vlasničkog lista je 3.000 RSD,
• informacije o lokaciji su 5.000 RSD,
• republička administrativna taksa (Uplata javnih prihoda izuzev poreza i doprinosa po odbitku) je 790 RSD,
• naknade za usluge koje vrši gradska uprava su 265 RSD + 1.600 RSD + 1.970 RSD + 2.165 RSD,
• RAT je 2.200 RSD,
• taksa za podnošenje zahteva po privremenom broju predmeta/zahteva je 1.080 RSD,
• naknada za CEOP – izdavanje građevinske dozvole (Agenciji za privredne registre) je 500 RSD +3.000 RSD,
• građevinska dozvola – doprinos za uređenje građevinskog zemljišta – između 20.000 i 50.000 RSD,
• izdavanje tehničkih uslova za izgradnju stambenog objekta na katastarskoj parceli je 2.030 RSD,
• IUPP – uslovi za objekt sa jednim brojilom (Elektrodistribuciji Srbije) je 4.893 RSD,
• troškovi izrade uslova za projektovanje vodovodnog priključka su 6.000 RSD,
• prijava radova opštini je 1.260 RSD,
• prijava završetka izrade temelja je 320 RSD +1.410 RSD,
• prijava završetka objekta u konstruktivnom smislu je 320 RSD +1.410 RSD,
• upotrebna dozvola je 320 RSD +1.880 RSD. 

Dakle, prema opštinskom cenovniku koji smo uzeli za ilustraciju našeg primera, ukupan iznos koji treba da platite za sve administrativne takse u Republici Srbiji za izdavanje građevinske dozvole za kuću do 400 m2 je minimalno 62.063 RSD, odnosno, oko 600 EUR - prema podacima za 2022. godinu.

Napomena: navedene cene su preuzete sa jednog lokalnog opštinskog sajta kao ilustrativni primer. Za tačne iznose morate pogledati cenovnik koji ima opština na čijoj se teritoriji nalazi vaša parcela.

7. Objedinjena procedura izdavanja građevinske dozvole

Zakonom o planiranju i izgradnji iz 2018. godine jeste propisana Objedinjena procedura koja nominalno treba da traje 28 dana, međutim, budući da svaka instanca koju dokumentacija treba da prođe ima sopstvene rokove, jasno je da taj vremenski rok može da se produži i na više meseci. 

7.1. Objedinjena procedura

Objedinjena procedura, definisana Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure („Službeni glasnik RS", broj 68/2019), zapravo je razmena dokumentacije između organa sa javnim ovlašćenjima bez posredovanja tražilaca, odnosno, podnosilaca zahteva. Ovakav proces je osmišljen upravo zbog toga da bi se izbeglo beskrajno obilaženje šaltera raznih organa lokalne samouprave, a sa druge strane, centralna elektronska evidencija i samim organima obezbeđuje bolji uvid u kretanje i izdavanje tehničkih dokumenata i akata.  

7.2. Šta je obuhvaćeno objedinjenom procedurom?

• Pribаvljаnje uslovа zа projektovаnje, odnosno priključenje objekаtа nа infrаstrukturnu mrežu;
• Izdаvаnje lokаcijskih uslovа;
• Izdаvаnje grаđevinske dozvole;
• Izmene lokacijskih uslova i građevinske dozvole;
• Prijаva rаdovа;
• Pribavljanje saglasnosti na projekat za izvođenje u pogledu mera zaštite od požara;
• Prijava završetka temelja i završetka objekta u konstruktivnom smislu;
• Distribuiranje informacija i akata (o građevinskoj dozvoli, prijavi radova, završetku temelja i sl.);
• Priključenje nа infrаstrukturnu mrežu;
• Izdаvаnje upotrebne dozvole;
• Upis prаvа svojine nа izgrаđenom objektu.

8. Od ideje do upotrebne dozvole

Osnovni koraci, odnosno, varijante procedure koja sledi od ideje do upotrebne dozvole, ostvaruju se na sledeći način:

8.1. Utvrđivanje uslova za izgradnju i izvođenje radova:

• Informacija o lokaciji
• Idejno rešenje
• Lokacijski uslovi

8.2. Pribavljanje akta kojim se odobrava gradnja i/ili izvođenje radova

Dobijanje građevinske dozvole:

• Generalni projekt i prethodna studija opravdanosti (nije obavezna za sve).
• Idejni projekt i/ili studija opravdanosti.
• Projekt za građevinsku dozvolu (PGD).
• Tehnička kontrola projekta za građevinsku dozvolu.
• Izvod iz projekta za građevinsku dozvolu.
• Dokaz o uređenju imovinsko-pravnih odnosa.
• Projekt izgradnje infrastrukture - gradnja na neopremljenim lokacijama (u slučajevima kada nema određenih trasa infrastrukture).
• Dokaz o uplati doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta.
• Izdavanje građevinske dozvole.
• Izmena građevinske dozvole (u slučajevima pojave odstupanja pre ili u toku izgradnje).
• Pribavljanje Rešenja o odobrenju izmena građevinske dozvole.
• Idejni projekt za radove koji se vrše na osnovu Rešenja o odobrenju.

8.3. Rešenje o odobrenju izmena građevinske dozvole

Posebni slučajevi

• Objekti i radovi koji se mogu izvoditi bez izdatih akata.
• Postavljanje i uklanjanje privremenih montažnih objekata.
• Izgradnja na osnovu privremene građevinske dozvole.
• Uklanjanje objekata.

8. 4. Izvođenje radova počinje se nakon kompletiranja sledeće dokumentacije:

• Projekt za izvođenje
• Pribavljanje saglasnosti
• Prijava radova
• Izvođenje radova
• Stručni nadzor

9. Odobren zahtev za građevinsku dozvolu

Izgradnju kuće možete započeti tek nakon što dobijete važeću građevinsku dozvolu od nadležne opštine. Broj građevinske dozvole mora biti naveden na građevinskoj tabli uz ostale podatke. Naravno, za stvarnu realizaciju i izgradnju kuće nije dovoljna samo dokumentacija za građevinsku dozvolu (DGD), potreban je i projekt za realizaciju (PZI).

9.1. Završni delovi procesa

• Priključenje objekta na infrastruktune sisteme i mreže
• Projekt izvedenog objekta (u slučaju da je odstupljeno od PGD-a)
• Tehnički pregled
• Upotrebna dozvola
• Uknjiženje objekta

10. Zaključak

Iako je Pravilnikom o objedinjenoj proceduri podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole ceo proces olakšan i ubrzan, preporučili bismo vam da se obratite nekom stručnjaku koji će vam pomoći da se sve završi što brže i bez problema.