Lokacija, cena i kupovina nekretnina

1. Vrednost imovine i šta na nju utiče

Pored lokacije u centru ili u najpoželjnijim delovima kao i na periferiji, vrednost nekretnine zavisi i od infrastrukture i komunalnog uređenja. Uglavnom nekretnine u blizini autoputeva dobijaju na vrednosti. Gde god se infrastruktura gradi ili obnavlja, cene nekretnina imaju tendenciju rasta.

Onog trenutka kada počinje izgradnja puteva na određenom području, vrednost nepokretnosti raste, a razlog leži u dostupnosti, odnosno, bržoj komunikaciji sa centrom te javnim i poslovnim čvorištima i objektima.

Cena nekretnine je viša ako se nalazi u blizini državnih i javnih institucija, obrazovnih ustanova raznih profila i za različite uzraste, trgovinskih, društvenih i kulturnih jedinica koje garantuju pristup socijalnim dešavanjima lokalnog i internacionalnog značaja, a nisu nebitne ni dobre saobraćajne veze, poput stanica javnog mesnog ili međunarodnog prevoza. Međutim, za nekretnine koje se nalaze u blizini bučnih mesta: magistralnih puteva, fabrika, većih tržnih centara, železničkih stanica i sličnih lokacija važi sasvim suprotno. Takve nekretnine će biti manje popularne među potencijalnim kupcima i samim tim će imati nižu vrednost.

2. Lokacija nekretnine je važna!

Pre kupovine, možda je najvažnije to da se raspitate i prikupite što više informacija o samoj lokaciji. Pristupačnost, buka, blizina važnih uslužnih delatnosti i drugi faktori moraju se uzeti u obzir. Takođe, od koristi će biti i da procenite nekretnine koje okružuju ili su u neposrednoj blizini one na koju ste se namerili. Iz tih podataka ćete steći jasnu sliku komšiluka u kom ćete živeti. Istovremeno, vredi se obavestiti i o tome da li je lokacija u kratkoročnom ili dugoročnom planu urbanističkog uređenja i razvoja te da li se u budućnosti očekuje izgradnja novih objekata i infrastrukture.

3. Kupovina nepokretnosti - pregovaranje

Pregovaranje o kupoprodajnoj ceni nekretnine koju gradi investitor je gotovo nemoguće. Konačna cena je skoro uvek fiksna, iako investitori nude određene popuste za kupovinu veće kvadrature, povoljniju kreditnu kamatu, nižu cenu prilikom kupovine nedovršenog objekta ili jedinice, itd. U svakom slučaju, finalna suma koju ćete platiti je stvar odluke prodavca.

4. Kupovina nepokretnosti - novogradnja

Kupovina novoizgrađene nekretnine je veliki korak, pa se uvek treba s više strana raspitati i utvrditi šta tačno i definitivno ulazi u ukupan iznos. U slučaju kupovine poslovnog prostora, po pravilu se objavljuje cena koja obuhvata završetak objekta do treće faze izgradnje. Prilikom kupovine stanova, cena jedinica može da pokrije samo neto stambenu površinu, bez podruma, garaže ili garažnog mesta. Ako smatrate da su vam ovi servisni prostori neophodni treba da se raspitate i, eventualno, pregovarate o njima.

5. Cena nezavršenih nepokretnosti

Prilikom kupovine nedovršenog objekta, dobro je da se raspitate ili sa projektantom ili proceniteljem nepokretnosti utvrdite visinu svih dodatnih troškova, onih koji su neophodni da bi se svi radovi završili shodno vašim potrebama i željama. Na taj način ćete bar moći da pregovarate o finalnim radovima ili zanatskim uslugama, ako o osnovnoj ceni ne možete. Ukoliko imate bolje rešenje, odnosno, da završne radove ne izvodi izvođač kog je investitor angažovao, već neko drugi ili vi sami, možda ćete biti u prilici da i oko toga pregovarate. U tom slučaju platićete, recimo, vrednost nekretnine do treće građevinske faze, a ostalo ugovoriti i sprovesti samostalno. Ima situacija kada je to bolje iz prostog razloga što ćete kompletan enterijer odmah urediti po svome, bez naknadnih ispravki i dorada. 

Savetujemo da se unapred raspitate i informišete o svim naknadnim ulaganjima koja možda sleduju pri kupovini novogradnje ili uređenja starogradnje tako da ne bude nikakvih naknadnih neprijatnih iznenađenja. Recimo, često se zaboravlja na parametre energetske efikasnosti zgrade ili kuće, a oni su presudni za to kolike ćete račune plaćati kada postanete vlasnik.

6. Kupovina nekretnine koja je već duže vreme na prodaju

Kupovina nekretnine koja je dugo na tržištu može biti rizičan potez, premda joj cena može biti i više nego povoljna. Prilikom takve kupovine izuzetno je važno proveriti glavni razlog nastale situacije. Ova informacija će posledično uticati ne samo na odluku o tome da li ćete je vi lično uzeti, već i odluku nekog budućeg kupca, ako se u nekom trenutku odlučite na prodaju i selidbu. Imajte u vidu da ne moraju uvek biti u pitanju fizički ili materijalni nedostaci same jedinice - čak je to i pogodnija pozicija. Ukoliko su u pitanju zakonske, imovinsko-pravne ili slične teme, onda je daleko bolje da se u kupovinu nikako ne upuštate ma koliko cena bila dobra.

7. Kupovina nepokretnosti - relevantan kupoprodajni ugovor

Kada dođete do svih potrebnih informacija i sa prodavcem dogovorite cenu i ostale detalje prodaje, vreme je da se zaključi kupoprodajni ugovor.

Pripremu ugovora obavezno prepustite pravnom stručnjaku, koji će se pobrinuti da ugovor sadrži sve neophodne odredbe i da posao bude siguran.

Obavezni sadržaj kupoprodajnog ugovora:

• informacije o kupcu i prodavcu,
• identifikacioni podaci o imovini,
• cena imovine i način plaćanja,
• potencijalne hipoteke i drugi tereti na imovini i
• zemljišno knjižna dozvola izvod iz katastra nepokretnosti za prodavca, na osnovu koje će kupac biti upisan kao novi vlasnik u zemljišnim knjigama.