Rokovi za dobijanje građevinske dozvole i izgradnju kuće

1. Rokovi za dobijanje građevinske dozvole

1.1. Opština u kojoj podnosite zahtev za dozvolu

U principu, na građevinsku dozvolu ćete morati da sačekate desetak dana, a vreme čekanja dosta zavisi od opštine u kojoj podnosite zahtev. Građevinsku dozvolu dobićete u najkraćem roku u manjim sredinama, dok je prosek za Beograd i druge veće gradove nešto duži. Zašto je to tako? Jednostavno, u svim opštinama i njihovim organima nisu podjednake gužve. U manjim i slabije naseljenim opštinama gradi se znatno manje, pa administrativni radnici nisu preopterećeni i moći će u kraćem roku da pregledaju građevinsku dokumentaciju i daju saglasnosti.

Međutim, prema Zakonu o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014 i 145/2014 - dalje: Zakon), rok za izdavanje građevinske dozvole je osam radnih dana, a statistika pokazuje da se ovaj pravni akt najviše poštuje u Nišu i Kruševcu kada je reč o velikim gradovima. U prestonici je pak potrebno u proseku 14 radnih dana za ovu dozvolu dok se u Novom Sadu čeka još osam radnih dana duže.

Članom 136. stavom 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje rešenjem, u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva (pod uslovom da su ispunjeni svi propisani uslovi za njeno izdavanje). Cela, takozvana, objedinjena procedura, treba da traje 28 radnih dana.

Inače, prema „Duing biznis" listi, kompletan proces, od dobijanja lokacijskih uslova do upisa u katastar, traje 156 radnih dana, što je skoro upola kraće nego 2016. godine. Negde taj postupak može biti i još kraći, ali ne mnogo, budući da je reč o 10 procedura za koje je u proseku potrebno 100 radnih dana u zavisnost od toga šta se gradi. Zahtev za izdavanje, kao i samo izdavanje građevinske dozvole obavljaju se elektronskim putem prema Zakonu o planiranju i izgradnji, čime se znatno olakšava celokupni postupak.

1.2. Složenost arhitektonskog plana

Dobijanje građevinske dozvole vezano je za vreme koje će arhitekta potrošiti na izradu idejnih rešenja, projektne dokumentacije i planova. Ako izaberete tipski plan, možete uštedeti nešto vremena, ali vam to ne bismo savetovali, jer gradite samo jednom u životu i vredi uložiti truda da biste došli do doma po svojoj želji, meri i potrebama. Iz prakse je poznato da složenije arhitektonske planove administrativni radnici u opštini koji izdaju građevinske dozvole teže razumeju ili tumače, zbog čega se često dešava da se od arhitekte ili podnosioca zahteva zahtevaju dodatna objašnjenja, što produžava celokupno trajanje obrade predmeta. Može se čak desiti da odbace dokumentaciju kao neadekvatnu, iako je ona u stvari dobra i kompletna.

1.3. Pridružena dokumenta

Po novim izmenama i dopunama Zakona, produžen je rok važenja lokacijskih uslova na 2 godine od dana izdavanja, umesto dosadašnjih 12 meseci. U slučaju fazne izgradnje, odnosno u slučaju faznog izdavanja građevinskih dozvola, lokacijski uslovi važe do isteka važenja građevinske dozvole poslednje faze.

Nadalje, Zakonom je predviđeno da izvođač radova, pored postojeće obaveze dostavljanja geodetskog snimka izgrađenih temelja uz izjavu o završetku izgradnje temelja, sada ima obavezu da uz izjavu o završetku izgradnje objekta u konstruktivnom smislu dostavi geodetski snimak objekta.

Sledeća izmena se odnosi na promenjen rok važenja građevinske dozvole, pa građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko se ne izvrši prijava radova u roku od 3 godine od dana pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli. Za stepen završenosti objekta, koji je od značaja za produžetak važenja građevinske dozvole, više nije predviđena granica od preko 80% završenosti, već da je objekat završen u konstruktivnom smislu.

Član 140. tačnije, stavovi 1. i 2. Zakona, kažu da građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko ne dođe do prijave radova u roku od tri godine od pravosnažnosti rešenja za izdavanje dozvole.

Takođe, građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko prođe 5 godina od pravosnažnosti rešenja, a investitor nije dobio upotrebnu dozvolu. Međutim, postoji mogućnost za produženjem važenja građevinske dozvole kada je objekat završen u konstruktivnom smislu.

2. Zahtev za građevinsku dozvolu

Nakon što arhitekta prikupi sve saglasnosti, možete podneti zahtev za građevinsku dozvolu upravnoj jedinici. Referent u upravnoj jedinici može da zahteva neograničen broj dopuna dokumenata, što može da odloži proces dobijanja građevinske dozvole za neko vreme. Da bi se ovo izbeglo, potrebno je pripremiti vrlo jasne i precizne planove sa što manje nejasnih ili sumnjivih tačaka.

3. Vreme gradnje kuće od iskopa do krova

Kada imate građevinsku dozvolu u rukama, možete započeti podizanje kuće uz pripremljenu PZI dokumentaciju i izabranog nadzornika izgradnje. Gradnja do treće faze traje oko četiri do pet meseci. Za nekoliko dana završavaju su zemljani radovi i temeljna ploča. Nedelju dana je dovoljno za početak zidanja zidova prizemlja i podne ploče. Za svaki sprat možete očekivati da će izgradnja trajati oko dve nedelje. Tesarski, krovopolagački i limarski radovi se uglavnom završavaju za oko nedelju dana, osim ako nije reč o složenijoj krovnoj konstrukciji.

Preporučujemo da prilikom planiranja rasporeda rokova radova, predvidite i prolongiranja od oko dve nedelje zbog mogućeg kišnog ili hladnog vremena.

4. Rokovi izgradnje od početka do kraja

Kada se završe grubi građevinski radovi i objekat pokrije, počinju poslovi finalizacije. Završetak kuće je dugotrajan proces i traje šest do devet meseci. Sledi izvođenje grube elektro i mašinske instalacije, a zatim zidanje pregradnih zidova. Potom se rade podloge i podovi, a ako ste se odlučili za montažne zidove oni se postavljaju na gotov estrih. Nakon toga, na redu su razvodi cevi te sva oprema i uređaji za instalacije i malterisanje. Polaganje završnih podova i fina montaža zajedno sa krečenjem, rade se na samom kraju. U ovom slučaju svakako savetujemo da se obratite vođi projekta ili nadzorniku gradnje za konsultacije i pomoć, premda na našem sajtu možete naći još saveta vezanih za ovu temu, ali i stručnjake sa kojima sarađujemo i koji će na vaš upit uzvratiti odgovarajućom ponudom. Informacije o cenama možete pogledati u našem kalkulatoru.

5. Zaključak

Izgradnja zidane kuće od ideje do finalizacije, dakle, može da potraje od godinu i po do dve godine, ali se veštim planiranjem, posebno tokom izvođenja, proces može znatno skratiti. Na rokove izgradnje svakog objekta znatno može da utiče sam arhitekta svojim idejnim rešenjima, jer tipične kuće sa standardnim detaljima zahtevaju mnogo manje planiranja, kontrole i ispitivanja od originalnih sa novim tehnološkim rešenjima. Nažalost, ne možete imati mnogo uticaja na rokove dobijanja svih dozvola, rešenja i saglasnosti nadležnih organa i institucija, pa će vam za to trebati i poprilično strpljenja. Ipak, gradnja kuće je svakako velika finansijska i vremenska obaveza, ali zapamtite da dom podižete jednom u životu, tako da je svakako vredno uložiti vreme, novac i energiju za krajnji rezultat kakav ste želeli.