U nastavku:
1. Vaše želje
1.1. Napravite spisak želja
Sve počinje od želja i volje da se one ostvare. Pre svega, morate se zapitati zašto želite novi dom: možda zbog povećanja porodice, hobija, približavanja prirodi... Takva pitanja će, odnosno odgovori na njih, biti vaše polazište za pravljenje spiskova, jer će pomoći i arhitekti koga budete angažovali. Razmislite šta očekujete od kuće i kakav vam način života odgovara - volite li više da ste napolju, unutra, u blizini grada, u prirodi itd. Napravite listu idealnih prostorija koje hoćete i sve detalje u vezi sa njima - kao što je, recimo, kamin u dnevnoj sobi ili direktan pristup kupatilu iz spavaće sobe, izlaz na terasu...
1.2. Napravite tabelu namera i troškova
Uzmite u obzir svoje potrebe i hobije - recimo, ako cela porodica skija, oprema i rekviziti za više osoba su gabaritni, pa traže poseban prostor za odlaganje i čuvanje, premda i deo garaže može jednako poslužiti. Možete birati između klasične gradnje, gde nema ograničenja vašim htenjima ili možete birati među modelima montažnih kuća koji sada zaista ima bezbroj koliko i firmi koja se time bave. Više o prednostima i slabostima različitih metoda gradnje pisaćemo u nekom od sledećih članaka.
2. Lokacija
2.1. Obratite pažnju na položaj i orijentaciju objekta na parceli
Lokacija parcele je gotovo najvažnija, jer će uticati na mnoge druge faktore kvaliteta stanovanja. Jedan od ključnih faktora je orjentacija parcele i izloženost suncu - toplo se preporučuje otvorenost prema istoku, jugu ili zapadu, ali izbegavajte parcele koje gledaju na sever. Pokušajte da predvidite koliko sati sunčeve svetlosti ćete dobiti dnevno i da li ćete imati imalo sunca, posebno zimi. Sunce utiče na raspoloženje stanara i potrošnju energije!
Obratite pažnju na pristup glavnim putevima te blizinu javnih institucija ili dostupnost usluga kao što su vrtići, škole, prodavnice. Plac mora imati uredan pristup opštinskom putu, a sva infrastruktura mora biti u blizini - voda, struja, telefon, eventualno i kanalizacija.
2.2. Kupite komunalno uređenu parcelu
Ako imate priliku, kupite komunalno uređenu parcelu, jer ćete tako uštedeti mnogo troškova. Proverite mogućnost gradnje na parceli i zatražite informacije o lokaciji u nadležnoj upravnoj jedinici. Informacija o lokaciji sadrži sve uslove, propise i ograničenja koja se tiču izgradnje na određenoj parceli. Tako ćete znati šta i koliko možete da gradite, a vašem arhitekti će taj dokument biti potreban i kao osnova za idejno rešenje kuće.
Nakon odluke o kupovini parcele i sređivanja svih relevantnih papira, biće vam potreban snimak stanja parcele ili geodetski snimak.
Geodetski snimak će pokazati reljef terena i infrastrukturu, koja je arhitekti potrebna kao osnova za izradu plana.
3. Potraga za arhitektom i idejnim rešenjem (IDZ)
3.1. Angažujte dobrog arhitektu
Zapisali ste svoje želje, vlasnik ste parcele, imate podatke o lokaciji i geodetski snimak. Vreme je da pronađete licenciranog arhitektu koji može da vam pripremi projektnu dokumentaciju za dobijanje građevinske dozvole. Ukoliko ste se odlučili za montažnu kuću, dokumentaciju najčešće priprema kompanija koja ih nudi. Ako se odlučite za klasičnu gradnju, možete birati između tipskih ili originalnih planova.
Tipski, odnosno, standardizovani planovi su jeftiniji, pošto dozvoljavaju vrlo malo prilagođavanja i u mnogim slučajevima njima se potencijal imanja ne može iskoristi na valjan način ili se ne uklapaju u situaciju.
3.2. Idejni projekt
Arhitekta će prvo izraditi idejni projekt. Idejni projekt je osnova na kojoj će arhitekta potom, u skladu sa vašim namerama, izraditi detaljnije planove ili dokumentaciju za građevinsku dozvolu. Idejni projekt sadrži tlocrte i preseke sa rasporedom svih prostorija i lokacijom objekta na parceli, ali konstrukcija još nije detaljno definisana te se još mogu menjati i gabariti i mere pojedinih prostorija. Nakon odobrenog idejnog rešenja, sledi izrada detaljnijih planova za DGD i PZI.
3.3. IDZ predstavlja mali procenat investicije
S obzirom da idejni plan predstavlja mali procenat vrednosti investicije (obično oko 2-3%) a da ima odlučujući uticaj na konačni izgled kuće i komfor stanovanja, preporučujemo da se odlučite za individualni plan. Ovde je ključno angažovanje kvalitetnog arhitekte, jer na tržištu ima i mnogo loših koji nude vrlo jeftine individualne planove, čiji je kvalitet više nego upitan. Potražite reference projektanata. Idite na razgovor sa najmanje troje, koji bi takođe trebalo da vam pripreme ponude, a zatim se odlučite za onu osobu koja vam deluje najubedljivije ili uliva najviše poverenja. Cena ne bi trebalo da bude jedini kvalifikator.
Nakon što ste se odlučili za arhitektu i potpisali ugovor o projektnoj dokumentaciji, počinje proces planiranja. Dobar arhitekta mora da uzme u obzir vaše želje i da vam jasno objasni šta je moguće, a šta ne na osnovu informacija o lokaciji. Prema vašim zahtevima i ograničenjima na terenu, on/ona će za vas pripremiti neka idejna rešenja, koja ćete zatim zajedno dopunjavati i prepravljati na jednom ili više sastanaka.
Savremeni softverski alati omogućavaju 3D vizualizaciju buduće kuće, tako da ideja već može da izgleda 90% isto kao i konačni dizajn. Komunikacija između vas i arhitekte mora biti stalna.
4. Izrada projektne dokumentacije, dobijanje saglasnosti i građevinske dozvole
Idejni plan je osnova za izradu detaljnije dokumentacije i omogućava dobijanje projektnih uslova, rešenja, odobrenja ili pribavljanje saglasnosti (vodovod, struja, opštine...) koje se moraju priložiti uz DGD projekt (dokumentacija za građevinsku dozvolu). O tome se mora pobrinuti licencirani arhitekta.
4.1. DGD - dokumentacija za građevinsku dozvolu
DGD - dokumentacija za građevinsku dozvolu namenjena je vođenju upravnog postupka u upravnoj jedinici, koja će vam na osnovu projekta i uplate komunalnih taksi i doprinosa opštini, izdati građevinsku dozvolu za željeni objekt, koja sadrži:
- OMOT PROJEKTA,
- ARHITEKTONSKE PLANOVE,
- PLANOVE OBJEKTA I PLAN UKLANJANJA ili izjavu projektanta o podobnosti strukture i konstrukcije objekta,
- PLANOVE ELEKTROINSTALACIJE I ELEKTRO-OPREME,
- PLANOVE MAŠINSKIH INSTALACIJA I OPREME,
- PLANOVE TELEKOMUNIKACIJA,
- OSTALE GRAĐEVINSKE PLANOVE: studiju građevinske fizike, planove putnih priključaka, kanalizacioni plan,
- Elaborate: o protivpožarnoj bezbednosti, građevinske fizike, geodetski snimak postojećeg stanja, geomehanički elaborat.
Ukoliko je dokumentacija nekompletna, organ uprave traži izmene ili dopune, odnosno, u suprotnom, izdaje građevinsku dozvolu.
4.2. PZI - projekt za izvođenje
Arhitekta zatim priprema dokumenta pod objedinjenim nazivom PZI - PROJEKT ZA IZVOĐENJE sa detaljnim planovima i detaljima realizacije koji su potrebni izvođaču za uspešnu gradnju. Na osnovu ove dokumentacije, izvođač može izraditi i predračun za realizaciju. Ukoliko sve ide kako treba, ceo proces izrade idejnog plana, projektne dokumentacije i dobijanja građevinske dozvole traje 3-6 meseci. Tada možete početi da gradite svoj novi dom.