Parcelacija i preparcelacija

1. Šta je parcelacija?

Zemljište na kome može da se gradi mora biti građevinsko zemljište, odnosno, da je u katastru zavedeno kao ono na kome je po urbanističkim planovima dozvoljena gradnja. Jedino za takvu parcelu i možete dobiti građevinsku dozvolu. To je upravni postupak kojim se vrši deljenje većih površina na manje i to do minimuma propisanog planskim dokumentima, lokalnim ili republičkim, odnosno, Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju („Sl. glasnik RS“, br.22/2015).

Da bi deoba uopšte bila moguća mora se napraviti projekt parcelacije ili preparcelacije. Ovaj se postupak sprovodi kada vlasnik želi da usitni zemljište radi prodaje ili kada suvlasnici žele da svoje idealne delove pretvore u konkretne placeve.

2. Šta je preparcelacija?

Ovim se postupkom menjaju međe postojećih katastarskih parcela, dveju ili više, da bi se dobile jedna ili više većih čije su dimenzije, oblik ili površina drugačije od prvobitnih. Građevinska parcela po pravilu ima oblik pravougaonika ili trapeza. Oblik i površina građevinske parcele moraju biti takvi da omogućavaju izgradnju objekta u skladu s opštim pravilima za parcelaciju, odnosno, preparcelaciju.

3. Elaborat parcelacije ili preparcelacije

I za jedan i za drugi postupak neophodni su elaborati koje rade arhitekta (urbanista) i geometar, licencirani za obavljanje takvog posla. Planiranje i projektovanje izvodi arhitekta koji sastavlja dokumentaciju dok geometar radi obeležavanje međa na terenu. Kompletiran dokument se kao zahtev podnosi nadležnom organu za urbanizam u lokalnoj opštini i, po zakonu, taj je organ dužan da rešenje donese u roku od 10 radnih dana. 

Projekti parcelacije ili preparcelacije ne utiču na vlasničke ili suvlasničke odnose nad predmetnim zemljištem - odnosi ostaju isti, a novoformirane parcele se dele na takozvane idealne, identične, vlasničke delove. Da bi se to osiguralo, advokat kog angažujete, sastaviće ugovor o deobi na osnovu kog se vlasništvo ili suvlasništvo knjiži kao 1/1 nad novoformiranim placem.

4. Podnošenje zahteva

Način podnošenja zahteva za ovu vrstu građevinskih, odnosno, urbanističkih poslova propisan je Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju („Sl. glasnik RS“, br.22/2015).

1. U katastru se traži kopija plana katastarske parcele ili parcela koje su u pitanju i za koje je neophodan projekt. Na svakom katastarskom planu nalazi se ucrtan oblik parcele i eventualni objekti na njemu. Trebalo bi da kopija bude gotova za nekoliko dana i košta oko 1.000 RSD. 
2. Zahtev za sprovođenje parcelacije ili preparcelacije uz koji, osim dobijene kopije katastarskog plana, prilažete i dokaz o vlasništvu, odnosno, rešenje lokalnog urbanističkog organa koji se bavi takozvanim geodetskim održavanjem. 
3. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra po uloženom zahtevu za parcelaciju ili preparcelaciju donosi rešenje o formiranju nove ili novih parcela. 
4. U opštini se uzima obrazac po nazivom Zahtev za izdavanje informacije o lokaciji i u njega upisuje svrha podnošenja zahteva: parcelacija ili preparcelacija. Popunjavaju se i ostala polja te dodaje kopija katastarskog plana. Po zakonu, informacija o lokaciji se dobija u roku od najviše 8 radnih dana i košta oko 4.000 RSD. U toj Informaciji o lokaciji nadležni organ navodi da li projekt može da se radi i na osnovu kojih planskih dokumenata, lokalnih ili republičkih.   
5. Ako u Informaciji o lokaciji stoji da je gradnja na predmetnom placu dozvoljena, onda se u katastru traži Lista nepokretnosti. To je dokument u kome su nabrojani svi vlasnici ili korisnici parcele; dobija se za nekoliko dana i košta oko 1.000 RSD.

Kada dobijete ovu pozitivnu Informaciju o lokaciji, vraćate se arhitekti i razmatrate sve opcije parcelacije ili preparcelacije koje tražite. 

Ako ima i suvlasnika nad istom površinom ili površinama, od njih morate tražiti i dobiti saglasnost za prekrajanje međa. Tek takav projekt može da se pošalje na saglasnost Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove, odnosno, Republičkom geodetskom zavodu. Tekst i skicu za dobijanje saglasnosti treba da izradi arhitekta.

5. Postupak parcelacije/preparcelacije

Izrada projekta parcelacije ili preparcelacije ima sledeće korake:

1. sastavljanje katastarsko-topografskog plana;
2. dobijanje kopije plana podzemnih vodova;
3. projektovanje geodetskog obeležavanja;
4. projektovanje parcelacije/preparcelacije;
5. predavanje dokumentacije gradskom ili mesnom Sekretarijatu za urbanizam;
6. dobijanje saglasnosti Sekretarijata za urbanizam;
7. podnošenje geodetskog elaborata za sprovođenje parcelacije/preparcelacije u Katastru;
8. dobijanje 2 primerka projekta sa potvrdom – 1 se predaje zajedno sa geodetskim projektom i potvrdama o plaćenim taksama katastru, a 1 ostaje vlasniku.

Postupak u proseku traje 3-4 meseca ako nema nikakvih komplikacija. Iskrsnu li nerešeni imovinsko-svojinski odnosi, greška u katastru ili slično, onda se prvo to mora rešiti. 

Kada zahtev preda u katastru, vlasnik dobija broj predmeta pod kojim može da ga prati kroz postupak, a sva rešenja stižu na kućnu adresu. Kada dobije rešenje o parcelaciji ili preparcelaciji, u roku od 15 dana vlasnik može da naruči novu kopiju plana i list nepokretnosti koji su dokaz da je postupak sproveden. 

Projekt parcelacije ili preparcelacije ne znači prenamenu zemljišta. Prenamena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište vrši se zasebnim upravnim postupkom.

6. Angažovanje geometra

Angažovanje geometra nije deo projekta parcelacije ili preparcelacije. Tek nakon što se upravni postupak završi i u katastru ozvaniči novonastalo stanje, geometar po vašem zahtevu može izaći na teren i izvršiti novo obeležavanje međa. Ako je preparcelacijom obuhvaćeno više placeva, stare granice se u katastru ne brišu već se docrtavaju nove, tako da novonastala građevinska parcela može imati više katastarskih.