Gradnja u vlastitoj režiji

1. Kakva je gradnja u vlastitoj režiji?

Verovatno ste više puta čuli ovu frazu, premda se, najverovatnije, niste upuštali u razmišljanje o tome šta to tačno znači. Samostalna izgradnja kuće je gradnja u kojoj sve faze izgradnje na sebe preuzima sam investitor. Istina, ovo uključuje i stvarno fizičko izvođenje i planiranje kuće, organizaciju rasporeda i kontrolu toka radova. U izgradnji najčešće pomažu članovi porodice, poznanici, prijatelji i komšije, dok se za zahtevnije građevinske radove angažuju profesionalni spoljni izvođači.

2. Samostalna izgradnja po zakonu

Ako razmišljate o preduzimanju ovakvog poduhvata, jer on to zaista i jeste, treba da znate da je po našem Zakonu o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020 i 52/2021) u vlastitoj režiji dozvoljena samo gradnja nezahtevnih objekata, dakle, onih za koje se NE izdaje građevinska dozvola, a to su, da podsetimo: gradnja jednostavnih pomoćnih objekata koji se grade na istoj katastarskoj parceli na kojoj je sagrađen glavni objekt, a koji se izvode na način kojim se ne ometa redovno korišćenje susednih objekata (vrtna senila do 20 m2 osnove, staze, platoi, vrtni bazeni i ribnjaci površine do 25 m2 i dubine do 1,2 m, nastrešnice osnove do 20 m2, dečja igrališta, dvorišni kamini površine do 2 m2 i visine do 3 m, kolski prilazi objektima širine 2,5-3 m, solarni kolektori koji se ne priključuju na elektrodistributivnu mrežu).

Ipak, ukoliko se radi o porodičnoj kući za vlastitu upotrebu, a imate stručno izrađene projekte, nacrte, svu neophodnu dokumentaciju, dozvole i rešenja, niko vam neće braniti ako odlučite da se samog izvođenja radova prihvatite lično ili uz pomoć prijatelja. Šta više, zna se da je čovek uvek najponosniji na ono što napravi sopstvenim rukama. Na kraju, da biste dobili komunalne priključke i upotrebnu dozvolu svakako će biti neophodna stručna kontrola svih izvedenih radova. Ako se, pak, u radove upustite bez odgovarajuće dokumentacije, „na crno", onda imajte u vidu da kazne građevinske inspekcije za takvu vrstu rada mogu biti „paprene".

3. Gradnja u vlastitoj režiji - da ili ne?

3.1. Gradnja u vlastitoj režiji - prednosti

Najčešći razlog zašto ljudi veruju da je samostalna gradnja najbolja opcija su nešto niži troškovi izgradnje. Istina je da će vas sama izgradnja kuće koštati oko 15%-20% manje od gradnje po sistemu „ključ u ruke“, ali to je zapravo jedina prednost koju ovaj način gradnje nudi. Nažalost, samostalna izgradnja kuće može da ima brojne slabosti.

3.2. Samostalna gradnja ima mnogo nedostataka

Po izvesnim pokazateljima podizanje kuća u vlastitoj organizaciji u našem regionu je poslednjih godina u opadanju, što mnogi smatraju dobrom vešću, zbog brojnih nedostataka i manjkavosti. Da stvar bude gora, mnogi od njih vide se tek nakon useljenja i po početku korišćenja, kada je već kasno.

Uopšteno govoreći, samostalna gradnja se ne preporučuje, jer nikada ne može da se dosegne kvalitet koji se postiže organizovanom gradnjom ili izgradnjom kuće po sistemu „ključ u ruke“. Ljudi koje pozovete u mobu, a koji nisu profesionalci, možda i znaju kako se neki poslovi rade, ali najverovatnije ne znaju detalje koji su, takoreći, presudni za udobnost i optimalne boravišne uslove kakvi su, recimo, sprečavanje toplotnih mostova ili pravilno postavljanje hidroizolacije. Imajte u vidu da su tehnike gradnje kao i tehnologije proizvodnje materijala, načini ugradnje koliko i građevinarstvo uopšte, u skorije vreme mnogo napredovali, sve je savremenije i bolje, pa je pojedincima izvan struke sigurno teže da do takvih saznanja i informacija dođu.

Najčešće se dešava da se, zbog previše utrošenog vremena, truda i novca, samostalna gradnja pokaže kao promašena, što se ne bi dogodilo da je posao prepušten profesionalcima.

Iako je samostalna izgradnja kuće nešto jeftinija, morate biti svesni toga da će nadzor i organizacija posla oduzeti dosta vremena i zahtevati od vas poprilično truda. Trebalo bi dobro da razmislite o tome možete li da priuštite sebi oko 100 sati intenzivnog projektnog rada mesečno, jeste li dovoljno vični i imate li strpljenja i volje da tražite i angažujete komšije, prijatelje i poznanike koji bi mogli da izvedu određene građevinske radove ili da pronađete sve spoljne izvođače sa neophodnom mehanizacijom, opremom, mašinama i alatima, za specifične i posebne građevinske radove.

4. Gradnja u vlastitoj režiji - cena

Dakle, verovatno se sad pitate koliko bi stvarno izašla samostalna novogradnja? Tačan trošak dosta varira i zavisi od sistema izgradnje, složenosti terena na kome se radi, izabranih materijala, kompleksnosti detalja izgradnje i drugog. Najpribližnije što se može, jeste gruba procena (računajući materijale srednje klase) i ona se kreće, rekli bismo između 400-700 EUR/m2.