1. Šta sve treba da znate pre nego se latite gradnje?

Odlučili ste za gradnju kuće. Imate plac, sredili ste i ostalo, pa čak i znate kako biste želeli da vaš dom izgleda. I, šta sad? Prvi sledeći korak je da potražite arhitektu koji će sve vaše ideje preneti na papir i sakupiti sve neophodne informacije o uslovima i mogućnostima gradnje - geodetski elaborat, recimo, bez kog planiranje ne može ni da počne. U geodetskom elaboratu se moraju naći tačni podaci o postojećem stanju - postoje li na placu objekti i kakvi, kakva je konfiguracija terena i zemljišta kao i sva eventualno postojeća podzemna i nadzemna infrastruktura (voda, struja, kanalizacija i slično). Ukratko rečeno, to je prvi korak celog procesa izgradnje projektovanja koji je podeljen na tri dela: projektni zadatak, idejni projekt i glavni projekt.

1.1. Projektni zadatak

Ovo je, zapravo stručni opis vaših želja i podaci o realnom stanju na terenu. Projektni zadatak sadrži mnogobrojne i neophodne zadatke za dalju izradu dokumentacije, a koji se dele u četiri grupe: opšti podaci, podaci o gradilištu, podaci o građevini i podaci o instalacijama i opremi.

1.2. Idejni projekt kuće

Na osnovu onoga što biste želeli, geodetskog elaborata te nekolicine ostalih dokumenata, ovlašćeni arhitekta može se latiti idejnog projekta kuće i njene pozicije na placu. Idejni projekat se sastoji od osnova, preseka, opisa, proračuna, predračuna i raznih drugih detalja. Ako, kao investitor, želite da vidite kako bi naposletku u realnim uslovima izgledalo ono što ste zamislili, arhitekta može da napravi trodimenzionalni model vaše kuće. Ovlašćeni projektant će se postarati za to da kuća bude u skladu sa važećim propisima, a da to i dalje bude ono što ste hteli. Kada se idejni projekt završi, prelazi se na lokacijske uslove. Lokacijski uslovi su uputstva i propisi koji se moraju poštovati pri gradnji prilaznog puta i njegovom povezivanju sa javnim kao i one koji se odnose na komunalne priključke i vodove itd. Sve ove dozvole, rešenja i saglasnosti izdaju nadležni organi uprave i samouprave zaduženi za zaštitu infrastrukture, prirodne i kulturne baštine. Ako oni nemaju nikakvih zamerki, daće pozitivno mišljenje i izdati odgovarajuća dokumenta.

1.3. Glavni projekt

Arhitekta na osnovu prihvaćenog idejnog projekta ide korak dalje - radi dokumentaciju za izgradnju, odnosno, glavni projekt. On je konačno rešenje funkcionalnosti, detaljno određenje konstrukcije i izgleda objekta te tačna proračunska i predračunska vrednost. Tu su tehnološki i građevinski kao i ostali projekti instalacija i opreme u domaćinstvu. Nadalje, tu su neizbežno i potvrde o svim plaćenim taksama, sva dokumenta o gradnji i saglasnosti koje ste dobili te potvrda vlasništva. Po novom Zakonu o izgradnji iz 2018. cela procedura izdavanja građevinske dozvole ne sme da traje više od 28 dana. Ako ne bude bilo nikakvih primedbi i vraćanja projekta na doradu, građevinska dozvola će postati punovažna.

1.4. Izvođački projekt

Izvođački projekt ili projekt za izvođenje (PZI), arhitekta obično radi dok se čeka građevinska dozvola. Njega čine arhitektonski projekt i statički proračuni, projekti elektro i mašinskih instalacija. Svaki od ovih projekata radi neko od ovlašćenih stručnjaka iz odgovarajuće branše i svako od njih je odgovoran za svoj rad. Ovi projekti sadrže i popise radova a oni se dalje šalju izvođačima radova kada se traže ponude. Uz sve nabrojane tu su i obimom manji, ali ne manje važni proračuni - građevinska fizika, zvučna zaštita i protivpožarna bezbednost.

2.  Izbor izvođača radova

2.1. Popis radova (predmer)

Pre izbora izvođača radova i početka gradnje, potrebno je sastaviti detaljan popis radova tzv. Predmer te potrebnih vrsta i količina materijala. Arhitekta-projektant sastavlja ovaj predmer kao deo izvođačkog projekta ili može da ga sastavi neki drugi građevinski stručnjak. Vrlo je važno da je popis radova što detaljniji i što tačniji jer će samim tim i pregled troškova biti tačniji. Na osnovu predmera će vam i izvođači radova slati svoje ponude.

2.2. Prikupljanje ponuda izvođača radova i konačan izbor

Naručilac često organizaciju projekta izgradnje, uključujući tu i izbor izvođača i građevinski nadzor, prepušta projektnom birou. To naročitito važi za kupovinu i izgradnju montažne kuće po sistemu „ključ u ruke“, gde ponuđač može voditi ceo proces od pregleda parcele do finalizacije. Međutim, ako nameravate da lično odaberete jednog glavnog izvođača ili više pojedinačnih, vrlo je važno da to radite sistematski i, po mogućstvu, u saradnji s nezavisnim građevinskim stručnjakom ili sa nadzornikom koga ste izabrali na osnovu referenci. U praksi se često ispostavi da je greška ako investitor sam pronađe izvođače pojedinih faza radova i sam koordinira njihov rad. Na taj se način radovi često odlažu, mnogo je komplikacija, odstupanja od prvobitnih cena, kašnjenja su učestalija, a izgradnja može ispasti prilično skupa. U tom pogledu, izbor glavnog izvođača koji ima sopstvene podizvođače, pokazao se kao bolje rešenje. Na taj način odgovornost za koordinisani rad, poštovanje rasporeda i troškova, prebacuje se na glavnog izvođača, a investitor rešava sve moguće probleme na osnovu jedinstvenog ugovora. Ipak, pre svega je vrlo važno proveriti sve reference prilikom odlučivanja o izvođaču radova, kao i o projektantu i nadzoru; dobra iskustva prijatelja i poznanika su takođe dobrodošla.   

2.3. Građevinski nadzor

Nadzornik radova, koji se u praksi skraćeno naziva Nadzor, može zapravo biti jedna ili više osoba, stručnjak jednakih kvalifikacija projektantu i izvođaču građevinskih radova. Projektant objekta može biti i nadzor, ali samo ako nije izvođač radova. Ako ima potrebne kvalifikacije i sam investitor može biti nadzornik gradnje. Ipak, izvođač radova ne može biti istovremeno i nadzor. Nadzornikova odgovornost je pre svega u tome da izgradnja bude u skladu sa građevinskom dozvolom, a s druge strane da se radi kvalitetno i prema propisima i specifikacijama određenim za svaku pojedinačnu vrstu materijala i elemenata, instalacija i opreme. On je taj koji od izvođača radova traži ateste i dokaze o izvršenim merenjima i proverama. Nadzor se stara i o poštovanju rokova i građevinskom dnevniku u koji mora da se upiše svaka promena i dopuna. On je taj koji traži saglasnosti projektanta i naručioca. Može se reći da je u praksi samo prisustvo nadzora jednom sedmično na gradilištu dovoljno, ali i neophodno u vreme kada se montiraju ili izlivaju elementi konstrukcije ili drugi noseći materijali. Nadzornik sve beleži u građevinski dnevnik, a kada se sve završi, potpisima izvođača se overava pouzdanost upotrebe objekta. Nadzornika investitor može i da ovlasti da odobrava promene obima radova ili cena.  

2.4. Građevinski ugovor

Kada su u pitanju manje transakcije može biti dovoljna pisana potvrda ponude klijenta (s upisom na predračunu), dok je kod većih preporučljivo ili skoro obavezno da se sklopi ugovor o gradnji. Sastavni deo ugovora moraju biti, pored podataka naručioca i izvođača radova kao i njihovih zastupnika, podaci o objektu, detalji finansijskog dogovora i ugovorenih količina materijala (na osnovu predračuna), načini obračunavanja i plaćanja, rokovi, te garancije.

3. Različite vrste novogradnje

3.1. Prema načinu gradnje

Prema načinu gradnje možete birati između klasične i montažne. Kod nas još uvek preovlađuje klasičan - pomoću cigle (opeke), maltera i betonskih elemenata. Kuća napravljena od cigala (opeka) nekako se povezuje sa stabilnošću i sigurnošću dok se u montažne kuće još nema dovoljno poverenja. U južnoj Evropi klasična gradnja kuća je najzastupljenija zbog izloženosti Suncu, odnosno, energije koja danju greje zidove, a noću zrači; tako se unutrašnji prostor noću zagreva, a danju ne pregreva. U hladnijim delovima Evrope češća je gradnja od drveta pošto je izolacija takvih kuća bolja i toplota dobijena pećima, radijatorima i drugim grejnim telima se duže zadržava. U skandinavskim zemljama klasična gradnja je prava retkost jer je cigleni zid vrlo slab izolator, dok povezana drvena konstrukcija odlično podnosi jake i hladne vetrove, opterećenje snegom kao i potrese koje izazivaju snežne lavine. Na područjima gde je nosivost zemljišta manja, drvo je idealan građevinski materijal.

3.1.1. Zidana kuća

Klasičnom gradnjom se naziva gradnja od cigala (opeka), maltera i betonskih elemenata. Odvija se po fazama, počevši od temelja pa prema krovu. Ovo je i „mokra gradnja“ jer se vezivni materijali (malteri) mešaju vodom koja kasnije treba da ispari, odnosno, da se izgrađeni delovi osuše pre nastavka radova. Pozitivna karakteristika ovakvog rada je da može da se prekida i nastavlja. To zapravo znači da možete zidati kuću postepeno, prema svojim finansijskim mogućnostima i vremenu. Pri ovakvom zidanju, radove možete obavljati sami ili uz pomoć porodice i prijatelja, a čime se znatno smanjuju i troškovi gradnje.

3.1.2. Montažna kuća

Pravljenje montažne kuće je, u stvari, sastavljanje fabrički napravljenih elemenata, skolopova i delova koje stručnjaci za montažnu gradnju mogu potpuno montirati. Osim temeljne ploče koja mora biti uređena na klasičan način i na licu mesta, svi ostali delovi kuće se rade na principu suve montaže. Toga radi, montažna gradnja je jeftinija, a svakako i brža. Za razliku od klasične, montažna gradnja može da se završi za jedno leto čak i pri lošijim vremenskim uslovima jer se većina radova završava u proizvodnoj hali. Dobra karakteristika je i to što imate uvid u proizvodni proces pošto se svi elementi prave po detaljnim nacrtima i planovima, a samim tim je i sastavljanje preciznije i kvalitetnije. Sama montaža na lokaciji protiče brzo te ni konstrukcija objekta nije dugo izložena uticaju vremenskih prilika. Montažna kuća može da se izgradi u roku od 2 do 6 meseci u zavisnosti od zahtevnosti, veličine i vrste gradnje.

3.2.  Gradnja prema materijalu

3.2.1. Gradnja armiranim betonom

Beton spada u prirodne građevinske materijale a uz to je čvrst, trajan, otporan na vlagu i ne gori. Beton je mešavina agregata, vode, kamena i cementa. Budući da nije dobar izolator i nije paronepropusan, u gradnji se uglavnom koristi za međuspratne ploče, noseće zidove i stubove u podrumskim prostorima. Za gradnju podruma i konstrukcijskih elemenata najbolji su betonski blokovi dok se od fasadne opeke (cigle) prave ograde te kosnici (uporni i potporni zidovi). Ukopani podrumi se (zbog većeg pritiska tla) najviše rade od šupljih betonskih blokova koji se pune malterom i ojačavaju armaturom.

3.2.2. Gradnja opekom (ciglom)

Klasična opeka se, takođe, ubraja u prirodne, ekološki prihvatljive građevinske materijale jer je od gline, potpuno obnovljive sirovine, kojoj je pri tom i cena vrlo povoljna. Stara opeka se može očistiti i upotrebiti, recimo, za popločavanje, ozidavanje kamina ili kao dekorativna obloga zidova. Za gradnju kuće najčešće se koriste opekarski (cigleni) blokovi koji se vezuju klasičnim ili izolacionim malterima. Brušeni blokovi se postavljaju na podlogu s lepkom. Odlična paropropusnost opeke omogućava prirodnu regulaciju vlage, a samim tim, čini prostorije prijatnijim za boravak. Opeka leti štiti prostor od pregrevanja, a zimi zadržava toplotu. Masivna konstrukcija od opeke je odlična zaštita od požara i zemljotresa.  

3.2.3. Gradnja porobetonom

Jedan od sve popularnijih i korišćenijih materijala postaje porobeton, odnosno, ćelijasti beton koji se pravi od kvarcnog peska, kreča, cementa i vode. Porobetonski blokovi se prave na nižoj temperaturi od cigala (opeke), ali se svakako mogu sasvim reciklirati, pri čemu u procesu pečenja oslobađa manje vodonika. Gradnja porobetonskim blokovima je suva i brza; uz to, postavljanje posebne izolacije nije potrebno jer je porobeton odličan termoizolator - dovoljno je tanko malterisanje fasade. Blokovi se lepe slojem maltera od nekoliko milimetara. Porobeton je i lagan materijal i omogućava različita konstrukcijska rešenja, a sama gradnja njime može biti i tri puta brža u odnosu na gradnju ciglom. Iako je lagan, objekti od porobetona su otporni na požar i zemljotres. Naposletku, porobetonski blokovi su idealni za one koji žele da grade sami jer se od njih jednostavno prave kanali za instalacije, lako se buše i sidre, a u njih se lako stavljaju i različiti umeci.

3.2.4. Gradnja ekspandiranim polistirenom

Kada se rade pasivne ili niskoenergetske kuće, sistem konstrukcije koji se sastoji od dva sloja ekspandiranog polistirena uz dodatak grafitnog lima i betonskog jezgra - a što sve zajedno čini odličnu toplotnu izolaciju - postaje sve popularnije. Uz to, ovakav način izgradnje konstrukcije u potpunosti sprečava nastanak tzv. toplotnih mostova putem kojih se gubi toplota. Sistem čine sve komponente koje postoje i u gradnji blokovima - uglovi, premošćavanja, izolacija ivičnih ploča itd. - a popularan je najverovatnije zato što je precizan i predvidiv, a samim tim i brz. Objekat od ekspandiranog polistirena je termički stabilan, odnosno, nema velikih temperaturnih kolebanja te su i godišnji troškovi grejanja niski. Sistemski elementi se lako ugrađuju pošto se slažu jedan na drugi, učvršćuju armiranom mrežom i zalivaju betonom. Rad teče toliko brzo da se praktično podiže sprat za dan i ulivanje betona traje još jedan dan. Cela kuća može da se postavi za tri sedmice.

4. Postupak gradnje novog objekta

4.1. Pre početka - ograđivanje i osiguranje gradilišta

Pre početka gradnje obavezno je postavljanje sigurnosne ograde u prisustvu građevinskog nadzora jer upravo tada može doći do grešaka čije je popravljanje vrlo teško i skupo. Početak izgradnje se prijavljuje lokalnom organu vlasti najmanje sedam dana unapred. Prijavi gradnje dodaju se izvođački projekt i zapisnik o postavljanju zaštitne ograde. Pre početka gradnje izvođač radova prvo priprema teren. Investitor i nazornik gradnje obezbeđuju sve potrebne preduslove i neophodnu dokumentaciju. Gradilište mora biti obezbeđeno na zakonom propisan način i postavljena tabla s obaveštenjem.

4.2. Gradnja

Proces izgradnje zavisi od načina gradnje. Pri podizanju montažne kuće gradi se samo temeljna ploča i radovi niskogradnje. Za zidanu kuću tu su temelj, zidovi, krovna konstrukcija i krov (treća faza gradnje). Oko objekta se prave svi komunalni priključci (vodovod, kanalizacija, elektrovodovi, odvodnjavanje). Unutar objekta se, pak, postavljaju elektro i mašinske instalacije, a onda završavaju i svi zanatski radovi. Dužnost izvođača radova je da se striktno pridržava projekta, dok je dužnost nadzora da eventualne greške i neusklađenosti uoči i ispravi. Projekt za izvođenje se ne sme menjati ni na koji način bez pisane saglasnosti projektanta.  

4.3. Pre useljenja - upotrebna dozvola

Kada se izgradnja završi, investitorova obaveza je da zatraži upotrebnu dozvolu za objekat, a bez nje ne može dobiti ni kućni broj u adresi. Porodične kuće su uvrštene u kategoriju manje zahtevnih objekata te jednostavnije dobijaju i upotrebnu dozvolu. Prilažu se izjave projektanta, nadzora i izvođača da su radovi prema građevinskom projektu završeni i u skladu s građevinskom dozvolom te da su time ispunjeni svi preduslovi. Prilaže se i popis završenih radova. Nakon dobijanja upotrebne dozvole sledi - useljenje! Srećno vam bilo!