Stambeni kredit za mlade: sa kreditom do svog prvog doma

1. Stambeni krediti za mlade kao jedino rešenje?

Prvo, da bi se bolje razumeli svi činioci problema sa kojim se mladi suočavaju, a čije posledice oseća cela država, treba pogledati statistiku. Srbija je, prema raspoloživim podacima, među zemljama u kojima mladi najduže žive sa roditeljima. Prema podacima iz 2019. godine, prosečna starost mlade osobe kada se odselila od roditelja bila je 27,7 godina, dok je prosek u 28 zemalja EU bio niži, sa 25,9 godina.

Istovremeno, ne sme se zaboraviti da imamo i prilično visok udeo mladih koji žive sa roditeljima - skoro 65%, dok je ovaj procenat u EU ​​samo 48,2%, - oko 20% njih živi u iznajmljenim stanovima, a tek svaki 15. ima sopstveni dom. Ali to je problem koji nije nov i sa kojim se zemlja i mladi suočavaju već decenijama. 

2. Visoke kirije su vodeći razlog za stambene kredite

Glavni razlog zašto se mladi odlučuju na stambeni kredit i zašto je to pametna odluka su, naravno, visoke kirije. O stambenom kreditu možete razmišljati kao o kiriji koju plaćate svakog meseca, osim što taj novac ne „poklanjate“ gazdi već će stan na kraju stvarno biti vaš. Iako je mesečna rata za kredit obično nešto veća od prosečne kirije, stambeni kredit za mlade treba posmatrati pre svega kao investiciju. Zakupnine su, s druge strane, novac koji se troši, a ne ulaže u budućnost. Savetujemo vam stoga da se malo potrudite i raspitate ko nudi najpovoljnije stambene kredite.

Kirija se više isplati od stambenog kredita samo ako je izuzetno niska i ako ne nameravate da ostanete u stanu ili gradu duže od nekoliko godina.

3. Kreditna sposobnost za stambeni kredit za mlade

Pre nego što banka odobri stambeni kredit, prvo će proveriti vašu kreditnu sposobnost. Ovo je postupak kojim se sve finansijske institucije štite, jer zajmove ne odobravaju osobama za koje je unapred jasno da neće moći da ih otplate. Banka je na to dužna po zakonu, jer proverom kreditne sposobnosti obezbeđuje dugoročnu održivost svog poslovanja, bezbednost svih svojih klijenata i zemlje uopšte.

Ima dosta veb-sajtova na kojima možete sami napraviti proračun. Zapravo, kada u pretraživač upišete „stambeni krediti kalkulator“ pojaviće se više mogućnosti izračunavanja. Kada popunite sva tražena polja, automatski ćete dobiti traženu sumu. 

3.1. Iznos mesečnog prihoda

Prvi i najvažniji pokazatelj kreditne sposobnosti je, naravno, iznos mesečnih primanja. Ako zarađujete minimalnu platu, nećete moći da dobijete toliki iznos kao da zarađujete tri puta veću od prosečne plate. Ali pazite, mesečna primanja se obračunavaju tako što se od neto plate odbiju svi fiksni troškovi, poput otplate ostalih kredita, osiguranja, izdržavanja članova porodice i sličnog.

3.2. Vrsta ugovora o zaposlenju utiče na stambene kredite

Još jedan važan faktor za koji ste sigurno čuli jeste vrsta ugovora o zaposlenju koji imate. Najlakši način da dobijete zajam za stan je da ste lice koje je zaposleno na neodređeno vreme. Ovo predstavlja problem za mnoge mlade ljude, jer su stalni poslovi u pojedinim sektorima sve ređi, a sve je veći broj onih koji su primljeni pod drugim uslovima kakvi su projekti, odnosno, takozvano frilensersko angažovanje. Međutim, to ne znači da ne možete dobiti kredit ako ste zaposleni na određeno vreme ili ako radite kao samozaposleni.

Kada su u pitanju zaposlenja na određeno vreme, razlika je u tome što banke često uslovljavaju otplatu kredita vremenom trajanja tog ugovora, što znači da ga morate otplatiti dok ste u radnom odnosu. Ako je u pitanju kratkoročni posao, to nažalost znači i manji iznos novca. Sličan problem postoji i sa samozaposlenima - naime banka mora da ima garanciju da su primanja redovna i ujednačena, pa se preračunavaju prosečni mesečni prihodi u poslednjih 12 meseci, a kredit je obično nešto manji nego u slučaju zaposlenja na neodređeno vreme, pošto priroda samog posla otežava garanciju da će prihodi biti redovni i ujednačeni u budućnosti.

3.3. Ostali troškovi i naknade

Kreditna sposobnost za stambeni kredit za mlade zavisi i od drugih troškova, od kojih su, naravno, najvažnija ostala potraživanja koje morate da otplaćujete - bez obzira na to kojoj banci ih vraćate. Važan je i broj izdržavanih članova porodice. Svi ovi troškovi se odbijaju od mesečnog neto prihoda.

4. Hipotekarni kredit bez sopstvenih sredstava?

4.1. Stambeni kredit sa hipotekom

Stambeni kredit je često i hipotekarni kredit, što jednostavno znači da zajam obezbeđujete zajmom. Međutim, problem nastaje kada ste mladi i nemate ni jednu nekretninu, a kamoli dve ili više, da jednu od njih stavite pod hipoteku. U ovom slučaju rešenje je da založite imovinu nekog od uže porodice ili da nađete žiranta (recimo, jednog roditelja) koji se zakonski obavezuje da će u vaše ime otplatiti kredit ako vi ne budete u mogućnosti iz bilo kog razloga. Time se teret i odgovornost prebacuju na treću stranu, tako da to treba izbegavati.

4.2. Koliko sopstvenog novca morate uložiti za stambeni kredit?

Još jedno uobičajeno pitanje je da li možete dobiti stambeni kredit i bez sopstvenih sredstava. To je gotovo nemoguće, jer sve banke zahtevaju minimalni depozit u kapitalu, koji je obično između 10% i 50%. Praktično ne postoji banka koja bi pokrila 100% vrednosti kredita, posebno ako je jasno da sami nemate finansijska sredstva, pošto vas zbog toga banka doživljava kao veći rizik. Međutim, u tome vam mogu pomoći roditelji tako što će preuzeti uplatu jednog dela, a banka će vam brže odobriti stambeni kredit.

5. Do 20.000 EUR za učešće

Vlada Srbije je usvojila i od 1.1. 2022. počela da primenjuje Uredbu za pomoć mladima u kupovini prve nekretnine i osamostaljenju. Cilj ovakve odluke bio je motivacija za osnivanje vlastite porodice i što ranijeg odlaska iz roditeljske kuće. Da bi se sprečile bilo kakve zloupotrebe, odlučeno je da žene budu nosioci prava vlasništva. Vest o sumi od 10.000 do 20.000 EUR za učešće u kupovini je zaista bila odlična i za one koji se nisu ni usuđivali da maštaju o sopstvenom domu. Čak i uz redovnu platu iz koje bi mogli da izdvajaju ratu stambenog kredita, postoji ogromna prepreka visine obaveznog učešća klijenta u hipotekarnom kreditu. Standardno, to učešće je kod svih banaka 20% visine sume, a kod nekoliko njih, pod posebnim okolnostima, ono je 10%.

5.1. Kredit za mlade i prateći troškovi

Upravo tih 20.000 EUR je dovoljno da bi se podmirio iznos učešća za kredit za stan od oko 60 m2. Stambeni prostor te veličine, koja se uzima kao prosečan za nekretnine u Srbiji, mogao bi da se nađe za oko 1.200 EUR/m2, odnosno za 72.000 EUR. Uz pretpostavljeno „državno učešće“ od maksimalnih  20.000 EUR, ceo iznos pada na 52.000 EUR. Prema nekim primerima i kalkulatorima sa veb-sajtova banaka, za zajam na 30 godina (za klijente stare do 40 godina) mesečna rata bi, uz nominalnu kamatu od 2,5% (3% plus šestomesečni EURIBOR), bila oko 205 EUR.

Kao što kamatna stopa nije jedini trošak kod hipotekarnih kredita, tako ni rata kredita nije jedino što se plaća za „samostalan život“.

Tako za „taksu na upis hipoteke“ treba dati oko 190 EUR, pa za „izradu i overu založne izjave“ kod notara još oko 85 EUR, plus godišnje osiguranje nepokretnosti od 40 EUR, dok za izdavanje lista nepokretnosti treba izdvojiti još oko 10 EUR. Nadalje, procena vrednosti nekretnine na koju ide hipoteka košta oko 10 EUR, a treba se spremiti i na još „do 80 EUR“ za novu procenu svake treće godine.

Na sve ovo treba znati da će banka tražiti i da korisnik kredita bude životno osiguran, što je trošak od 200 do 250 EUR godišnje (i to bez troška lekarskih pregleda obaveznog za kredite iznad 50.000 EUR).

5.2. Stambeni kredit za mlade - zakonske odredbe

U skup odredaba kojima se ova novonastala prava mogu ostvariti ulaze: Zakon o finansijskoj podršci porodici sa decom, Zahtev za ostvarivanje prava na novčana sredstva za izgradnju, učešće u kupovini, odnosno, kupovinu porodično-stambene zgrade ili stana po osnovu rođenja deteta (obrazac za oca, za majku) te Odluka o iznosu novčanih sredstava - prva nekretnina. Sva objašnjenja i formulare možete naći na sajtu Ministarstva za brigu o porodici i demografiju. Ovim propisima su definisani i načini kupovine ili učešća u kupovini nekretnina kojima treba da se reši stambeno pitanje. Prema Uredbi, pravo na najveću pomoć pri izgradnji nekretnine imaju žene koje žive u slabije razvijenim područjima zemlje prema Listi razvijenosti regiona i jedinica lokalne samouprave iz 2014. godine. 

Ipak, ovo pravo neće moći da ostvare sve žene. Uslov je da majke, odnosno parovi, primaju manje od dve prosečne zarade. Poslednji zvanični objavljeni podatak je da je prosečna neto plata za novembar 2021. bila 69.136 RSD što znači da oni mesečno moraju da imaju prihod manji od 138.272 RSD.

5.3. Dokumentacija neophodna za podnošenje zahteva za kredit

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev mora biti u originalu ili overenoj fotokopiji, navodi se u Zakonu o finansijskoj podršci porodici s decom. Sledeće je da zahtev za dobijanje pomoći podnosi majka, uz dokaz o bračnoj ili vanbračnoj zajednici (izvod iz matične knjige venčanih ili izjava overena kod javnog beležnika o postojanju vanbračne zajednice). Ukoliko je jedan od roditelja preminuo, uz dokaz o „statusu jednoroditeljske porodice", odnosno uz izvod iz matične knjige rođenih za dete, dostavlja se i izvod iz matične knjige umrlih, kao i rešenje invalidske komisije da nije ostvareno pravo na penziju.

Prilaže se i potvrda da u prethodnih pet godina podnosilac zahteva u vlasništvu nije imao niti da je otuđio stan ili kuću, kao i njegova izjava po tom pitanju data pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću. Istu izjavu treba da dostavi i supružnik, odnosno vanbračni partner. Sledeći se prilaže tehnički opis sa popisom radova koji overava projektant ukoliko je podnet zahtev za učešće u izgradnji objekta. Obavezno se potpisuje i predugovor sa pravnim licem ovlašćenim za projektovanje i građevinske radove kojim se definišu građevinski radovi.

U dokumentaciji mora da bude i predugovor o kupoprodaji stana ili kuće, overen kod javnog beležnika, kao i uverenje MUP-a o prijavi prebivališta u prethodnih pet godina. Kupljena nekretnina neće smeti da se proda bar pet godina, a odobreni novac država će uplatiti na namenski račun u banci.

Ukoliko se novac iskoristi za nešto drugo a ne u svrhu izgradnje ili kupovine objekta, korisnik subvencije moraće da vrati celu sumu uz zateznu kamatu.

5.4. Kome se dostavlja prikupljena dokumentacija

Zahtev za ostvarivanje pomoći podnosi se preko nadležnog organa jedinice lokalne samouprave, u roku od godinu dana od dana rođenja deteta.

Nadležni organ jedinice lokalne samouprave dostavlja pripremljenu dokumentaciju komisiji koja odlučuje o dodeli novčanih sredstava za izgradnju, učešće u kupovini, odnosno kupovinu kuće ili stana po osnovu rođenja deteta.

5.5. Ko čini komisiju i kako se donosi odluka ko dobija pomoć

O dodeli novčanih sredstava za izgradnju kuće ili učešća u kupovini stana odlučuje komisija, čije članove imenuje Vlada Srbije. Komisiju čine predstavnici organa državne uprave nadležni za socijalna pitanja, brigu o porodici i demografiju, poslove finansija, privrede, građevinarstva, brige o selu i Republičkog geodetskog zavoda. Predsednik komisije je ministar nadležan za socijalna pitanja.