Kredit za kuću - kada je stambeni kredit pravo rešenje?

1. Zašto uzeti stambeni kredit

Odgovor zašto bi trebalo da uzmete kredit za kuću je vrlo jednostavan: zato što nemate dovoljno novca da biste kupovinu ili celu gradnju mogli da finansirate sami. Šalu na stranu, mnogo je razloga zašto se neko odlučuje da podigne stambeni kredit. Izgradnja ili kupovina kuće ili stana predstavlja veliku i obično jednokratnu finansijsku transakciju, koja se mora posmatrati i kao investicija. Čak i ako tržište nekretnina s vremena na vreme oscilira i blago opada, neosporna je činjenica da je ono dugoročno gledano u porastu, posebno ako se gleda poslednjih deset godina kada se udvostručilo.

1.1. Kredit za kuću jer nemate dovoljno novca

Najčešći razlog podizanja kredita je taj što u mnogim gradovima Srbije ni ljudi koji su zaposleni na neodređeno vreme sa prosečnom platom ne mogu da priušte sopstveni dom. Troškovi života u gradovima poput Beograda, Novog Sada ili Niša, Subotice ili Kragujevca, a sve više i u Zrenjaninu, Somboru, Pančevu, Staroj Pazovi ili Rumi, proteklih godina su znatno porasli i postali nedostupni za većinu. Ako iznajmite stan, situacija je još gora, jer vam visoke mesečne kirije oduzimaju deo primanja koji bi se mogao uštedeti za kupovinu nekretnine. Tako su, na kraju, manje-više svi suočeni sa začaranim krugom: nemaju dovoljno novca za kupovinu vlastite nekretnine, pa su prinuđeni da plaćaju kiriju, što znači da na kraju meseca ne preostaje ili preostaje tek vrlo mali deo zarade koji bi se mogao uložiti u neku kupovinu.

Kredit za nepokretnost omogućava ostvarenje sna o kupovini sopstvenog doma, što danas mnogi sebi ne mogu priuštiti.

1.2. Kredit za kuću, čak i ako imate dovoljno novca

Druga pozicija je znatno povoljnija, privilegovana, moglo bi se reći. Suprotno uvreženom mišljenju, i imućniji pojedinci uzimaju stambene kredite. Hajde da vidimo zašto. S obzirom na vrlo niske kamatne stope kojima smo svedoci ovih godina, krediti ispadaju vrlo „jeftini". Mnoge banke nude sasvim povoljne stambene kredite. Umesto da troše gotovinu na kupovinu nekretnina, bogatiji pojedinci radije uzimaju kredit, a ostatak ulažu u druge stvari, stvarajući tako još više kapitala kojim raspolažu na duge staze. Uz, takozvani, povrat investicije, oni lako otplaćuju niske kamate i stvaraju još više bogatstva.

2. Zahtev za stambeni kredit

2.1. Procena kreditne sposobnosti

Uslovi za stambene kredite nisu se preterano menjali poslednjih godina. Proces je manje-više isti. Uz zahtev, zajmoprimac mora da dostavi potrebnu dokumentaciju izabranoj banci na osnovu koje se proverava njegovo finansijsko stanje i procenjuje njegova kreditna sposobnost. Ovo nije samo proces kojim se banka štiti, ne odobravajući zajmove pojedincima za koje unapred zna da neće moći da ga otplate - to je procedura i po pravilima Narodne banke Srbije.

2.2. Zaposlenje na neodređeno vreme nije uslov za stambeni kredit

Zajmoprimac mora priložiti dokumentaciju o svom trenutnom zaposlenju. Za kredit je najpovoljniji radni odnos na neodređeno. Ukoliko je zaposlenje na određeno vreme, rok otplate kredita se obično veže za vreme zaposlenja, što predstavlja problem. Za kredit mogu da konkurišu i samozaposleni, ali moraju imati dovoljno visoka prosečna mesečna primanja za period od najmanje poslednjih 12 meseci.

Jedan od najvažnijih uslova za kredit je da korisnik nije ni u kakvom sudskom sporu niti pod istragom. Poslodavac koji zapošljava zajmoprimca takođe ne sme biti u stečaju.

Banke prilikom procene kreditne sposobnosti, pored plate i vrste zaposlenja, proveravaju i koliko je izdržavanih članova porodice u domaćinstvu, da li tražilac već ima neke druge kredite (kod iste ili kod drugih banaka), druga opterećenja ili administrativne zabrane nad delom primanja i drugo. Prilikom obračuna visine zarade uzimaju se u obzir sve vrste prihoda, osim jednokratnih, izuzetnih davanja, kakve su, recimo, nagrade. Porezi se odbijaju od prihoda.

3. Čemu služi stambeni kredit?

Ovo je vrlo često pitanje, jer je oblast nekretnina raznolika i višestruka. Stambeni kredit možete iskoristiti za kupovinu parcele ili građevinskog zemljišta, renoviranje postojećeg objekta, plaćanje troškova projektne dokumentacije i projektanata ili spoljnih saradnika (rukovodilac gradilišta, nadzornik izgradnje, arhitekta) i, naravno, za izgradnju objekta. Međutim, treba da budete svesni toga da je vrlo visok kredit za izgradnju kuće relativno teško dobiti, a takođe ćete morati sami da pokrijete deo troškova, tako da nije na odmet čitavoj stvari pristupiti postepeno i pažljivo. Na primer, prvo možete da aplicirate za kupovinu građevinskog zemljišta, zatim štedite nekoliko godina ili zamolite najbliže za dodatnu pomoć, pripremate i predajete građevinsku dokumentaciju, a zatim, nakon odobrenja građevinske dozvole, zatražite i zajam za stambenu izgradnju.

4. Uslovi za dobijanje kredita za kuću

Dobro je znati koji su uslovi za dobijanje stambenog kredita, a kreditnu sposobnost na trenutak ostaviti po strani. Kreditna sposobnost je uvek glavni faktor za odobravanje bilo kog zajma, pa ćemo se njome detaljnije pozabaviti. Postoje i uslovi koji su specifični za stambeni kredit ili namenski kredit za kuću. Za izgradnju kuće potrebna je važeća građevinska dozvola, a za kredit za kupovinu građevinskog zemljišta potreban vam je overen ugovor sa izjavom nadležne opštine da se na osnovu prostornog akta na tom građevinskom zemljištu dozvoljava stambena gradnja. Za dobijanje kredita za komunalno opremanje potrebno je rešenje nadležne upravne jedinice ili organa.

Kredit za izgradnju kuće biće odobren tek kada banci dostavite važeću građevinsku dozvolu! Pored pravosnažne građevinske dozvole, uslov za gradnju kuće je i vlasništvo nad parcelom ili saglasnost za gradnju, ako ne posedujete 100% zemljišta.

5. Osiguranje kredita za kuću: jemac i hipotekarni kredit

5.1. Kada obezbediti kredit za kuću?

Mnogi se plaše uzimanja zajma za kuću, jer pred očima imaju strašan scenario kako im banka oduzima dom i prodaje ga na aukciji u bescenje zbog nemogućnosti da otplate kredit. Takve stvari se nažalost zaista dešavaju, ali je važno znati da osiguranje kredita ima brojne prednosti, koje su prvenstveno namenjene zaštiti korisnika kredita i banke. Pošto je stambeni kredit najčešće veći iznos, banka će zahtevati garanciju da neće izgubiti uloženo u slučaju nemogućnosti otplate. U suprotnom, kredit će se smatrati rizičnim i neće biti odobren.

5.2. Hipotekarni kredit - osiguranje nepokretnosti

Banke obično zahtevaju hipoteku da bi obezbedile odobrenje kredita. To znači da pod hipoteku stavljate jednu od nekretnina. Ako posedujete dve ili više nepokretnosti približne vrednosti, neće biti većih problema - stavićete pod hipoteku jednu od njih. Ali ako niste vlasnik nijedne nekretnine, stvari se malo komplikuju, jer biste morali da stavite pod hipoteku nekretninu vaših roditelja ili drugih članova uže porodice. Iako se založno pravo prenosi na vašu novu imovinu nakon završetka izgradnje, ovo je neprijatna situacija koju treba izbegavati.

Danas mnoge banke nude i alternativu - možete staviti pod hipoteku baš onu nekretninu koju gradite ili kupujete, odnosno za koju aplicirate za kredit. Međutim, kod ovakvih obezbeđenja naplate potraživanja, banke odobravaju nešto manju vrednost kredita (maksimalno do 80% procenjene vrednosti imovine), a i kredit isplaćuju nešto sporije.

5.3. Hipotekarni kredit za kuću sa rastućom hipotekom

Pojedine banke nude i opciju kredita uz rastuću hipoteku. U ovom slučaju, banka određuje vrednost kredita u hodu, odnosno, tokom izgradnje kuće, kako vrednost kuće raste kao rezultat gradnje. U tom slučaju, pored potrošnje, banka će pratiti i ocenjivati napredak izgradnje. Važno je pažljivo fotografisati proces izgradnje, jer morate dokazati banci da ste odobrena sredstva namenski trošili (potrošili za ono za šta nam je banka odobrila kredit). Većina banaka koje nude namenske kredite stoga zahteva i, takozvani, plan ulaganja, u kome se vremenski i finansijski definiše namenska upotreba kreditnih sredstava. Na taj način banka prati i kontroliše potrošnju.

5.4. Kredit za kuću može biti obezbeđen jemcem

Garancija je još jedan oblik kreditnog osiguranja. Žirant je lice koje se po zakonu obavezuje da će preuzeti otplatu kredita i sam izmiriti dug zajmoprimca, ako ovaj više nije u mogućnosti da otplaćuje potraživanje. Banka može tražiti garanciju za manje stabilne oblike zapošljavanja, gde postoji veća verovatnoća gubitka posla. Takvi oblici su radni odnos na određeno vreme i samozapošljavanje. Banke takođe mogu da traže žiranta ako ste stranac ili ako želite da stavite pod hipoteku nekretninu čiji niste puni (100%) vlasnik.

Ako ste u braku ili partnerskoj zajednici, obično je slučaj da vam partner automatski bude i garant, osim ako se izričito ne dogovorite drugačije sa bankom.

6. Kreditna sposobnost - koliki će biti kredit za kuću?

Banke najčešće ne odobravaju sredstva u visini od 100% vrednosti imovine za izgradnju ili kupovinu kuće ili stana. U većini slučajeva krediti se kreću do 70% vrednosti nekretnine. Sredstva u visini od 100% vrednosti moguće je dobiti samo ako kredit dodatno obezbedite premijom osiguranja ili hipotekarnim kreditom, odnosno hipotekom nad nepokretnosti. U ovom drugom slučaju zalažete svoju nekretninu za uzimanje zajma.

Nešto drugačija situacija je sa namenskim korišćenjem kredita, kada banke dozvoljavaju različite iznose i korišćenje sredstava, za šta još ne zahtevaju priloženu namensku dokumentaciju o korišćenju. Za veće sume, međutim, gotovo uvek je potrebna namenska dokumentacija sa razrađenim planom kako ćete potrošiti sredstva za koja konkurišete.

7. Isplata kredita

Stambeni kredit ili zajam za gradnju najčešće se ne plaća u gotovini niti bankovnim transferom na lični račun. Pošto su kreditne vrednosti visoke, većina banaka radije vrši direktne transfere izvođačima ili plaća račune koji nastanu tokom izgradnje, umesto vama. Zbog toga morate pažljivo čuvati sve fakture i slati ih banci. Sistem isplate kreditnih sredstava u velikoj meri varira od banke do banke, ali u principu veća kreditna sposobnost znači i veću mogućnost prenosa gotovinskog kredita na račun, što zauzvrat predstavlja slobodnije raspolaganje sredstvima.