Stambeni krediti – za dom iz vaših snova

1. Stambeni krediti – od čega se počinje?

Želite li da utvrdite koliki vam kredit treba, prvo morate znati kakvu kuću želite. Možda zaista želite objekt od 250 m2, dvorac ili vam u istinu treba nešto manje. Ili obratno, kuća od 100 m2 može biti premala za potrebe velike porodice. Tada morate prelomiti: hoćete li jeftinu i nekvalitetniju gradnju, montažnu konstrukciju ili kvalitetnu izgradnju. Po onome što sada znamo, ukupni troškovi izgradnje kreću se između 230 i 350 EUR/m2. Ipak, nemojte očekivati da će kuća koštati tačno onoliko koliko ste izračunali. Morate dodati najmanje još 15% procenjenim troškovima da bi računica bila realna. Sa stanovima je situacija sasvim drugačija. Cena kvadrata stana i cena kredita su neuporedivo više. Cene stambenog kvadrata su najniže na jugu Srbije, oko 400-500 EUR dok u Beogradu, u ekskluzivnim novogradnjama ima i kvadrata po 9.500 EUR i više.

Recimo da sada imate okvirnu predstavu o izdacima s kojima ćete se suočiti prilikom izgradnje. Nažalost, pošto retko ko štedi baš za izgradnju kuće, najverovatnije da će i vama biti potreban stambeni kredit. U Srbiji posluje ukupno 26 banaka od kojih je samo Banka Poštanska štedionica domaća. Od tog broja, njih dvadesetak daje stambene kredite građanima.

2. Za koju banku da se odlučite?

Dakle, kredite nude mnoge banke. Međutim, koju odabrati? Gde se kredit najviše isplati? Da li je bolje uzeti zajam na 10 ili 20 godina? Dinarski ili devizni? Za fiksnu ili varijabilnu (promenljivu) kamatnu stopu? Istraživali smo i napravili poređenje dostupnih stambenih kredita. Ispostavilo se da ne postoji jedan tačan odgovor. Međutim, nadamo se da će vam prikupljene informacije biti korisne, kako biste stekli uvid u sve relevantne činioce koje morate imati u vidu, jer svaka može biti od odlučujućeg značaja za vaš izbor. Istraživali smo po čemu se razlikuju načini poslovanja i ponude banaka te koliko to klijentima ide u prilog.

3. Kako smo tražili informacije o kreditima?

Za primer smo uzeli stambeni kredit u iznosu od 60.000-100.000 EUR s bezmalo svuda obaveznim učešćem od 20% (12.000-20.000 EUR), što bi značilo da ćete 48.000-80.000 EUR otplaćivati 20-30 godina. Iznosi koje smo dobili u kalkulatorima banaka kretali su se između 125 i 400 EUR mesečno. Ograničili smo se na podatke dobijene informativnim proračunima na veb-stranicama banaka (i za dinarske i za devizne iznose), budući da ćete vi svakako morati da posetite više banaka, odnosno, filijala, ne biste li došli do preciznih i  detaljnih informacija u vezi s tačnom sumom koja vas zanima.

4. Kreditno zaduživanje

Potrebne su određene informacije za dobijanje bilo koje vrste stambenog kredita. Pored toga, dobro je znati nekoliko trikova kako biste osigurali bolje uslove kreditiranja. Kada kupujete nekretninu, prvo se uverite da je upisana u zemljišne knjige. Takođe mora postojati jasno vlasništvo nad imovinom. Zajam možete osigurati hipotekom na nekretninama, garancijom kredita, uplatom premije osiguranja kod osiguravajuće kompanije ili zalogom depozita (bez hipoteke). Po pravilu, najpovoljnije je osiguranje kredita hipotekom. Kamatna stopa, rok dospeća zajma i drugi uslovi se razlikuju od banke do banke, pa je uvek pametno tražiti nekoliko različitih ponuda. Stručnjaci savetuju da kada nađete približne ponude za kredit u različitim bankama, i jednima i drugima to napomenete – možda se iznenadite njihovom sledećom, boljom ponudom.

4.1. Osiguranje kredita: hipoteka, plaćanje osiguranja, žiranti ili depozit?

Iznos troškova kredita mnogo zavisi od vrste osiguranja. Šta to znači? Svaka banka traži da osigurate kredit. To je mera koja služi za slučaj da dospete u situaciju kada više ne budete mogli da vraćate mesečne rate. Poslednjih godina zahtevi osiguranja znatno su pooštreni. U osnovi, postoje dve mogućnosti: možete da na kuću uzmete hipoteku ili platite premiju osiguranja, a kredit možete obezbediti žirantom ili lombardnim kreditom.

4.1.1. Hipotekarni kredit, osiguranje hipotekom

Ako stavite hipoteku na imovinu, to znači da vam je banka može oduzeti ako prestanete da vraćate stambeni kredit. Pored toga, loše je i to što banka u većini slučajeva odobrava samo zajam u iznosu od 60% do 80% vrednosti imovine. Predmet hipoteke mogu biti: uklnjižena nekretnina, neuknjižena ali 100% izgrađena nepokretnost za koju nije izdata Upotrebna dozvola, neuknjižena nepokretnost izgrađena do 80% minimalno, nekretnina izgrađena do manjeg procenta, ali samo pod uslovom da je finansira banka od koje tražite kredit (tzv. projektno finansiranje) i nepokretnost iz postupka legalizacije. Prednost hipotekarnog kredita je u tome što će troškovi kredita mogu biti niži. Međutim, u nekim bankama možete otplaćivati hipotekarni kredit i do 30 godina.

4.1.2. Premija osiguranja

Drugi način je plaćanje premije osiguranja. Opet imate dve mogućnosti. Zajam možete osigurati kod banke ili osiguravajuće kompanije. U ovom slučaju izbegavate rizik da banka oduzme imovinu. Takođe, možete sklopiti ugovor o osiguranju od nezgode ili smrti, pri čemu se mesečna premija smanjuje sa svakom proteklom godinom otplate. Nedostatak stambenog zajma s premijom osiguranja je taj što su troškovi veći za 10 do 20%. Mana je i dvostruka ročnost kredita.

4.1.3. Žirant

Zajam se može obezbediti posredstvom žiranata. U ovom slučaju, morate pronaći jednog ili više žiranata koji su kreditno sposobni koliko i vi. Jemac garantuje punu vrednost zajma. Loša strana ovoga je što je teško naći nekoga ko bi preuzeo takav finansijski rizik.

4.1.4. Lombardni kredit

Ako imate na raspolaganju akcije, obveznice ili oročeni depozit, možete se odlučiti i za tzv. lombardni stambeni kredit. Banka odobrava kredit na osnovu vrednosti akcija ili količine novca. Prednost ovakvog kredita je što banka ne proverava vašu kreditnu sposobnost, nemate troškove obrade i vođenja kredita i dobijate ga odmah.

4.2. Visina stambenog kredita – kreditna sposobnost

Šta znači izračunavanje kreditne sposobnosti? Kao što verovatno već znate, sve počinje od vaših prihoda. Mogućnost da podignete stambeni kredit, pored visine zaduženja, pre svega zavisi od vaše plate ili od kreditne sposobnosti zajmoprimca. Svaka banka ima svoju računicu, prema kojoj uzima u obzir sve ili neke od sledećih prihoda: platu (minimum 6 meseci na trenutnom radnom mestu ili ugovor na neodređeno vreme), putne troškove, dodatak za topli obrok, penziju (minimalna mesečna neto zarada/penzija 15.000 RSD-25.000 RSD), beneficije po ugovoru o radu, stanarine i druge dokazive mesečne prihode. Mnoge banke traže i da prenesete svoja primanja kod njih (minimalno dinarski tekući račun). Zahtevi mogu biti različiti i u zavisnosti od toga da li je kredit dinarski ili devizni.

Dinarske stambene kredite stručnjaci uglavnom ne preporučuju jer su kamatne stope previsoke (6-9%) i banke nude mnogo kraće rokove otplate u odnosu na standardne (7-20 godina).

Devizni stambeni krediti zavise od kursa stranih valuta, ali za fiksnu kamatu sledi i fiksna rata. Devizni krediti s promenjivom kamatom vezani su za EUROIBOR, oni s kombinovanom kamatom su takvi da se na svake dve godine može birati fiksna ili promenljiva. Fiksna kamatna stopa 2-4%, a rok otplate do 30 godina.

Treba još da znate da Narodna banka Srbije određuje Referentnu kamatnu stopu na osnovu koje banke daju Nominalnu kamatnu stopu, u stvari, osnovnu kamatu koja je prava cena kredita i koliko morate platiti uslugu pozajmice. Efektivna kamatna stopa su svi prateći troškovi uzimanja kredita (RKS, NKS i EKS). Bankarski stručnjaci savetuju da kada upoređujete cene kredita, odnosno, tražite najpovoljniji, gledate upravo iznos EKS – najjeftiniji kredit ne mora da ima i najnižu kamatnu stopu.

4.3. Rok otplate kredita

Cena zajma se veoma razlikuje od perioda otplate, tako da je period otplate zajma mač sa dve oštrice. Kraći period otplate znači veći mesečni trošak, a pored toga kratkoročni zajmovi imaju i veću kamatnu stopu. Krediti na duži period su povoljniji i mesečne rate su logično niže, ali kamate na duži period takođe znače i veće konačne troškove kredita. Većina banaka uzima u obzir i starost zajmoprimca pri otplati kredita. Većina banka propisuje i maksimalnu starosnu granicu, zapravo, koliko najviše možete imati godina u trenutku prispeća poslednje rate (minimum 20 godina u trenutku odobrenja i maksimum 65 starosti u momentu poslednje rate).

4.4. Promenljiva ili fiksna kreditna stopa?

Dodatni faktor je izbor između fiksne ili promenljive kamatne stope. Ovo je još jedna odluka koju će banke zahtevati od vas.

4.4.1. Fiksna kamatna stopa

Fiksna kamatna stopa znači da se ona neće menjati tokom godina. Ako odaberete stambeni kredit sa fiksnom kamatnom stopom, osiguravate se od povećanja referentnih kamatnih stopa EURIBOR+nadoknade, što se dogodilo 2008. godine po izbijanju svetske finansijske krize.

4.4.2. Promenljiva kamatna stopa

Promenljiva kamatna stopa je povoljnija opcija, ali ona nosi određeni rizik jer, takođe, može neočekivano da poraste. Sastoji se od fiksnog i promenljivog dela vezanog za EURIBOR. EURIBOR vrednost se menja svakih šest meseci. Međutim, niko ne može predvideti ekonomske trendove za sledeću godinu, a kamoli 10 ili 20 godina unapred. Budući da kamatna stopa uvek može biti veća, možda više nećete moći da vraćate kredit. Stoga banke nude i kredite sa fiksnom kamatnom stopom. Nedostatak stambenog kredita sa fiksnom kamatnom stopom su znatno viši troškovi.

Sa stanovišta troškova, bolje je podići stambeni kredit s promenljivom kamatnom stopom EURIBOR+nadoknada. Kako se ekonomska situacija bude poboljšavala, mesečna rata će se se smanjivati ali, svakako, može biti i obrnuto. Ako se ekonomska kriza produbi, mesečna rata mogla bi da se poveća za čak 10%. Postoji i kombinovana kamatna stopa. Pomoću nje kamatna stopa može biti fiksna nekoliko godina, nakon čega kamatna stopa postaje promenljiva. Svega ovog radi, nema jedinstvenog ni jednostavnog odgovora koji se kredit najviše isplati. Prilikom donošenja odluke uzmite u obzir prihod, starost, planove za budućnost i, pre svega, koji ste rizik spremni da preuzmete ili, još tačnije - koji rizik možete da preuzmete.

4.5. Postajete li komitent banke?

Sve banke, bez izuzetka, svojim klijentima nude povoljnije kredite. Kako se obično radi o velikim iznosima tokom dužih vremenskih perioda, čak i minimalno povoljnija kamatna stopa znači veliku uštedu. Stoga se praktično uvek isplati postati klijent banke. To je tačno čak i ako uopšte nećete koristiti ostale usluge banke, jer je ovo još uvek mnogo jeftinije od plaćanja većih kamata na kredit.

4.6. Visina kredita prema procenjenoj vrednosti neekretnine

Stambeni kredit je jeftiniji od nenamenskog, ali njegova posebnost je ta što nikada ne možete podići kredit za 100% vrednosti imovine, već uvek morate sami obezbediti deo sredstava. Svaka banka nudi različiti udeo maksimalno mogućeg kredita, u zavisnosti od procenjene vrednosti imovine. Pre odobravanja kredita, svaka banka zahteva procenu imovine, koju obično rade njeni ovlašćeni procenitelji. Procena se vrši za 2-3 nedelje, a procenjena vrednost imovine biće oko 15-20% ispod njene tržišne vrednosti, što je uobičajena praksa u procenama za pozajmljivanje. Ilustrovaćemo primerom:

5. Kako se koristi stambeni kredit?

Stambeni kredit je namenski. To znači da je namenjen isključivo kupovini, renoviranju ili adaptaciji nepokretnosti ili refinansiranju stambenog kredita, tako da se ne može koristiti u druge svrhe. Banke kontrolu trošenja sprovode na razne načine. U većini ste slučajeva u obavezi da šaljete račune banci koja potom vrši isplate, ali postupak se razlikuje od banke do banke. Između 20% i 100% iznosa zajma takođe se može pretvoriti u gotovinsko plaćanje.

6. Najpogodniji stambeni krediti: obračun stambenog kredita

Gde su najbolji krediti za stanovanje? Pravog odgovora na ovo pitanje nema, jer koliko kreditni uslovi zavise od pravila poslovanja banke toliko, s druge strane, zavise i od onoga za šta ste vi u mogućnosti u datom trenutku. U svakom slučaju, osim na visinu rate, obratite pažnju i na to kolika je visina obaveznog učešća, koji je model kamatne stope (NKS i EKS), dužina otplate i obavezno osiguranje. 

• Obavezni troškovi obrade stambenog kredita
• Dodatni troškovi stambenog kredita
• Uslovi kredita deviznog kredita s fiksnom kamatnom stopom
• Prosečan primer deviznog kredita s fiksnom kamatnom stopom
• Uslovi kredita deviznog kredita s promenljivom kamatnom stopom
• Prosečan primer deviznog kredita s promenljivom kamatnom stopom