Građevinsko zemljište: bruto-neto razvijena građevinska površina (BRGP:NRGP)

1. Definicije građevinskih i urbanističkih pojmova po zakonu

U važećem Zakonu o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon i 9/2020.), koji je stupio na snagu 1. 3. 2018. godine, definisani su osnovni pojmovi na koje se te odredbe odnose. Oni koji se tiču uređenja i opremanja građevinskog zemljišta određeni su na sledeći način:

• Uređenje građevinskog zemljišta obuhvata njegovu pripremu i opremu. Priprema obuhvata istraživanje i izradu svih neophodnih planova, proračuna i projekata te izradu planske i tehničke dokumentacije, programa uređenja i tako dalje. 
• Opremanje građevinskog zemljišta znači izgradnju objekata komunalne infrastrukture te izgradnju i sređivanje javnih površina.

2. Bruto razvijena građevinska površina (BRGP)

„Bruto razvijena građevinska površina (BRGP) parcele (ili bloka) je zbir površina i redukovanih površina svih korisnih etaža, svih zgrada parcele (bloka). U proračunu, potkrovlje se računa kao 60% površine, dok se ostale nadzemne etaže ne redukuju. Podzemne korisne etaže se redukuju kao i potkrovlje. Odnos neto i bruto površine se računa kao 1:1,25 a detaljnijom razradom se ovaj odnos može i drugačije definisati, u zavisnosti od prirode objekta“.

3. Neto razvijena građevinska površina (NRGP)

„Neto razvijena građevinska površina (NRGP) je veličina ograničena samo na upotrebu u planerske svrhe i odnosi se na BRGP umanjenu za spoljne i unutrašnje zidove, zajedničke i pomoćne prostorije kao i druge površine.“ 

4. Stepen zauzetosti (Z)

„Stepen zauzetosti (Z) iskazan u procentima je količnik površine horizontalne projekcije nadzemnog gabarita objekta na parceli i površine parcele. Planirani stepen zauzetosti parcele na uglu može se uvećati ukoliko je reč o arhitektonskim akcentima u prostoru. U slučaju da je postojeći stepen zauzetosti parcele veći od maksimalne vrednosti za taj tip izgrađenosti, zadržava se postojeći, bez mogućnosti uvećavanja.“

Drugim rečima, pod stepenom zauzetosti se podrazumeva udeo izgrađenosti u neto površini građevinskog zemljišta kao procenat ukupne površine. U obračun su uključene i garaže, parking površine i slično. Stopa izgrađenosti se računa kao izgrađena površina/neto površina građevinskog zemljišta x100.

5. Indeks izgrađenosti (I)

„Za postojeće objekte je količnik BRGP svih objekata na parceli (bloku) i površine parcele (bloka). Maksimalna BRGP planiranih objekata na parceli je proizvod planiranog indeksa izgrađenosti i površine parcele. Podzemne korisne etaže ulaze u obračun indeksa izgrađenosti, osim površina za parkiranje vozila, podzemnih garaža, smeštaj neophodne infrastrukture i šupa uz stanove“.

Pod izgrađenošću se podrazumeva tlocrtna projekcija spoljnih gabarita objekta na zemljištu. Reč je o površini zemljišta izgrađenog sa završenim objektima, gde složenost izgradnje nije bitna. Izgrađenost je određena vertikalnom projekcijom spoljašnjih gabarita objekta na parceli. Ne obuhvata objekte ili one delove objekata koji se nalaze ispod površine zemlje kao ni sekundarne delove objekata (kao što su spoljne komunikacije, nastrešnice, horizontalne roletne i brisoleji, rasvetni elementi i slično) te kvadraturu pomoćnih objekata (na primer, šupe i plastenici).

Prizemne porodične kuće, prosečne veličine i na prosečnom placu, uglavnom imaju indeks izgrađenosti oko 0,3.

6. Upotrebljiva površina

Korisna površina je deo neto podne površine koji odgovara nameni i upotrebi zgrade. Naveden je za svaki sprat posebno.

7. Bruto zapremina zgrade ili delova zgrade koji su ograničeni i potpuno pokriveni

Bruto zapremina zgrade je proizvod bruto površine i odgovarajuće visine. Visina se obično uzima kao rastojanje od poda posmatranog sprata do poda sprata iznad njega.