Procenitelj nekretnina, Beograd.

Česta pitanja o proceni nekretnina

Da li je potrebna procena pre prodaje nekretnine?

Procena pre prodaje nije neophodna, ali može biti od velike pomoći. Procena nekretnine služi za to da odredite odgovarajuću prodajnu cenu, uzimajući u obzir tržišne uslove, stanje imovine i druge faktore. Uz tačnu procenu, možete poboljšati svoje šanse da prodate imovinu za željeni iznos, ali i smanjiti rizik gubitka.

Šta utiče na procenu vrednosti nekretnina?

Na vrednost nepokretnosti prvenstveno utiče geografski položaj ili, preciznije rečeno, lokacija, što je svakako jedan od najvažnijih faktora u ocenjivanju. To uključuje blizinu urbanih centara, infrastrukturu, škole, prodavnice, prirodne lepote itd. Važni činioci su i veličina objekta, broj soba, raspored i funkcionalnost prostorija i, svakako, opšte stanje nekretnine. Ovo poslednje uključuje učestalost ili redovnost održavanja, popravki, osavremenjivanje ili renoviranje - rečju, sve radove koji su izvođeni da bi jedinica što duže ostala u orginalnom stanju - u svakom smislu. Posebne karakteristike kao što su pogled, bašta, bazen, garaža, oprema ili dodatni, odnosno, pomoćni objekti takođe utiču na vrednost nekretnine. Više cene se, naravno, bez obzira na sve navedene preduslove, uvek postižu za nekretnine na lokacijama gde je, iz ovih ili onih razloga, velika potražnja.

Ko može da izvrši procenu nepokretnosti?

Procenu vrednosti može da uradi kvalifikovani i nezavisni procenitelj nepokretnosti. Procenitelje obično imenuju nadležne institucije, inženjerska ili privredna komora, konsultanti za nekretnine ili pravna lica specijalizovana za procenu nepokretnosti.

Da li mi treba više procenjtelja da bih dobio tačnu procenu vrednosti?

Za veću pouzdanost procene možete angažovati više procenitelja, posebno ako se radi o važnoj i složenoj imovini s izvesnim kulturnim, istorijskim ili po nekom drugom kriterijumu, važnoj nekretnini. 

Koje metode procene vrednosti nekretnina postoje?

Najčešće se koriste komparacije po prihodima i rashodima. Poređenje se zasniva na poređenju prodajnih cena sličnih nekretnina u blizini. Procenjivač upoređuje prodajne cene uporedivih nekretnina i koristi ove informacije da odredi vrednost imovine koja se procenjuje. Metod prihoda se uglavnom upotrebljava za procenu vrednosti investicionih nekretnina kao što su stambeni kompleksi, tržni centri ili poslovni prostor. Osnova metode je očekivani novčani tok koji će imovina generisati u budućnosti. Metod troška se zasniva na proceni troškova koji bi bili neophodni za obnovu ili zamenu imovine. Uzimaju se u obzir troškovi izgradnje, adaptacije, renoviranja, prilagođavanja, amortizacija i drugi faktori.

Koje su zakonske odredbe u vezi sa procenom vrednosti nepokretnosti?

Zakonodavstvo o proceni imovine može se razlikovati od regiona do regiona. Mnoge jurisdikcije imaju zakonske odredbe koje regulišu procedure i zahteve za procenu nepokretnosti. Ovi zahtevi se odnose na kvalifikacije procenitelja, korišćene metode vrednovanja, izvršenje procene, obavezu ažuriranja procena i druge važne aspekte.

Kada je procena nepokretnosti pogrešna?

Procena vrednosti nepokretnosti može se smatrati netačnom ako je došlo do greške u prikupljanju i tumačenju podataka. Procena takođe nije adekvatna ako procenitelj nije dovoljno upoznat sa svim specifičnostima tržišta i ne uzima u obzir kretanja na lokalnom tržištu, ponudu i potražnju te druge specifične faktore. To može dovesti do pogrešne procene vrednosti. Takođe nije dobro ni ako procenitelj ne uzme u obzir izgradnju objekata i infrastrukture u bliskoj budućnosti - na primer, ako opština namerava da promeni namenu ili ako već gradi novu školu, prodavnice, autobuska stajališta i slično.

Mogu li povećati vrednost svoje imovine?

Da, postoje neki načini na koje možete pokušati da povećate vrednost svoje imovine. Renoviranje, obnavljanje, adaptacija, nadgradnja, dogradnja, odnosno, poboljšanja svake vrste mogu povećati privlačnost i funkcionalnost nekretnine, a samim tim i njenu atraktivnost na tržištu. Briga o uređenom okruženju, uključujući baštenske površine, terase ili dvorište, takođe može pozitivno uticati na utisak o vrednosti. S druge strane, ulaganje u poboljšanje infrastrukture, kao što su električne instalacije, sistemi grejanja, ventilacije ili vodovoda i kanalizacije itekako dižu vrednost. I na kraju, ali ne i najmanje važno - iako ne možete promeniti lokaciju nekretnine, vredi prepoznati i naglasiti njene prednosti kao što su blizina škola, prodavnica, zelenih površina, javnog prevoza i sličnih elemenata čime ćete dobiti kompetitivnu prednost.

Mogu li prodati nekretninu po ceni koja je drugačija od procenjene?

Potpuno ste slobodni da odredite prodajnu cenu koja vama odgovara. Procena je samo smernica i prodajna cena ne mora tačno da odgovara pretpostavljenoj vrednosti. Međutim, važno je imati na umu da pokušaj prodaje po nesrazmerno visokoj ceni može uticati na nezainteresovanost potencijalnih kupaca.

Gde su najviše cene nekretnina u Srbiji?  

Najskuplji kvadrat je i ove godine u Beogradu, tačnije Beogradu na vodi - 10.500 EUR, a srazmerno sa tim i najskuplji stan od nešto manje od 400 m2 plaćen je skoro 2,5 miliona EUR. Najskuplja kuća je prodata takođe u Beogradu, na opštini Savski venac, za 5 miliona EUR. Ovakav trend visokih cena prate i gradovi u Vojvodini - Novi Sad, Zrenjanin i Subotica, a u centralnoj Srbiji, Niš i Kragujevac, premda po nižoj stopi. Najskuplja kuća izvan Beograda prodata je u okolini Zrenjanina za 4 miliona EUR, a od 290 m2 s imanjem prodata je u okolini Subotice za oko 300.000 EUR.

Da li cene nekretnina rastu?

Da, opšti trend ukazuje na rast cena nepokretnosti na duži rok, tako da nekretnine predstavljaju odličnu investiciju i pored povremenih padova cena. Projekcije pokazuju da će se ovaj trend iz protekle četiri godine nastaviti i u budućnosti.