articles_articles

    Procena vrednosti nekretnine

    Članak je koristilo čak 955+ korisnika
    Verovatno da nema vlasnika koji ne bi želeo da zna cenu svoje nekretnine. Vrednost nepokretnosti se određuje na osnovu vrednosti slične imovine, odnosno, ponude i potražnje iz oglasa. Takva je procena uopštena i samo informativna, zapravo – vrlo relativna i nepouzdana. Svaki iskusan i stručan procenitelj, angažovan u slučaju prodaje, parnice, zaloga ili čega sličnog, osloniće se radije na procenu utemeljenu na objektivnim činjenicama i stvarnom znanju.
    Stručni članak 955
    pare.jpg

    1. Šta znači ocena vrednosti nekretnine?

    Ocena vrednosti nekretnine je, uopšteno govoreći, mišljenje o njenoj tržišnoj ceni. Mišljenje je, zapravo, stručna procena, utemeljena na objektivnim činjenicama, znanju, tačnoj oceni, podacima i iskustvu. Procena u opštem smislu znači apstraktno utvrđivanje parametara neke imovine u zatečenom stanju. Razlikujemo formalnu i neformalnu procenu vredosti.

    1.1. Neformalna procena

    Pri ovakvoj oceni radi se, u stvari, na proceni prema intuiciji, odnosno, iskustvu i uverenju. Za neformalne procene je važno to da ih se drže mnogi na tržištu i da su to okvirne visine cena.

    1.2. Formalna procena

    Ovakve ocene daju stručnjaci i utemeljene su na rezultatima prikupljanja i analize tržišnih informacija. Stručnjaci ili procenitelji se u svom radu drže različitih standarda, pravila nauke, struke i opšteprihvaćenih principa procene (MRS – fer vrednost) prema kojima i daju svoje pisane procene nakon celog postupka preocene nepokretnosti.

    Savet stručnjaka iz firme Procenitelj | Stečajni upravnik - GROS&GROS Inc. Novi Sad

    1. Kada vrši procenu vrednosti nekretnine, da li procenitelj ovaj posao obavlja na osnovu svog iskustva ili postoje određena pravila kojih mora da se pridržava?

    Kako bi neko lice moglo da obavlja poslove procene vrednosti nepokretnosti u Srbiji, mora da poseduje licencu za obavljanje ove delatnosti koju izdaje Ministarstvo finansija R. Srbije. Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti definiše pod kojim uslovima i ko konkretno izdaje ovu licencu, a svakako su najvažniji uslovi da ima položen ispit pred stručnom komisijom, sačinjenom od stručnjaka iz ove oblasti, kao i da poseduje 3 godine iskustva rada na procenama. Moja zamerka na odredbe u Zakonu u vezi drugog uslova koji sam naveo, je da se nije striktno definisalo na kakvu vrstu procena se misli, obzirom da postoje i poslovi vršenja procena koje se ne odnose isključivo na nekretnine, te je iz tog razloga ovaj uslov, po mom mišljenju, nedovoljno određen. Takođe, potrebno je naglasiti, da svaki procenitelj koji poseduje državnu licencu, obavlja poslove u skladu sa važećim PRAVILNIKOM O NACIONALNIM STANDARDIMA, KODEKSU ETIKE I PRAVILIMA PROFESIONALNOG PONAŠANJA LICENCIRANOG PROCENITELJA, kojim su definisani osnovi procene vrednosti nepokretnosti, postupak vršenja procene, pretpostavke i činjenice od značaja koje se moraju uzeti u obzir prilikom izrade izveštaja o proceni, minimalni sadržaj izveštaja o proceni i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja.

    2. Šta najčešće smanjuje realnu cenu neke nekretnine?

    Moram da naglasim da procenitelj ne procenjuje cenu, već isključivo vrednost određene nepokretnosti, dok se cena iste određuje na tržištu. Takođe, ukoliko procenitelj, kao osnov vrednosti, vrši procenu realne tržišne vrednosti određene nekretnine, da se takva vrednost ne smanjuje, već je takva kakva jeste i ona se ističe u samom izveštaju o proceni. Ako se vaše pitanje odnosilo na to šta utiče na smanjenje tržišne vrednosti procenjivane nepokretnosti, onda je tu potrebno navesti određene parametre. Prvenstveno, i sa najvećim uticajem na vrednost, je svakako lokacija predmetne nekretnine, dok su ostali parametri, gabariti tj. površina, kvalitet materijala i izgradnje i drugo. Svaka određena vrsta nekretnine ima dodatne parametre koji se konkretno odnose na tu vrstu neporketnosti, a tu se pre svega misli, ukoliko se procenjuje npr. stan, na njegovu spratnost i sl. Sa druge strane, ako ste u Vašem pitanju konkretno mislili na smanjenje cene, to se eventualno može dogoditi ukoliko je svrha procene za potrebe prodaje u stečajnom ili izvršnom postupku, obzirom da Zakoni koji regulištu ove oblasti, definišu i početnu cenu u okviru postupka prodaje, gde je npr. na javnom nadmetanju u okviru stečajnog postupka (jedno od tri metoda prodaje u stečaju), početna cena 50% od procenjene vrednosti. Svakako se ova početna cena može kroz javno nadmetanje izjednačiti, ili čak prevazići procenjenu vrednost, ali može biti i manja. Potrebno je naglasiti da su stečajni i izvršni postupak svakako specifične okolnosti za procenitelje, te da je za stečajni postupak, po važećem Zakonu o stečaju, obavezano da procenu vrednosti nepokretne imovine stečajnog dužnika vrši licencirani procenitelj sa državnom licencom, dok je u izvršnom postupku to samo preporuka.

    3. Koliko vremenski traje procena vrednosti i šta može da uspori ovaj postupak?

    U zavisnosti od dostupnosti i mogućnosti pristupa podacima potrebnih za vršenje procene konkretne nepokretnosti, razlika u vremenu potrebnom za završetak posla, je nekoliko dana. Takođe, na potrebno vreme za završetak procene utiče svakako i svrha za koju se ova procena vrši. Npr. ukoliko se vrši procena imovine u stečajnom postupku, a gde se uz to najčešće radi i procena stečajnog dužnika kao pravnog lica, postupak izrade traje oko mesec dana. Svakako izrada izveštaja o proceni stana za potrebe uspostavljanja hipoteke u svrhu odobravanja kredita banke traje mnogo kraće, tj. između 2 i 5 dana.

    G-din Relja Gros, Procenitelj | Stečajni upravnik - GROS&GROS Inc. Novi Sad

    2. Namena ocene vrednosti

    Svrhe zbog kojih se procena uopšte i počinje mogu biti sasvim različite. Potreba vlasnika, poslovne potrebe, zahtevi državnih organa i tome slično. Procena nepokretnosti za potrebe vlasnika vrši se uglavnom zbog zakupa, zamene ili prodaje. Slično je i kada su poslovni razlozi u pitanju – zakup, iznajmljivanje, kupovina, posredovanje u izdavanju, izgradnji, davanje u zalog, osiguranje i drugo. Vrednost nepokretnosti se traži i u slučaju stečaja, spajanja, likvidacije, plaćanja, provere smislenosti investiranja ili sudskih sporova.   

    3. Vrste vrednosti nekretnina

    Svaka nekretnina ima drugačije vrste vrednosti koje se ocenjuju. Međutim, ista nepokretnost može imati više vrednosti u zavisnosti od svrhe procene i namene vrednovanja.

    Kakve vrste vrednosti nepokretnosti postoje?

    3.1. Materijalna vrednost

    Ova je vrednost zapravo ukupna cena radova i materijala upotrebljenih za izgradnju nekretnine, bez vrednosti zemljišta.

    3.2. Tržišna vrednost (IVSC)

    Pod pojmom tržišna vrednost podrazumeva se iznos novca koji je kupac spreman da plati pri kupovini određene nepokretnosti.

    3.3. Prodajna vrednost

    Prodajna, odnosno, čista prodajna vrednost jeste tržišna cena umanjena za troškove postupka prodaje – takse, provizije i ostalog.  

    3.4. Realna vrednost

    Realna vrednost je pojam koji se koristi u knjigovodstvu i odgovara tržišnoj vrednosti neke nekretnine.

    3.5. Knjigovodstvena vrednost

    Ovo je vrednost (nabavna, sadašnja, otpisana) koja se javlja u administrativnim procedurama i knjigovodstvenim izvodima.

    3.6. Najamna (upotrebna) vrednost

    Ovo je vrednost koja se procenjuje na osnovu veličine i brzine povrata novca koji može da dobije osoba koja nekretninu izdaje.

    3.7. Hipotekarna vrednost

    Hipotekarna je jednaka tržišnoj vrednosti, osim kada se prilikom prodaje utvrde određene restriktivne mere, kao što je ograničeno vreme prodaje.

    3.8. Osigurana vrednost

    Osigurana vrednost je vrednost imovine na dan osiguranja.

    3.9. Likvidaciona vrednost

    U postupcima privatizacije i likvidacije imovine, ovo je vrednost koja se dobija u slučaju najpovoljnije prodaje, umanjenu za troškove likvidacije. Ova vrednost retko je ista kao tržišna.

    3.10. Investiciona vrednost

    Ovo je, u stvari, cena koju je kupac spreman da plati, naročito ako ima poseban motiv za to. Ova je cena uvek viša od tržišne.

    Ukoliko se odlučite za procenu nepokretnosti, možete se obratiti i nama na Daibau.rs. Na našem sajtu ćete naći još saveta vezanih za ovu temu, ali i ponuđače i proizvođače s kojima sarađujemo i koji će na vaš upit uzvratiti odgovarajućom ponudom.

    Informacije o cenama možete pogledati u našem kalkulatoru.

    Vaš tim,

    Daibau.rs

    vrednost je novčani iznos koji je kupac spreman da dà za određenu nekretninu
    Tržišna vrednost je novčani iznos koji je kupac spreman da dà za određenu nekretninu
    Stručni članak 955
    Avtor: DaiBau trendovi magazin
    Imamo čak 33 izvođača radova za područje Procenitelj nekretnina:

    Da li Vam je članak bio koristan?


    Ideje za uređenje doma

    Magazin pun svežih ideja i saveta naših autora za uređenje vašeg stambenog prostora.

    Imamo čak 33 izvođača radova za područje Procenitelj nekretnina:

    BESPLATNA PRETRAGA
    TRAŽIMO LOKALNO
    BEZ PROVIZIJE
    TRAŽITE DOBRE IZVOĐAČE RADOVA ZA PODRUČJE PROCENITELJ NEKRETNINA?

    procena vrednosti nekretnina
    procena tržišne vrednosti kuće
    sudska procena vrednosti kuće
  • Procenitelj nekretnina Aleksinac
  • Procenitelj nekretnina Apatin
  • Procenitelj nekretnina Aranđelovac
  • Procenitelj nekretnina Bačka Palanka
  • Procenitelj nekretnina Bačka Topola
  • Procenitelj nekretnina Bečej
  • Procenitelj nekretnina Beograd
  • Procenitelj nekretnina Bor
  • Procenitelj nekretnina Bujanovac
  • Procenitelj nekretnina Čačak
  • Procenitelj nekretnina Ćuprija
  • Procenitelj nekretnina Gornji Milanovac
  • Procenitelj nekretnina Inđija
  • Procenitelj nekretnina Ivanjica
  • Procenitelj nekretnina Jagodina
  • Procenitelj nekretnina Kikinda
  • Procenitelj nekretnina Knjaževac
  • Procenitelj nekretnina Kovin
  • Procenitelj nekretnina Kragujevac
  • Procenitelj nekretnina Kraljevo
  • Procenitelj nekretnina Kruševac
  • Procenitelj nekretnina Kula
  • Procenitelj nekretnina Kuršumlija
  • Procenitelj nekretnina Leskovac
  • Procenitelj nekretnina Loznica
  • Procenitelj nekretnina Negotin
  • Procenitelj nekretnina Niš
  • Procenitelj nekretnina Novi Pazar
  • Procenitelj nekretnina Novi Sad
  • Procenitelj nekretnina Pančevo
  • Procenitelj nekretnina Paraćin
  • Procenitelj nekretnina Pirot
  • Procenitelj nekretnina Požarevac
  • Procenitelj nekretnina Preševo
  • Procenitelj nekretnina Prijepolje
  • Procenitelj nekretnina Prokuplje
  • Procenitelj nekretnina Ruma
  • Procenitelj nekretnina Šabac
  • Procenitelj nekretnina Senta
  • Procenitelj nekretnina Šid
  • Procenitelj nekretnina Sjenica
  • Procenitelj nekretnina Smederevo
  • Procenitelj nekretnina Smederevska Palanka
  • Procenitelj nekretnina Sombor
  • Procenitelj nekretnina Sremska Mitrovica
  • Procenitelj nekretnina Stara Pazova
  • Procenitelj nekretnina Subotica
  • Procenitelj nekretnina Temerin
  • Procenitelj nekretnina Trstenik
  • Procenitelj nekretnina Užice
  • Procenitelj nekretnina Valjevo
  • Procenitelj nekretnina Velika Plana
  • Procenitelj nekretnina Vranje
  • Procenitelj nekretnina Vrbas
  • Procenitelj nekretnina Vršac
  • Procenitelj nekretnina Zaječar
  • Procenitelj nekretnina Zrenjanin
  • Serbia
    DAIBAU.RS

    Železnička 9
    21000 Novi Sad

    00381 114 300 340

    KONTAKTI

    Potražnje: 00381 114 300 340
    Preduzeća: 00381 114 300 340

    GLOBALNE STRANICE

    www.daibau.com
    www.daibau.at
    www.mojmojster.net
    www.emajstor.hr
    www.daibau.rs
    www.daibau.sk
    www.daibau.ro
    © 2021 DaiBau.rs, Daibau sistem DOO | Sva prava su zadržana