Procena vrednosti nekretnine

Savet stručnjaka iz firme Procenitelj | Stečajni upravnik - GROS&GROS Inc. Novi Sad

1. Kada vrši procenu vrednosti nekretnine, da li procenitelj ovaj posao obavlja na osnovu svog iskustva ili postoje određena pravila kojih mora da se pridržava?

Kako bi neko lice moglo da obavlja poslove procene vrednosti nepokretnosti u Srbiji, mora da poseduje licencu za obavljanje ove delatnosti koju izdaje Ministarstvo finansija R. Srbije. Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti definiše pod kojim uslovima i ko konkretno izdaje ovu licencu, a svakako su najvažniji uslovi da ima položen ispit pred stručnom komisijom, sačinjenom od stručnjaka iz ove oblasti, kao i da poseduje 3 godine iskustva rada na procenama. Moja zamerka na odredbe u Zakonu u vezi drugog uslova koji sam naveo, je da se nije striktno definisalo na kakvu vrstu procena se misli, obzirom da postoje i poslovi vršenja procena koje se ne odnose isključivo na nekretnine, te je iz tog razloga ovaj uslov, po mom mišljenju, nedovoljno određen. Takođe, potrebno je naglasiti, da svaki procenitelj koji poseduje državnu licencu, obavlja poslove u skladu sa važećim PRAVILNIKOM O NACIONALNIM STANDARDIMA, KODEKSU ETIKE I PRAVILIMA PROFESIONALNOG PONAŠANJA LICENCIRANOG PROCENITELJA, kojim su definisani osnovi procene vrednosti nepokretnosti, postupak vršenja procene, pretpostavke i činjenice od značaja koje se moraju uzeti u obzir prilikom izrade izveštaja o proceni, minimalni sadržaj izveštaja o proceni i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja.

2. Šta najčešće smanjuje realnu cenu neke nekretnine?

Moram da naglasim da procenitelj ne procenjuje cenu, već isključivo vrednost određene nepokretnosti, dok se cena iste određuje na tržištu. Takođe, ukoliko procenitelj, kao osnov vrednosti, vrši procenu realne tržišne vrednosti određene nekretnine, da se takva vrednost ne smanjuje, već je takva kakva jeste i ona se ističe u samom izveštaju o proceni. Ako se vaše pitanje odnosilo na to šta utiče na smanjenje tržišne vrednosti procenjivane nepokretnosti, onda je tu potrebno navesti određene parametre. Prvenstveno, i sa najvećim uticajem na vrednost, je svakako lokacija predmetne nekretnine, dok su ostali parametri, gabariti tj. površina, kvalitet materijala i izgradnje i drugo. Svaka određena vrsta nekretnine ima dodatne parametre koji se konkretno odnose na tu vrstu neporketnosti, a tu se pre svega misli, ukoliko se procenjuje npr. stan, na njegovu spratnost i sl. Sa druge strane, ako ste u Vašem pitanju konkretno mislili na smanjenje cene, to se eventualno može dogoditi ukoliko je svrha procene za potrebe prodaje u stečajnom ili izvršnom postupku, obzirom da Zakoni koji regulištu ove oblasti, definišu i početnu cenu u okviru postupka prodaje, gde je npr. na javnom nadmetanju u okviru stečajnog postupka (jedno od tri metoda prodaje u stečaju), početna cena 50% od procenjene vrednosti. Svakako se ova početna cena može kroz javno nadmetanje izjednačiti, ili čak prevazići procenjenu vrednost, ali može biti i manja. Potrebno je naglasiti da su stečajni i izvršni postupak svakako specifične okolnosti za procenitelje, te da je za stečajni postupak, po važećem Zakonu o stečaju, obavezano da procenu vrednosti nepokretne imovine stečajnog dužnika vrši licencirani procenitelj sa državnom licencom, dok je u izvršnom postupku to samo preporuka.

3. Koliko vremenski traje procena vrednosti i šta može da uspori ovaj postupak?

U zavisnosti od dostupnosti i mogućnosti pristupa podacima potrebnih za vršenje procene konkretne nepokretnosti, razlika u vremenu potrebnom za završetak posla, je nekoliko dana. Takođe, na potrebno vreme za završetak procene utiče svakako i svrha za koju se ova procena vrši. Npr. ukoliko se vrši procena imovine u stečajnom postupku, a gde se uz to najčešće radi i procena stečajnog dužnika kao pravnog lica, postupak izrade traje oko mesec dana. Svakako izrada izveštaja o proceni stana za potrebe uspostavljanja hipoteke u svrhu odobravanja kredita banke traje mnogo kraće, tj. između 2 i 5 dana.

G-din Relja Gros, Procenitelj | Stečajni upravnik - GROS&GROS Inc. Novi Sad