Procena vrednosti nekretnina: Kako povećati vrednost nekretnine?

Zašto se radi procena vrednosti nekretnina i kome je potrebna?

Ukoliko građani žele da podignu stambeni kredit, korak koji prvo mora se da uradi jeste procena vrednosti nekretnine koju žele da kupe.

Građani koji podižu kredit kako bi rešili svoje stambeno pitanje prvo moraju da prođu kroz proces procene vrednosti. U suprotnom im banka neće odobriti stambeni kredit.

Procena vrednosti nekretnina važna je i za one koji žele da izdaju svoju nekretninu, bilo mesečno bilo kao“stan na dan”, kao i za one koji nameravaju da je prodaju. Baš kao i u svakoj prodaji važi ona narodna “svako svoga konja hvali”, međutim, kada je reč o nekretninama, treba pogledati širu sliku. Bonitet neke nekretnine temelji se na njenoj realnoj vrednosti i potražnji na tržištu. Ako izdajete/prodajete stan ili kuću postavite sebi jednostavno pitanje - da li je ta nekretnina vredna baš toliko novca koliko ste je vi procenili i da li biste sami bili spremni da isti izdvojite?

Ljudi koji žele da stan ili kuću izdaju ili prodaju, često su u nedoumici kako da ih vrednuju, tj. koju cenu da stave. Procena vrednosti nekretnina im može biti od velike pomoći. Na osnovu nje će moći da daju realnu i adekvatnu cenu.

A kako se vrši procena vrednosti nekretnina? Temeljnim i detaljnim osmatranjem i analizom tržišta tj. poređenjem sa drugim nekretninama na tržištu. Nju vrši licencirani procenitelj koji daje objektivno mišljenje o vrednosti nekretnine koja je predmet procene.

A koliko će vam naplatiti procenitelj nekretnina? Cena procene nepokretnosti zavisi od veličine objekta, pravnog stanja i statusa itd. Angažovanje procenitelja vrednosti stana, poslovnog prostora ili parcele, s analizom tržišta i izradom studije, kreće se između 160 i 320 EUR.

A kome poveriti procenu nekretnine? Pošaljite upit odgovarajućim i ocenjenim proceniteljima nekretnina u vašoj okolini - besplatno i bez obaveza!

Koji faktori utiču na procenu vrednosti nekretnine?

Bilo da želite da stavite što bolju cenu prilikom mesečnog rentiranja stana ili poslovnog prostora, ili pak da povećate potražnju ako prodajete određenu nekretninu, važno je znati koji faktori utiču na procenu vrednosti nekretnine. 

Delimo faktore na one koji neminovno utiču na vrednost nekretnine i na one koji pomažu u povećanju te vrednosti. Mi ćemo se u nastavku teksta baviti drugom grupom faktora, ali nije zgroreg da spomenemo i faktore iz prve grupe.

Postoji više od 20 faktora koji utiču na vrednost određene nekretnine. Glavni faktori koji se gledaju pri proceni vrednosti jesu: spratnost, lokacija i mikrolokacija, orijentacija stana, struktura (višesobnost) stepen opremljenosti. Ako bismo posmatrali procentualno, lokacija nekretnine utiče na njenu vrednost oko 30%; sprat na kome se ona nalazi utiče oko 10% (ako je npr. stan u suterenu njegova cena je niža za 10-15% od stana koji se nalazi od prvog do četvrtog sprata, takođe ako je stan na višem spratu, njegova cena i u ovom slučaju pada, a razlog su mahom stari liftovi u velikom broju stambenih zgrada); očuvanost stana na cenu ima udela takođe oko 10% (jednostavnije objašnjeno - to znači da je potrebno izdvojiti oko 10% od cene stana da bi se isti renovirao, a ako je to urađeno pre prodaje, iznos se ukalkuliše u cenu).

Važan faktor je i struktura (broj soba). Iako je mnogima začuđujuće što je kvadrat kod malih stanova (do 35 m2) skuplji nego kod onih veće kvadrature, postoje dva logična objašnjenja za to. Stanovi manje kvadrature se kupuju više, tj. ima više kupaca za njih - zbog niže startne cene (manji broj kvadrata), potencijalno manjih računa, ali i zbog užurbanog načina života koji je doveo do toga da nam stan služi samo da u njemu prespavamo. Drugi razlog je manjak garsonjera kao i ogromna razlika u ponudi i potražnji. Naime, u ponudi nema puno garosnjera jer one značajno povećavaju troškove izgradnje investitorima. Investitori moraju da izdvoje znatno više novca za zgradu u kojoj će se nalaziti veći broj garsonjera.

Garsonjere se prve prodaju i to keš kupcima. U većini slučajeva, kupac se nađe za manje od nedelju dana.

Nemaju samo garsonjere veću cenu po kvadratu. Iako stanova preko 130 kvadrata nema puno, nema puno ni potencijalnih kupaca, ali se prostrani, višesobni stanovi smatraju luksuzom i prestižom za koje su oni spremni da izdvoje i veći iznos.

Kod strukture je važno spomenuti i raspored soba. On takođe utiče na cenu nekretnina.

Pored navedenih, izdvajaju se i drugi faktori koji direktno utiču na vrednost nekretnine: dostupnost parkinga (prvo i osnovno pitanje potencijalnih kupaca je da li će imati obezbeđen parking); da li zgrada ima ili nema lift - ako je odgovor potvrdan cena stana može biti veća za 20 do 30% u odnosu na zgradu bez lifta, starost zgrade - novogradnja je gotovo uvek skuplja od starogradnje.

Ako se stan nalazi u zgradi koja nema lift, teško da će se za njegovu kupovinu odlučiti stariji ljudi ili ljudi sa decom.

Spomenuli smo faktor lokacije i mikrolokacije. Faktor lokacije se odnosi na to koliko je nekretnina blizu centra grada, što je bliža gradskom jezgru njena cena će biti viša. Faktor mikrolokacije se odnosi na neposrednu okolinu nekretnine - blizina škola i vrtića, domova zdravlja, pošte, prodavnice. Blizina objekata koji su važni za svakodnevni život ljudi povećaće cenu nekretnine.

Procena vrednosti nekretnine, odnosno sam postupak ide ovako: procenitelj prvo izvrši inspekciju nekretnine (obilazak nekretnine) i nakon iste piše detaljan izveštaj u koji unosi odlučujuće faktore koje smo gore pobrojali.

Izveštaj koji sastavlja procenitelj mora biti vrlo temeljan i nijedna stavka ne sme biti izuzeta, jedino na taj način će se precizno odrediti vrednost tj. cena nekretnina.

Nakon procene odlučujućih faktora pribegava se komparativnoj metodi. Upoređuje se sa oglašenim i prometovanim nepokretnostima iste ili slične kvadrature, strukture i lokacije. Tako se dolazi do konačne vrednosti nekretnine. 

Na lokaciju, spratnost, postojanje lifta, orijentaciju zgrade ne možemo uticati, međutim postoje faktori na koje možemo. To su upravo faktori iz druge grupe kojima možemo povećati vrednost nekretnine. Kako bi nekretnini za rentiranje ili prodaju pospešili vrednost, prvi utisak koji će ostaviti na potencijalnog kupca ili budućeg stanara mora da bude pozitivan.

Cena nekretnina može se korigovati renoviranjem istih. Kako na vrednost nekretnine utiče i stanje sanitarija, starost instalacija, dotrajalost stolarije, opremljenost i ostali faktori koji će kasnije uticati na boravak stanara, jasno je da se mora pristupiti njihovom saniranju ili obnavljanju. Vrednost renoviranih stanova ili kuća je uvek veća.

Kako sami ili uz pomoć majstora povećati vrednost nekretnine?

Renoviranje stana ili kuće vrši se u cilju povećavanja vrednosti nekretnine koja će se prodavati/rentirati ili kada prosto želimo da svoj životni prostor učinimo lepšim, komfornijim.

Koji god da je motiv u pitanju, zahteva pažljivo planiranje i implementiranje različitih strategija.

Prilikom renoviranja neminovni su značajni finansijski izdaci. Stoga smo u nastavku izdvojili pet faktora koji najviše utiču na prvi utisak a samim tim i na povećanje cene stanova.

Zamena stolarije

Ukoliko primetite kondenzaciju na staklenim površinama (zamagljena stakla i kapljice vode na prozorima i balkonskim vratima), da prilikom većih padavina voda ulazi u unutrašnjost, ulazak hladnog vazduha kroz spojeve, ako osetite promaju u neposrednoj blizini zatvorene stolarije i ugledate buđ, sve su ovo jasni pokazatelji da je potrebna zamena stolarije.

Zamena stolarije neophodna je i ako prozori i vrata ne mogu da se pravilno otvore/zatvore i ako prilikom toga zahtevaju preveliku snagu i pritisak, zvukove spolja čujete kao da su u kući ili stanu, tj. ako je narušena zvučna izolacija. Ako je stolarija napukla, ljušti se ili je, u najgorem slučaju, trula, to neće uticati samo na njenu fukcionalnost već i na estetiku celokupnog prostora. A upravo je estetika ta koja najviše utiče na prvi utisak.

Gledajući procentualno, stanje stolarije i bravarije utiče sa 5% na vrednost kuće/stana, odnosno cena nekretnina će pasti za 5% ako je njihova stolarija u lošem stanju.

Stolarija i bravarija u stanu imaju svoj vek trajanja a potreba za njihovom zamenom je više nego očigledna budućim kupcima.

Zamena stolarije nije mala investicija ali će doprineti udobnosti i poboljšati estetsku vrednost celokupne nekretnine. Nova, pravilno ugrađena stolarija prilikom procene znači bolju termo i zvučnu izolaciju, bezbednost i protivprovalnu zaštitu.

Prilikom zamene stolarije nameće se pitanje koje prozore izabrati - drvene, PVC ili aluminijumske? Premda svaki od navedenih materijala ima svoje prednosti i slabosti, sve više ljudi se prilikom renoviranja odlučuje za PVC stolariju. Razloga za to je više: osim što su jeftiniji u poređenju sa drvenim i aluminijumskim prozorima, PVC prozori imaju dug vek trajanja i zahtevaju minimalno održavanje (za razliku od drvenih prozora), a kako su dobri izolatori, ispunjavaju neophodne zahteve energetske efikasnosti (bolja izolacija od aluminijumskih).

Ovo je vrlo važna prednost PVC stolarije jer prozori, generalno uzev, mogu imati i do 30% učešća u toplotnim gubicima objekta.

Koliko koštaju PVC prozori? Premda cena zavisi od veličine, oblika, okvira, stakala, te mehanizma otvaranja, može se reći da za običan PVC prozor s dvostrukim staklima treba izdvojiti između 85 i 160 EUR.

Kada smo već kod prozora, topla preporuka je da izbacite staromodne zavese a na njihovo mesto okačite trakaste zavese, ili, sve popularnije, zebra - zavese.

A sada ćemo se pozabaviti ulaznim vratima. Ona treba da, pre svega, “ulivaju” osećaj bezbednosti, ali i da budu lepa “na oko”. Ulazna vrata su, zapravo, prva stvar koju će potencijalni kupac ugledati prilikom razgledanja nekretnine.

Najbolje je izabrati sigurnosna ulazna vrata koja će budućim stanarima pružiti maksimalan nivo bezbednosti.

U slučaju da je kupovina i ugradnja novih ulaznih vrata prevelika investicija, potrebno je pozabaviti se dorađivanjem postojećih - možete ih ofarbati u boju koja se najbolje uklapa u enterijer, zameniti bravu i kvake modernijim i sigurnijim.

Ako se odlučite da nabavite nova ulazna vrata znajte da je aktuelan trend “uparivanja” nijanse vrata sa podnim oblogama. Drvena ulazna vrata treba da se slažu sa parketom, laminatom…

Uređenje kuhinje/kupatila

Da li ste znali da je jedna od prvih stavki na koju budući kupci/stanari obrate pažnju stanje kupatila i kuhinje?

Kuhinja je odavno prestala da se smatra samo prostorijom u kojoj se kuva, ona predstavlja centralno mesto u domu, gde se ukućani okupljaju i druže.

Prostor kuhinje je veoma bitan potencijalnim kupcima, naročito onim sa porodicom.

Iako se stanovi često prodaju bez ikakvog nameštaja, generalno bez uređenja enterijera, opremljena kuhinja je ogroman plus. Istraživanja kažu da se stanovi koji imaju ugrađene kuhinjske elemente prodaju znatno brže od onih koji ih nemaju. Iako predstavlja ogroman finansijski izdatak, postavljanje vodovodnih instalacija, podnih i zidnih pločica, kuhinjskih elemenata, sudopere, odgovarajuće rasvete, uređaja (najbolje ugradnih), utiče na to da se cena nekretnina drastično poveća.

Prilikom opremanja kuhinje, ljudi koji prodaju/izdaju nekretninu mahom se odlučuju za neutralni stil i boje sa kojima nema greške - bela, siva, bež… Ako želite da pratite najnovije trendove u uređenju kuhinje, opredelite se za plutajuće police, detalje u vedrim bojama, integrisano osvetljenje u kuhinji, indukcione ploče. Ako je reč o prostranoj kuhinji, dobar izbor je kuhinjsko ostrvo.

Za koji god stil uređenja da se odlučite, najvažnije je da kuhinja bude funkcionalna. Potrebno je da postoji dovoljan broj utičnica za male i velike kuhinjske aparate, da raspored kuhinjskih elemenata i aparata bude logičan, da izaberete kvalitetnu radnu ploču. Sve su češći izbor kvarcne radne ploče za koje se kaže da su jake kao granit a privlačne kao mermer.

Koliko košta renoviranje kuhinje? Zavisiće prvenstveno od obima radova, vrste materijala, veličine prostora i toga da li se renovira i prostor ili ne (rušenje zidova, zamena instalacija i podnih obloga ili samo farbanje). Cena manje obnove kuhinje, bez zahvata na zidovima i podu, sa zamenom kuhinjskog pulta i vrata, kreće se između 100 i 150 EUR/m2.

Ništa ne odbija potencijalne kupce kao dotrajalo, neuredno kupatilo jer znaju da će popravka iziskivati velika materijalna ulaganja i angažovanje majstora.

Bolna tačka većine stanova jeste upravo kupatilo, generalno mokri čvorovi. Obično nije dovoljno samo promeniti kadu, wc šolju, pločice, već i sve instalacije.

Iako investiranje u instalacije, kadu/tuš kabinu, pločice, može iznositi par hiljada evra, motivisaće vas činjenica da stanje kupatila utiče sa dobrih 5% na celokupnu vrednost nekretnine. Cena nekretnina će dakle pasti za 5% kod neurednih kupatila u odnosu na stanove u kojima se investiralo u novo kupatilo.

Jedna od stvari na koje je naročito važno obratiti pažnju prilikom renoviranja kupatila jeste bojler. Topla voda nam je potrebna za obavljanje lične higijene, zato za mnoge mali bojleri nisu prihvatljivi. Bojler sa većom zapreminom znači da nema čekanja da se voda zagreje između korišćenja.

Dotrajale podne obloge

Podne obloge takođe zapadaju za oko potencijalnim kupcima, a zamena dotrajalih ili njihovo obnavljanje uticaće na to da se odluče upravo za vašu nekretninu. Mnogi kupci su spremni da izdvoje čak i veću svotu novca za stan sa kvalitetnim podnim oblogama.

Najbolji izbor je svakako parket - karakteriše ga prirodan izgled, toplina, laka uklopljivost u svaki enterijer i, najvažnije, kvalitet.

Ukoliko nemate dovoljno sredstava da zamenite parket, ili prosto ne želite da uložite toliko novca u nekretninu koja uskoro neće više biti vaša, možete angažovati majstore za obnavljanje, reparaciju postojećeg parketa. Sasvim je normalno da parket sa godinama gubi prvobitan sjaj i boju (počne da bledi), kao i da se na njegovoj površini javljaju ogrebotine i drugi znaci istrošenosti. Mogu se obnavljati i masivni i višeslojni gotovi parketi, s tim da se oni kvalitetniji mogu obnavljati više puta.

Međutim, ako su se daske odigle od podloge a pukotine su toliko velike da ne mogu da se saniraju popunjavanjem gitom ili specijalnim pastama za drvo, vreme je za njegovu kompletnu zamenu. Ako zamena parketa izlazi iz okvira predviđenog budžeta, opredelite se za laminat. Cena za nabavku i postavljanje laminata „klik“sistemom, zajedno s materijalom izlazi između 10 i 15 EUR/m2. Parket je znatno skuplji - cena za postavljanje parketa može znatno da varira, najviše u zavisnosti od postojeće podne obloge, ali se može reći da je cena kvadrata parketa između 8 i 40 EUR, pa i više.

Krečenje

Neravnine na zidovima, neujednačena boja, ispucale površine, zasigurno će odbiti potencijalne kupce ili stanare. Samo čisti i uredni zidovi podićiće vrednost nekretnine.

Krečenje je neophodno i pre useljenja i nakon iseljenja stanara, ako se stan izdaje.

Svetle boje, sa naglaskom na uvek elegantnu belu, vizuelno će povećati prostor. Ako vam je bela boja dosadila izaberite bež, bledosivu ili pak nijansu poznatu pod francuskim nazivom taupe (kombinacija bele, bež i sive).

Ako želite da unesete vedrinu u prostor, aktuelne su sve nijanse plave, sa akcentom na egejski plavu boju (Aegean Teal) - nijansa između plave i zelene u zagasitom, tamnijem tonu; nežna zelena poput blede mint, svetle žalfije, koje stvaraju umirujuću i elegantnu kompoziciju. Tople nijanse iz prirode takođe ne izlaze iz mode - nijansa terakote, boja peska, kakaa, maslinastozelena, koje pružaju mir i osećaj topline i ukutkanosti.

Poslednjih godina u trendu je dekorisanje samo jednog ili dva zida savremenim tehnikama poput travertino tehnike koja predstavlja imitaciju prirodnog kamena i unosi duh starih vremena; ottocento tehnike koja na zidovima stvara efekat satena, sahara tehnike - u fokusu je pesak oslikan po zidu; swahili tehnike koja stvara visoke vizuelne efekte i jedinstvenu igru svetlosti, boja i senki; arteco tehnike kojom se postižu jedinstveni antički efekti.

Uložite novac u isplativna grejna tela

Prvo pitanje koje postavimo kada kupujemo automobil glasi - koliko troši? U slučaju kupovine nekretnine ili njenog izdavanja, zainteresovane stranke će na samom početku zanimati koliki su računi. Grejanje je faktor koji na cenu nekretnine utiče sa 7%, te je jasno da kuća ili stan moraju biti energetski efikasni.

Poslednjih godina, kada je grejanje u pitanju, naročito su popularni sistemi toplotne pumpe, kondenzacioni gasni kotlovi, inverterski klima uređaji.

Još jedan savet za kraj. Ukoliko se odlučite da opremite stan nameštajem potrudite se da izaberete komade koji su jednostavnog dizajna i neutralnih boja. Ne voli svako ekstravagantne detalje ili specifični stil uređenja enterijera. Čini se da sa skandinavskim, minimalističkim stilom nema greške. Karakterišu ga drveni elementi, ugradna rasvetna tela, veliki prozori kroz koje dopire obilje prirodne svetlosti, dekorativni detalji u minimalnim količinama, upotreba bele boje, svih nijansi sive…