1. Građevinski radovi - šta sve treba da znate?

U Srbiji su, a i u regionu, od svih tipova kuća, još uvek najpopularnije klasične zidane kuće. Razlog za to je, pre svega, mogućnost rada u fazama - klasična gradnja može da se izvodi i prekida, pa nastavlja shodno okolnostima i situaciji. Sledeća, vrlo bitna stvar je izvođenje određenih radova u vlastitoj režiji. Može se reći da je i danas pogrešno uvrežen stav da kuće zidane na ovakav način ne mogu imati dovoljnu energetsku efikasnost u skladu sa propisanim standardima. Međutim, sasvim je jasno da najnovije vrste građevinskih i drugih materijala dostupnih na tržištu, omogućavaju izgradnju po svim pravilima određenim za niskoenergetske i pasivne kuće. Najvažnija u toj proceduri jeste izolacija, zapravo, vrsta i debljina termoizolacije zidova i temelja, odnosno, nepropusnost stolarije, kako bi se izbeglo stvaranje tzv. toplotnih mostova.

1.1. Nepredviđeni troškovi

Pri gradnji kuće, nepredviđene troškove je praktično nemoguće izbeći. Oni se mogu znatno umanjiti pažljivim i kvalitetnim planiranjem u fazi pripreme projektne dokumentacije te kasnijom doslovnom primenom i realizacijom tih planova na terenu. Sama cena projektne dokumentacije nije mala, ali u poređenju sa štetama i troškovima koji bi mogli nastati u praksi, na gradilištu, ispada sasvim zanemarljiva. Recimo, ako nemate tačan i detaljan popis radova, tzv. predmer, pri izboru vrsta i količina materijala bili biste prepušteni na milost i nemilost trgovaca i izvođača radova, jer svako od njih ima svoje interese. Na primer, ne mogu da naruče više sanitarnih elemenata od potrebnih (više kada ili tuš-kabina), ali se dešava da uzimaju veće količine skupljih građevinskih materijala ili onih za konstrukcije koje će upotrebiti na drugom mestu.

Ovakve situacije možete izbeći i time što će inženjer-statičar napraviti tačan plan i opis konstrukcije s proračunom troškova te će toga izvođači radova morati i da se pridržavaju. Da biste znali o čemu tačno govorimo, imajte na umu da samo nekoliko centimetara veća armirano betonska ploča od potrebne znači trošak veći za nekoliko hiljada evra. Za taj novac možete dobiti vrlo kvalitetan izvođački projekat koji će vam doneti uštede u svim sledećim fazama izgradnje kuće. A brigu oko sigurnosti konstrukcije, instalacija i ugradnih elemenata da i ne pominjemo. Rečju, većina nepredviđenih troškova može se izbeći pravilno i kvalitetno urađenom dokumentacijom, tačnim i detaljnim predmerom i dobrim nadzorom na gradilištu. 

1.2. Ne smanjujte troškove na račun kvaliteta

Kada razmatrate ponude cena projektanata, izvođača radova i materijala, nemojte doći u iskušenje da troškove snižavate na račun kvaliteta. Uštede možete ostvariti na drugoj strani - mudrim odlukama pri planiranju same kuće, izborom materijala i sličnim. Ne odričući se željene udobnosti i funkcionalnosti, možete smanjiti kvadraturu ili veliki plac podeliti i jedan deo prodati ili se udružiti sa nekim i napraviti kuću za dve ili više porodica i tome slično.

1.3. Temeljna ploča umesto pojasnog temelja

U prošlosti je najveći broj kuća imao pojasne temelje i to neizolovane, što je po standardima energetske efikasnosti neprihvatljivo. Bolje rešenje je temeljna ploča na debelom sloju termoizolacije koja, između ostalog, omogućava akumulaciju toplote u temeljnoj ploči. Kod pasivne kuće termoizolacija temeljne ploče s donje strane je obavezna, ali se mnogo ljudi, zbog nižih troškova, radije odlučuje da izolacija bude s gornje strane. 

1.4. Cena gradnje kuće

Procenjuje se da je kvadratni metar kuće oko 1.000 EUR. To je cena klasične zidane kuće od materijala srednjeg kvaliteta. Tako kuća od 120 m2 može biti oko 120.000 EUR. Pri tom se računa da pojedini elementi kuće ulaze u cenu na sledeći način:

• temeljna ploča oko 10%,
• noseći zidovi/konstrukcija oko 16%,
• krov oko 11%,
• fasada oko 8%,
• spoljna stolarija oko 10%,
• unutrašnje stepenice oko 1%,
• podovi oko 2,5%,
• podne obloge oko 5%,
• malterisanje zidova i plafona oko 2,5%,
• pregradni zidovi oko 2,5%,
• elektroinstalacije oko 5%,
• grejni sistem 4-12%,
• kanalizacija oko 1%,
• unutrašnja stolarija oko 3%
• -sanitarije oko 5%.

2. Izbor šefa gradilišta i izvođača radova

Tokom klasične gradnje lako može doći do većih propusta koji kod montažne gradnje nisu mogući zato što elementi iz proizvodnje dolaze kao gotovi proizvodi. U fabrikama se delovi izrađuju i obrađuju u zatvorenom prostoru bez uticaja atmosferskih faktora i uz stalni nadzor. Kod klasične gradnje greške se mogu izbeći angažovanjem iskusnog šefa gradilišta i dobrih izvođača radova. Drugi način sprečavanja nastanka šteta i povećanja troškova usled nepredviđenih problema jeste izgradnja kuće „ključ u ruke“. U tom slučaju, i kada se nešto desi, izvođači radova ne mogu svaljivati krivicu jedni na druge.

2.1. Građevinski nadzor

Zadaci šefa gradilišta su sledeći:

• Učestvuje u obeležavanju zemljišta prema projektnoj dokumentaciji i nastavlja redovno da prati izgradnju na terenu.
• Obezbeđuje kvalitetan nadzor kojim omogućuje završetak objekta u skladu s dozvolama, dokumentacijom i propisima.
• Usmeno i pismeno upozorava izvođače radova ukoliko utvrdi nepravilnosti u radu prema važećim propisima.
• Ako se nepravilnosti ne uklone ili kršenje zakona nastavi, obustavlja gradnju i poziva inspekciju.
• Pravovremeno upozorava investitora o potrebi izmene ili dopune dokumentacije za izvođenje projekta i to usklađuje s njim i sa projektantom.
• Nadzire unošenje promena izvođača radova u Građevinski dnevnik i dokumentaciju koji su osnov za dobijanje upotrebne dozvole.
• Pruža informativnu i stručnu podršku učesnicima u pripremi propisanih dokumenata.
• Preuzima sertifikate o usaglašenosti i kvalitetu građevinskih i drugih proizvoda, materijala i opreme.
• Proverava i svojim potpisom overava adekvatnost dokumentacije za dobijanje upotrebne dozvole.
• Učestvuje u uklanjanju nedostataka do okončanja administrativnog postupka.
• Prisustvuje merenjima, ispitivanjima i testiranjima.
• Obezbeđuje koordinaciju rada stručnjaka.

2.2. Izvođači radova

Zadaci izvođača radova su sledeći:

• Obezbeđivanje kvaliteta gradnje, minimalno onakvog kakav propisuje zakon.
• Izvođenje građevinskih radova u skladu sa građevinskom dozvolom i dokumentacijom izvođačkog projekta, pogodbom te pravilima i propisima struke.
• Vođenje Građevinskog dnevnika.
• Pravovremeno obaveštavanje šefa gradilišta o svakoj fazi gradnje.
• Obezbeđivanje zaštite na radu i sprečavanje ugrožavanja okoline.
• Uklanjanje ograda i obezbeđenje pristupa po završetku radova, čišćenje i odvoz otpada sa gradilišta.
• Potpisivanje izjava o okončanju radova i dokaza o sigurnosti.

3. Vrste građevinskih radova

U građevinske radove ubrajaju se mnoge vrste poslova neophodni za zidanje i renoviranje kuće, stana ili pojedinih prostorija poput kupatila. Tu su uključeni i poslovi rušenja, zemljani, zidarski, armirački i tesarski radovi, kao i poslovi betoniranja, asfaltiranja, popločavanja te uređenja spoljnih površina i okoline.

3.1. Rušenja

Radovi rušenja mogu biti jednostavni ili složeni (u zavisnosti od veličine i specifičnosti objekta). Kada je u pitanju namenska izgradnja te se ruši postojeći i zida sasvim nov objekt, izdvaja se rušenje mehanizacijom. Pri renoviranju i adaptaciji, rušenje se obično radi ručno. Kada se rušenje završi, šut se odvozi na odgovarajuću deponiju i dobija potvrda koja je deo dokumentacije, odnosno, obavezan prilog za tehnički pregled objekta.

3.2. Zemljani radovi

Zemljani radovi su prvi u fazi izgradnje i stoga je vrlo važno da se izvedu stručno i kvalitetno kako bi se i svi sledeći poslovi odvijali kontinuirano i bez problema. Zemljani radovi su mašinski i ručni iskopi, pravljenje nasipa i priprema građevinske jame za postavljanje temelja. Oko objekta se izvodi drenaža, ugrađuju se i utvrđuju talpe ili geotekstili da se spreči odron pa se sabija šljunak na dnu jame. Kada se gradnja završi, površinski ostatak građevinske jame se naspe zemljom.

3.3. Tesarski radovi

U ove radove se, osim pravljenja krovnih konstrukcija, nastrešnica i građevinskih skela, ubraja i pravljenje oplate za ploče od armiranog betona, zidove te horizontalne i vertikalne veze, stepenice i druge konstrukcije. Oplate mogu biti jednostrane i višestrane.

3.4. Betonski i armirački radovi

Ovim se radovima nazivaju svi oni vezani za beton. Ako se betonu doda gvozdena armatura on postaje armirani. Stručno napravljena betonska konstrukcija garantuje stabilnost i sigurnost objekta i zato su betonski i armirački radovi među najvažnijima za svaki objekat. Tu se ubrajaju betoniranje temelja, temeljnih i spratnih ploča, veza i potpornih/upornih zidova, održavanje betona tokom gradnje, krivljenje, postavljanje i vezivanje armature, polica, mreža i drugo.

3.5. Zidanje

U zidarske poslove spadaju zidanje opekom, betonskim blokovima, siporeksom, građenje potpornih/upornih zidova, dimnjaka, obrada špaletni, podzidavanje, malterisanje, ravnanje zidova i sve vrste hidroizolacije.

4. Faze izgradnje i rokovi

Kada se projektna dokumentacija kompletira i dobije građevinska dozvola, izgradnja može da počne.

4.1. Faze gradnje

U prvoj fazi izgradnje uređuje se zemljište predviđeno za gradnju i postavlja gradilište. To znači da se vrši obeležavanje na tlu prema projektnoj dokumentaciji, iskop građevinske jame, drenaža i pravljenje temelja. Prva faza izgradnje čini manji deo investicije i iznosi oko 3%. Drugu fazu čine postavljanje konstrukcije i nosećih zidova; tu su i noseća konstrukcija spratova, zidovi, ploče, stubovi, nosači, mansarde i krovna konstrukcija. U trećoj fazi izgradnje rade se krovište i krovni pokrivač, pa svi drugi radovi na krovu.

Troškovno gledano, druga i treća faza čine 40-45% ukupne sume, od čega najviše otpada na noseću konstrukciju. Četvrta i peta faza gradnje su najskuplje jer čine polovinu investicije. U četvrtoj fazi se rade sve vrste instalacija, ugrađuje stolarija, fasada i podovi. Petu fazu izgradnje čine završni radovi svih vrsta. Najveći deo troškova tu su instalacije (vodovod, grejanje, hlađenje, struja).    

4.2. Trajanje faza i rokovi

Koliko će radovi trajati najviše zavisi od izvođača radova. Ako su vam na raspolaganju veća sredstva, možete angažovati građevinsko preduzeće koje na sebe preuzima celokupnu izgradnju po sistemu „ključ u ruke“. U takvim situacijama obično gradnja ide brzo te kuća može biti gotova za 4-5 meseci. Ipak, takav način je prilično skuplji u odnosu na to da sami angažujete pojedine majstore za određene radove i sami organizujete posao. U tom slučaju, za završetak kuće potrebno je oko godinu dana.

Ako se, pak, odlučite za faznu gradnju i parcijalno finansiranje, radovi mogu potrajati i više godina. Obzirom na to da se kuća uglavnom gradi jednom u životu i da se u njoj živi decenijama, savetujemo da svemu pristupite temeljno i promišljeno, naročito na samom početku dok uz arhitektu planirate i razrađujete detalje samo na papiru.