Kako možete uzeti povoljan stambeni kredit? Tačan obračun stambenog kredita, koji određuje mogući iznos kredita i iznos mesečnih rata, uključuje mnoge faktore. Visina vaših redovnih mesečnih primanja (plata, penzija ili anuitet), vrsta kamatne stope, starost u trenutku zadnje otplate, broj dece, način obezbeđenja kredita (hipoteka, garancija ili osiguranje) itd.
Kako biste lakše odgovorili na pitanje kojoj banci treba da se obratite za povoljan stambeni kredit, za vas smo pripremili donji obrazac. Pomoću njega ćete lako i brzo doći do informativne kreditne kalkulacije za vašu specifičnu situaciju. Besplatno i bez obaveza!
Stambeni kredit je pozajmica kojom se finansira kupovina, izgradnja ili renoviranje stambene jedinice (i drugi povezani troškovi) s određenim anuitetima i rokom plaćanja.
Zajmodavac (banka) daje zajmoprimcu stambeni kredit, a zauzvrat zahteva razne instrumente obezbeđenja, kao što su založno pravo na imovini (hipoteka), razne polise osiguranja (osiguranje kuće, životno osiguranje...), brak itd.
Stambene kredite, banke ili drugi zajmodavci, vrlo često obezbeđuju hipotekom nad nekom nepokretnosti ili više njih. Obično su to povoljnija davanja sa nižom kamatnom stopom i dužim rokom otplate od potrošačkih ili drugih vrsta stambenih kredita. Ako je vaš stambeni kredit obezbeđen hipotekom na nekretnini, zajmodavac može zapleniti taj stan ili kuću i prodati ih da bi otplatio dug ako i kada ne možete da ispunite svoju obavezu otplate.
Da bi vam banka odobrila hipotekarni kredit, potrebno je da ispunite opšte uslove koji važe za skoro sve vrste bankarskih davanja.
Kod osiguravajućeg društva možete osigurati stambeni kredit bez hipoteke. U tom slučaju ne plaćate troškove vezane za procenu vrednosti imovine i registraciju hipoteke. Kredit možete osigurati plaćanjem premije osiguranja osiguravajućem društvu. Bez hipoteke, banka će vam odobriti niži iznos kredita nego u slučaju hipotekarnog kredita. To je obično negde do 50.000 EUR. Rok otplate kredita je takođe kraći i obično ne prelazi 15 godina.
Banke obično daju stambeni kredit bez depozita u slučajevima kada postoji osiguranje po osnovu hipoteke na nepokretnosti. Druge vrste zahteva se razmatraju pojedinačno.
Kada uzmete stambeni kredit, otplaćujete iznos glavnice, odnosno, mesečne rate uvećane za cenu kamate tokom perioda otplate (obično između 15 i 30 godina). Kredit za nekretnine je obezbeđen vašom imovinom (hipotekom) ili drugim osiguranjem dok ga ne otplatite u potpunosti.
Stambene kredite nude finansijske institucije, obično banke i štedionice. Bankarski savetnici će vam pomoći da odaberete najbolju vrstu pozajmice shodno mogućnostima kojima raspolažete.
Uslovi za dobijanje bilo kog zajma, kredita ili pozajmice, kod svih zajmodavaca su u jednom delu isti i u jednom delu različiti. Ono što svi bez razlike traže jeste da je osoba koja zahtev podnosi punoletna, da je u radnom odnosu sa punim radnim vremenom ili penzioner. Redovni mesečni prilivi (plata, penzija, anuitet) na lični bankovni račun su, rekli bismo, uslov svih uslova.
Ako ste zaposleni na određeno vreme, od poslodavca možete dobiti izjavu o nameri da vam obnovi ugovor o radu, a neke banke dozvoljavaju zajmove sa takvim garancijama. Alternativno rešenje je da podignete kredit zajedno sa kreditno sposobnim žirantom i tako ispunite tražene preduslove.
Većina banaka zahteva da budete srpski državljanin da biste dobili stambeni kredit koji bi i osiguravajuće društvo garantovalo.
Stambeni kredit sa založnim pravom na nepokretnosti (hipotekarni kredit) neke banke odobravaju i stranim državljanima.
U većini banaka u Srbiji, gornja starosna granica za dobijanje bilo kog, pa i stambenog kredita je 65 godina života (minimum 20 godina života u trenutku odobrenja i maksimum 65 u momentu poslednje rate).
Pre nego što vam odobri stambeni kredit, banka će proceniti vašu sposobnost da otplatite dug, što utiče na maksimalan iznos mesečne rate. Za procenu će biti potrebni podaci o visini vaših priliva i finansijskih obaveza, kao i podaci o vašem bračnom statusu i broju izdržavanih članova. Banka će vas proveriti u informacionom sistemu o kreditnom rejtingu, u kojem banke, štedionice i lizing kuće prijavljuju podatke o svojim klijentima. Mnoge banke traže i da prenesete svoja primanja kod njih (minimalno dinarski tekući račun). Zahtevi mogu biti različiti i u zavisnosti od toga da li je kredit dinarski ili devizni. Dinarske stambene kredite stručnjaci uglavnom ne preporučuju, jer su kamatne stope previsoke (6-9%) i banke nude mnogo kraće rokove otplate u odnosu na standardne (7-20 godina).
Devizni stambeni krediti zavise od kursa stranih valuta, ali za fiksnu kamatu sledi i fiksna rata. Devizni krediti s promenjivom kamatom vezani su za EUROIBOR, oni s kombinovanom kamatom su takvi da se na svake dve godine može birati fiksna ili promenljiva. Fiksna kamatna stopa je 2-4%, a rok otplate do 30 godina.
Treba još da znate da Narodna banka Srbije određuje Referentnu kamatnu stopu na osnovu koje banke daju Nominalnu kamatnu stopu, u stvari, osnovnu kamatu koja je prava cena kredita i koliko morate platiti uslugu pozajmice. Efektivna kamatna stopa su svi prateći troškovi uzimanja kredita (RKS, NKS i EKS). Bankarski stručnjaci savetuju da kada upoređujete cene kredita, odnosno, tražite najpovoljniji, gledate upravo iznos EKS – najjeftiniji kredit ne mora da ima i najnižu kamatnu stopu.
Iznos kredita je iznos novca (dug) koji vam je na raspolaganju. Prilikom prvog povlačenja tranše (u jeziku finansijskog poslovanja to je zapravo prva rata) banka odbija troškove odobrenja i interkalarne kamate (kamata koja se obračunava i naplaćuje od momenta kada je kredit odobren do otplate prve rate). Mesečna rata koju ćete morati da uplatite banci kao delimičnu otplatu duga naziva se anuitet.
Obično banke nude mogućnost otplate stambenog kredita do 30 godina, a neke, malobrojnije i do 35 godina.
Rok otplate zavisi od vrste kamatne stope, vrste osiguranja i starosti zajmoprimca.
Gornja granica starosti zajmoprimca, u većini banaka ali ne i u svim, na kraju kredita je 65 godina i za kredit bez obezbeđenja (sa troškovima procene rizika).
Većina stambenih kredita se otplaćuje u obliku mesečnih anuiteta ili rata. Anuitet je mesečna obaveza otplate kredita koja uključuje glavnicu i kamatu. Stopa otplate glavnice i stopa otplate kamate u anuitetu se menjaju tokom perioda otplate. Najpre se vraća veći deo kamate i manji deo glavnice, a na kraju se anuitet sastoji uglavnom od isplate glavnice.
Stambeni kredit se sastoji od glavnice i kamate:
Glavnica je osnovni iznos kredita koji dugujete banci. To je iznos vašeg kredita. Glavnica mora biti jasno odvojena od kamate.
Ako uzmete kredit sa fiksnom kamatnom stopom, to se ne menja tokom trajanja perioda otplate. To znači isti iznos svakog meseca. Takođe sa sigurnošću znate i kolika je ukupna kamata koju ćete platiti tokom trajanja kredita. Fiksna kamatna stopa je obično veća nego za kredite gde se kamatna stopa menja – pa dobijete izvesnu sigurnost, ali je plaćate sa višom kamatom.
Promenljiva ili varijabilna kamatna stopa se sastoji od referentne kamatne stope EURIBOR i fiksne marže; recimo, tromesečni EURIBOR + 1,95%. Po pravilu, marža ostaje ista do kraja otplate kredita, ali se vrednost EURIBOR-a može promeniti. Ako EURIBOR poraste (u zavisnosti od odluka Evropske centralne banke), povećaće se i vaš mesečni anuitet i konačna cena kredita. Međutim, može se desiti i suprotan scenario, koji je za vas povoljniji. Evropska centralna banka takođe može da snizi EURIBOR.
Ukupna kamatna stopa (EURIBOR i marža) je uglavnom niža za ove kredite nego za one sa fiksnom kamatnom stopom, a zbog nižih kamatnih stopa niža je i mesečna otplata.
Međutim, treba da budete svesni rizika kamatnih stopa, koji u slučaju povećanja referentne kamatne stope može dovesti do uvećanja mesečnog anuiteta i značajnog poskupljenja.
U slučaju kredita sa kombinovanom kamatnom stopom, ona je fiksna za prvih nekoliko godina. Vremenski interval fiksne kamatne stope utvrđuje se prilikom zaključivanja ugovora sa bankom. Kada ovaj vremenski interval istekne, kamatna stopa se menja u promenljivu i sastoji se od EURIBOR-a i marže. Razne banke nude različite vremenske intervale. Moguće je više kombinacija:
Na primer: za stambeni kredit na 30 godina sa kombinovanom kamatnom stopom, banka zaračunava kamatu po fiksnoj kamatnoj stopi prvih 15 godina i promenljivoj kamatnoj stopi za narednih 15 godina, uzimajući u obzir preostalu glavnicu i tada važeću kamatnu stopu.
Danas vam skoro svaka banka omogućava da na njihovom sajtu napravite informativni obračun kredita i proverite koliko novca možete da dobijete, kolike će vam biti rate ili mesečne obaveze, kamate, efektivne kamatne stope (EKS), troškovi odobrenja i koliko dugo ćete zajam vraćati. Treba napomenuti da je ovo samo informativni obračun stambenog kredita.
Za stvarni obračun stambenog kredita, moraćete da odete u banku i oni će napraviti tačnu računicu na osnovu vaše kreditne sposobnosti.
Ako je vaša kreditna sposobnost odlična, možda ćete moći da pregovarate sa bankom za bolje uslove (posebno nižu kamatnu stopu) nego što je dobijeno informativnim obračunom. Ako vaša kreditna sposobnost i osiguranje kredita nisu optimalni, banka vas može odbiti ili vam, pak, ponuditi i kredit sa lošijim uslovima otplate.
Potrebne su određene informacije za dobijanje bilo koje vrste stambenog kredita. Pored toga, dobro je znati nekoliko trikova kako biste osigurali bolje uslove kreditiranja. Kada kupujete nekretninu, prvo se uverite da je upisana u zemljišne knjige. Takođe mora postojati jasno vlasništvo nad imovinom. Zajam možete osigurati hipotekom na nekretninama, garancijom kredita, uplatom premije osiguranja kod osiguravajuće kompanije ili zalogom depozita (bez hipoteke). Po pravilu, najpovoljnije je osiguranje kredita hipotekom. Kamatna stopa, rok dospeća zajma i drugi uslovi se razlikuju od banke do banke, pa je uvek pametno tražiti nekoliko različitih ponuda. Stručnjaci savetuju da kada nađete približne ponude za kredit u različitim bankama, i jednima i drugima to napomenete – možda se iznenadite njihovom sledećom, boljom ponudom.
Sve banke, bez izuzetka, svojim klijentima nude povoljnije kredite. Kako se obično radi o velikim iznosima tokom dužih vremenskih perioda, čak i minimalno povoljnija kamatna stopa znači veliku uštedu. Stoga se praktično uvek isplati postati klijent izabrane banke. To je tačno čak i ako uopšte nećete koristiti ostale usluge, jer je ovo još uvek mnogo jeftinije od plaćanja većih kamata na kredit.
Vlada Srbije je krajem 2021. godine donela Uredbu o bližim uslovima i načinu ostvarivanja prava na novčana sredstva za izgradnju, učešće u kupovini, odnosno kupovinu porodično-stambene zgrade ili stana po osnovu rođenja deteta i Odluku o iznosu novčanih sredstava za ostvarivanje ovog prava. Usvajanjem ovih propisa, otklonjena je svaka dilema oko toga da li se subvencija može dobiti samo za prvo dete, jer je navedeno da pravo imaju sve majke novorođenog deteta pod uslovom da prvi put stiču u svojinu kuću ili stan na teritoriji Srbije.
Korisnik sredstava je dužan da na nepokretnosti koja je predmet izgradnje, učešća u kupovini, odnosno, kupovine saglasno Zakonu ima zabranu otuđenja nepokretnosti u korist Republike Srbije, u periodu od pet godina od završetka izgradnje, odnosno kupovine nepokretnosti istovremeno s upisom prava svojine na nepokretnosti koja je predmet izgradnje odnosno kupovine, što znači da u tom periodu neće moći da proda nekretninu.
Osobe koje žele da konkurišu za subvenciju moraće da prilože određena dokumenta kao što su: dokaz o bračnoj ili vanbračnoj zajednici, samohranom roditeljstvu, da nisu vlasnici neke druge stambene jedinice, prebivalištu, tehnički opis sa predmerom i predračunom građevinskih radova i tako dalje, i to pod punom krivičnom i materijalnom odgovornošću.
Maksimalni iznos sredstava koji se može odobriti je 20.000 EUR, a sredstva će se obezbediti iz budžeta. Pravo na novčana sredstva za izgradnju, učešće u kupovini, odnosno kupovinu kuće ili stana po osnovu rođenja deteta, razlikovaće se od mesta stanovanja učesnika na konkursu. Oni koji budu hteli da kupe kuću ili stan na kredit dobiće subvenciju u iznosu od 20 odsto procenjene vrednosti nepokretnosti na osnovu koje se odobrava kredit, a najviše u iznosu od 20 odsto kupoprodajne cene utvrđene predugovorom o kupoprodaji nepokretnosti.
Magazin pun svežih ideja i saveta naših autora za uređenje vašeg stambenog prostora.
Prosečne cene
Global: daibau.com
AT: daibau.at
CH: daibau.ch
DE: daibau.de
PL: daibau.pl
CZ: daibau.cz
SK: daibau.sk
SI: mojmojster.net
HR: emajstor.hr
RS: daibau.rs
BA: daibau.ba
HU: daibau.hu
RO: daibau.ro
BG: daibau.bg