Sudski procenitelji nekretnina

1. Ko može biti sudski procenitelj nekretnina?

Procene određenih nepokretnosti vrše sudski procenitelji građevinske struke, odnosno, nekretnina kao uže specijalnosti. Sudske procenitelje postavlja Ministarstvo pravde. Kandidat koji želi da postane sudski procenitelj, odnosno, veštak za nekretnine mora da ima potrebna stručna znanja i praktično iskustvo. Važno je, međutim, da se sudski procenitelji i veštaci kontinuirano obučavaju tokom svog radnog veka jer, u suprotnom, mogu izgubiti licencu za obavljanje delatnosti.

Na osnovu člana 13. Stav 1. Zakona o sudskim veštacima („Sl. glasnik Republike Srbije“, br. 44/2010) i Član 102. Stav 1. Zakona o opštem upravnom postupku („Sl. glasnik SRJ“, br. 33/97 i 31/2001) kao i („Sl. glasnik Republike Srbije“, br. 30/2010) Ministarstvo pravde RS imenuje kandidata koji ispunjava tražene uslove i priloži sledeća dokumenta:

• Fotokopiju diplome o stečenom obrazovanju overenu u nadležnom organu.
• Fotokopiju odluke komisije o sticanju naučih zvanja overenu u nadležnom organu.
• Potvrdu o radnom iskustvu u struci (najmanje pet godina).
• Dokaz o objavljenim stručnim i naučnim radovima.
• Potvrdu o učešću na savetovanjima u organizaciji stručnih i strukovnih udruženja.
• Mišljenja ili preporuke sudova ili drugih državnih organa, stručnih udruženja, naučnih i drugih institucija ili pravnih lica u kojima je kandidat za sudskog veštaka radio ili obavljao stručne poslove.
• Fotokopiju lične karte ili snimak e-čitača.   

2. Obavljanje poslova sudskog procenitelja

Rad sudskih procenitelja i veštaka za nepokretnosti regulisan je Pravilnikom o sudskim veštacima i proceniteljima. Svaki pojedinac ima rešenje i pečat kojima dokazuje svoj identitet. Sudski procenitelj-veštak za nekretnine mora obavljati svoj posao redovno, profesionalno i savesno, uz poštovanje zakonske regulative. Mišljenje koje traži stranka ili sud mora dati u vidu pismene isprave u određenom roku.

3. Ko je procenitelj nekretnina i čime se on bavi?

Licencirani procenitelj nekretnina, sudski veštak ili procenitelj vrednosti nepokretnosti, stručno je lice koje daje objektivno mišljenje o vrednosti određene nekretnine, na osnovu njenog detaljnog razmatranja i analize tržišta. Da bi se postigla precizna procena vrednosti, procenitelj stanova, kuća, poslovnih objekata i zemljišta mora biti dobro upoznat sa stanjem na tržištu i detaljno se upoznati sa nekretninom čiju vrednost procenjuje.

Zbog toga se procenitelji nekretnina obično specijalizuju za određeni tip nekretnine i rade na lokacijama koje dobro poznaju. Oni mogu procenjivati vrednost zemljišta ili stambenih i komercijalnih nekretnina, i to po zahtevu suda u svrhe prodaje, kupovine, osiguranja ili stavljanja nekretnine pod hipoteku.

Procena se vrši i iz drugih razloga, poput izrade finansijskih izveštaja, u poreske svrhe, prilikom stečajnih i izvršnih postupaka, kao i radi ulaganja u nekretninu. Prilikom podizanja stambenog kredita procena vrednosti nekretnine je obavezna.

Prilikom procene vrednosti zemljišta, stambenog i poslovnog prostora, sudski procenitelji nekretnina proveravaju pravna dokumenta u javnim evidencijama, izlaze na teren radi fotografisanja unutrašnjosti i spoljašnjosti objekata, beleže sve njegove karakteristike, upoređuju objekt sa ostalim nekretninama na tržištu i na kraju prave detaljan izveštaj o vrednosti imovine.

3. Kojim metodama procene se služe procenitelji nepokretnosti?

Postoje tri pristupa ili metode procene vrednosti nekretnina, a to su uporedna ili komparativna, prinosna i troškovna metoda.

Komparativna metoda je procena vrednosti nekretnina metodom upoređivanja sa drugim - istim ili sličnim nekretninama na tržištu. Da bi se ovaj pristup pravilno koristio, neophodno je kontinuirano i temeljno praćenje tržišta.

Prinosna metoda procenjuje nepokretnost na osnovu njene mogućnosti da vlasniku donosi profit. Takav se pristup koristi prilikom procene vrednosti nepokretnosti koje će se koristiti u određenu svrhu, najčešće prilikom kupoprodaje komercijalnih nekretnina.

Procena vrednosti nepokretnosti putem troškovnog pristupa u obzir uzima cenu izgradnje objekta i mahom se koristi za buduće investitore.