U nastavku:
1. Geodetski elaborat
Katastarsko-opografski plan je geodetski elaborat koji obuhvata sve već postojeće fizičke strukture na određenom delu zemljišne površine. Na ovom planu, koji se radi u određenoj razmeri, vide se podaci o reljefu, vodama, rastinju, postojećim objektima, parcelama, geodetskim tačkama, infrastrukturi i drugim elementima. KTP se uglavnom radi na osnovu podataka iz službene evidencije i podataka pribavljenih na terenu geodetskim merenjem.
Razmera KTP-a definisama je Zakonom/Pravilnikom. Ono što arhitekte uglavnom smatraju prihvatljivim (da nije sitno), jeste razmera od 1:500 ili 1:250. Što se cena KTP-a tiče, one nisu iste za stambeno poslovne objekte i individualne objekte i svakako zavise od niza faktora.
U Srbiji se kao osnovni kriterijum uzima površina i količina detalja koju treba snimiti na tom području, takođe cene variraju od namene objekta.
2. Uređenje međe
Između ostalog, geodete obavljaju i posao uređenja međa. On pribavlja sve već postojeće podatke a potom vrši merenja na terenu. Nakon pribavljenih početnih informacija sledi tzv. očitavanje međe. Na očitavanje se pozivaju vlasnici parcela i komšije. U okviru ovog postupka sastavlja se zapisnik o izvršenom uviđaju. U ovom zapisniku mora da se navede ko su prisutne stranke, šta je urađeno na terenu kao i koja metoda rada je korišćenja za taj postupak i da li su prisutne stranke imale neke primedbe. Ako se vlasnici i komšije ne slažu sa stavkama koje su navedene u zapisniku, geodeta onda ima obavezu da u zapisniku o izvršenom uviđaju unese sve primedbe. Ako o međi ne može prosuditi Služba za katastar nepokretnosti u usmenom postupku, pokreće se sudski spor za sudsko uređenje međa.
Cena uređenja međa zavisi od broja međaša i za ovaj postupak se mogu koristiti kamenje, betonski stubovi, ograda ili bilo koja adekvatna balega. Svaki međaš košta oko 50 EUR.
3. Označavanje međe
Označene međe obično slede prirodno postavljene međaše, ali ako to nije slučaj, određuje ih geodeta. Podatke za uređenje međe uzima iz katastra nepokretnosti. S postavljanjem međaša moraju se, naravno, slagati svi vlasnici graničnih parcela. Nakon završenog postupka, geodeta ima obavezu da tehnički nacrt određenih međa pošalje Službi za katastar nepokretnosti. Ukoliko geodeta provede ceo dan na terenu kako bi neko izbetonirao ili postavio kamene međaše cena nije ista kao da se međne tačke označe kočićima.
Cena ne bi trebalo da bude manja od oko 200 EUR za parcelu koja nema više od pet mežnih tačaka. Za veće parcele, normalno, cena je veća.
Savet stručnjaka iz firme A Projekt 1. Zašto je neophodno upisati objekat u katastar? Polazeći od trivijalne definicije da je objekat građevinski material ugrađen u homogenu celinu na određenom mestu u određenom vremenskom periodu sa određenom materijalnom vrednošću, postavlja se pitanje da li taj objekat zaista postoji, da li je ucrtan u katastarskom planu, da li je zaista vaš, i da li on ima upotebnu vrednost kao i da li je on premet vidljiv u kontekstu prometa na tržištu nepokretnosti? Ovo su samo neka od pitanja na koje odgovor daju Zakon o prostornom planiranju i izgradnji, te Zakon o državnom premeru i katastru, te Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti , te Zakon o prometu nepokretnosti, te Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i niz drugih Zakona i podzakonskih akata… Osnovna definicija katastra nepokretnosti je da je on osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. Ukoliko objekat nije ucrtan i nije upisan u evidenciju katastra nepokretnosti, objekat ne postoji. On nije vidljiv u pravnom sistemu i ne može biti predmet prometa. Dakle, sem što mora biti ucrtan u kontekstu grafičkog položajnog prikaza, on mora biti upisan u evidenciju sa određenom vrstom svojine na njemu u korist njegovog vlasnika. Kao što sva lica moraju imati svoj matični broj i biti upisana u matične knjige rođenih, analogno važi i za nepokretnosti. Nepokretnosti moraju biti upisane u katastar nepokretnosti jer su jedino u tom slučaju “žive”. Upisati nepokretnost znači da ona mora biti ucrtana u grafičkom smislu u evidenciji katastra nepokretnosti, jer se u okviru geodetski precizno izmerenog i nacrtanog objekta određene površine, spratnosti i namene, mogu upisivati i prava na objektu ili posebnim delovima objekta. Jedan trivijalan primer iz prakse: Lice A ima nepokrentost koja fizički postoji (kuća, stan, garaža, lokal…) i on faktički raspolaže sa njom i koristi je. Na tu nepokretnost lice A plaća porez dugi niz godina, kao i sve račune (struja, voda, gas, komunalije, telefon…). U jednom trenutku ono želi da proda tu nepokretnost i dolazi u veliki problem: PREDMET PRODAJE JE NEPOKRETNOST KOJA NIJE UKNJIŽENA! Dakle, nije ucrtana i nije upisana u evidenciju katastra nepokretnosti i ne zna se ko je njen vlasnik u formalno pravnom smislu. Lice A kaže: Pa ja plaćam porez objekat je “ucrtan”, kako kuća nije moja!? Osnovni uvid u ažurno stanje poslednjeg upisa, jeste izvod iz lista nepokretnosti i kopija plana parcele koji možete dobiti kod ovlašćene geodetske organizacije. Ovaj primer je dominantan problem i posledica je niza faktora. Sa jedne strane ljudi ne vode računa o svojim nepokretnostima, kao svojoj vrednoj imovini, te ne znaju njen pravni status i ne znaju da li je ona upisana i sa kojom vrstom stvarnog prava u katastar nepokretnosti. Sa druge strane ljudi su dovedeni u zabludu da su “vlasnici” nepokretnosti time što plaćaju porez na imovinu, time što plaćaju vodu i struju odnosno imaju priključke na komunalnu infrastrtukturu i elektroenergetski sistem. Takođe, kad se ovaj problem otkrije, tek tad ljudi shvataju važnost upisa i uzimaju vremensku komponentu i imaju pritisak hitnosti rešavanja problema upisa. Normalno, postoje i ljudi koji vode računa i na vreme rešavaju pitanje upisa svojih nepokretnosti ne odlažući obaveze za buduće generacije. (U praksi su jedan veliki deo problema, u kontekstu urbanog življenja i planiranja prostora te upisa u katastar nepokretnosti, objekti koji su nelegalno izgrađeni ili se nelegalno grade.) Bajne priče sa kojima se susrećete na raznim televizijama, navešće Vas na zaključak da je tako jednostavno i brzo da uknjižite svoje nepokretnosti. Nažalost, svi smo svedoci ste da to nije tako. Niz je razloga i prepreka zbog kojih ne možete upisati svoju nepokrentost u katastar tako brzo i lako. S jedne strane Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti je jasan i nedvosmislen, a sa druge stane je organ koji sprovodi postupak odnosno nadležna služba za katastar nepokretnosti. Ono što je najteži deo posla za stranke je prikupiti originalnu i ispravnu dokumentaciju kojom se dokazuje “vlasništvo” na nepokretnostima, odnosno pravni kontinuitet. To podrazumeva prikupljanje svih isprava za upis u kontinuitetu do novog lica koje želi da se upiše. (Od kupoprodajnih ugovora, aneksa ugovora, dokazi/potvrda o isplati kupoprodajne cene i niza drugih isprava u zavisnosti od konkretnog slučaja). Takođe, nepohodno je izabrati i adekvatnu geodetsku organizaciju koja će za vas izvršiti merenje objekta. Geodetsko merenje objekata radi ucrtavanja je jako bitan deo uspostavljanja evidencije i potrebno ga je poveriti ovlašćenim licenciranim geodetskim organizacijama. 2. Kažite nam nešto više o izdavanju kopije plana parcele. Od prošle godine, a već sada možemo reći da je od 2021.godine ustaljena praksa, da možete naručiti kopiju plana parcele kod ovlašćene licencirane geodetske organizacije. Putem telefona, lično, pisanjem i-mejla ili putem sajta možete naručiti svoju kopiju plana parcele i sačekati da Vam poštar dostavi na kućnu adresu. To su novine, odnosno jedan vid prenosa ovlašćenja na licencirane geodetske organizacije koje će svim građanima olakšati pribavljanje dokumenta, a svakako uštedeti vreme, izbeći redove, gužve, prevoz, nepotrebnu nervozu, a u doba pandemije svakako smanjiti rizik od zaraze i tako dalje. Potrebno je da stranka ima tačne podatke o parceli, tj.broj parcele, da zna u kojoj se opštini i kojoj katastarskoj opštini nalazi nepokretnost, te lični podaci podnosioca zahteva i to su osnovni i jedini parametri za podnošenje zahteva za izdavanje kopije plana parcele. Nakon podnošenja zahteva, nadležna služba za katastar nepokretnosti dostavlja elektronsku verziju (elektronski potpisanog) originalnog dokumenta ovlašćenoj geodetskoj organizaciji, i onda se dokument štampa. Što se tiče izvoda iz lista nepokretnosti, on se štampa momentalno i nije potrebno podnošenje zvaničnog zahteva, već su potrebni samo osnovni podaci o nepokretnosti. Izvod iz lista nepokretnosti (tzv.vlasnički list) se dobija za jedan minut. Ukoliko stranka ne zna tačan broj parcele i katastarsku opštinu kojoj nepokretnost pripada, postoje drugi načini za pronalaženje tih podataka i svaka stručna geodetska organizacija može pronaći nepokretnosti vrlo brzo i lako. Brojni su primeri gde stranke ne znaju koje su sve nepokretnosti predmet ostavine, odnosno predmet nasledstva, te im uz određene upite lako pronalazimo sve nepokretnosti i izdajemo izvode u par minuta. Takođe, i izvodi se mogu naručiti i stranka ne mora dolaziti do kancelarije već svoje izvode može sačekati na kućnoj adresi. Bitno je napomenuti da je izdavanje izvoda iz lista nepokretnosti uređeno Uredbom o uslovima izdavanja izvoda iz lista nepokretnosti i lista voda iz Geodetsko katastarskog informacionog sistema, od strane geodetskih organizacija i javnih beležnika (“Službeni glasnik RS”, broj 91 od 26. juna 2020.godine.). U tom kontekstu neophodno je napomenuti da koja god institucija traži izvod iz lista nepokretnosti, onaj izvod koji izda i overi ovlašćena geodetska organizacija apsolutno predstavlja poslednje ažurno stanje u bazi katastra nepokretnosti. (Institucije gde je potreban izvod iz lista nepokretnosti, npr. MUP, Poreska uprava, Sudovi, odeljenje za ozakonjenje, odeljenje za građevinske poslove, odeljenja za registraciju poljoporivrednog gazdinstva, banke, advokati, dakle sve institucije koje imaju interes da znaju ažurno stanje o upisanom vlasništvu, pa i sva fizička lica…) G-din Aleksandar Marinković, A Projekt |
4. Komasacija
Komasacija je takođe geodetska usluga. Obaveza komesacije je jako ozbiljan poduhvat i ima za cilj, pored ukrupnjavanja poseda, niz drugih benefita koji su precizno definisani, mi ćemo ovde na što jednostavniji način pokušati da objasnimo komesaciju.
Geodete parcele na određenom području, često različitih vlasnika, slože i ponovo podele među postojećim vlasnicima tako da svaki dobije, koliko je moguće, optimalno rešenje. Komasacija je postupak koji služi ukrupnjavanju sitnijih, a približno ili jednako vrednih parcela u jednu veću, radi lakšeg obrađivanja, pristupa, upotrebe i sličnog, ali tako da im se sačuva veličina i vrednost. Geodeta ima obavezu sklapanja zapisnika o komasaciji i ugovora o komasaciji uz izjave svih vlasnika. Pri komasaciji mogu da nastanu nove, samostalne parcele, pa se menjaju i njihove međe. Nove međe se ponovo označavaju u katastru nepokretnosti.
Cena komasacije je teže odrediva pošto zavisi od toga koliko su velike i koliko ima očitanih parcela i koliko međaša imaju.
5. Parcelacija i preparcelacija
Kada govorimo o parcelaciji, na početku treba napraviti jasnu razliku između parcelacije i preparcelacije. Parcelacija je deljenje jedne parcele na više parcela, dok je preparcelacije formiranje jedne ili više novih parcela, od dve ili više starih parcela.Obavezni deo ovih projakata je saradnja geodeta i licenciranih urbanista. To su složeni "projekti" gde se formiraju građevinske parcele (zadovoljavaju set uslova koji su definisani Zakonom o prostornom planiranju i izgradnji) koje nastaju na osnovu nekog planskog akta i najprostije rečeno na kojima posle ovog procesa može da se dobije građevinska dozvola i na kojima može da se gradi. Pre nego se krene s postupkom, moraju biti uređene sve međe postojećih parcela. Nakon postupka, nove međe parcela upisuju se u katastar nepokretnosti.
Cena parcelacije se kreće od 400 EUR po parceli, plus usluge urbaniste.
6. Pozicioniranje objekta na parceli
Ovo je postupak koji se sprovodi npr.prilikom pozicioniranja temelja objekta na parceli. Da bi se iskopali temelji mora se tačno znati gde "padaju" ose/osovine objekta, odnosno ose temelja. Posle iskopa temelja te ose se proveravaju da li su dobro iskopane, te da li su temelji dobro izliveni i na tačno projektovanom mestu. Obično je obaveza izvođača radova da angažuje jednog geodetu za ovaj postupak, a investitor sa druge strane može angažovati svog geodetu koji će te radove da posmatra.
Cena kolčenja objekta kreće se između 150 i 200 EUR za porodičnu kuću (za porodičnu kuću do 100 kvadrata plus-minus 10 posto, za svaku iteraciju obeležavanja).