Geodetske usluge i okvirne cene

Savet stručnjaka iz firme A Projekt

1. Zašto je neophodno upisati objekat u katastar?

Polazeći od trivijalne definicije da je objekat građevinski material ugrađen u homogenu celinu na određenom mestu u određenom vremenskom periodu sa određenom materijalnom vrednošću, postavlja se pitanje da li taj objekat zaista postoji, da li je ucrtan u katastarskom planu, da li je zaista vaš, i da li on ima upotebnu vrednost kao i da li je on premet vidljiv u kontekstu prometa na tržištu nepokretnosti? Ovo su samo neka od pitanja na koje odgovor daju Zakon o prostornom planiranju i izgradnji, te Zakon o državnom premeru i katastru, te Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti , te Zakon o prometu nepokretnosti, te Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i niz drugih Zakona i podzakonskih akata…

Osnovna definicija katastra nepokretnosti je da je on osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. Ukoliko objekat nije ucrtan i nije upisan u evidenciju katastra nepokretnosti, objekat ne postoji. On nije vidljiv u pravnom sistemu i ne može biti predmet prometa. Dakle, sem što mora biti ucrtan u kontekstu grafičkog položajnog prikaza, on mora biti upisan u evidenciju sa određenom vrstom svojine na njemu u korist njegovog vlasnika. Kao što sva lica moraju imati svoj matični broj i biti upisana u matične knjige rođenih, analogno važi i za nepokretnosti. Nepokretnosti moraju biti upisane u katastar nepokretnosti jer su jedino u tom slučaju “žive”. Upisati nepokretnost znači da ona mora biti ucrtana u grafičkom smislu u evidenciji katastra nepokretnosti, jer se u okviru geodetski precizno izmerenog i nacrtanog objekta određene površine, spratnosti i namene, mogu upisivati i prava na objektu ili posebnim delovima objekta.

Jedan trivijalan primer iz prakse: Lice A ima nepokrentost koja fizički postoji (kuća, stan, garaža, lokal…) i on faktički raspolaže sa njom i koristi je. Na tu nepokretnost lice A plaća porez dugi niz godina, kao i sve račune (struja, voda, gas, komunalije, telefon…). U jednom trenutku ono želi da proda tu nepokretnost i dolazi u veliki problem: PREDMET PRODAJE JE NEPOKRETNOST KOJA NIJE UKNJIŽENA! Dakle, nije ucrtana i nije upisana u evidenciju katastra nepokretnosti i ne zna se ko je njen vlasnik u formalno pravnom smislu. Lice A kaže: Pa ja plaćam porez objekat je “ucrtan”, kako kuća nije moja!? Osnovni uvid u ažurno stanje poslednjeg upisa, jeste izvod iz lista nepokretnosti i kopija plana parcele koji možete dobiti kod ovlašćene geodetske organizacije.

Ovaj primer je dominantan problem i posledica je niza faktora. Sa jedne strane ljudi ne vode računa o svojim nepokretnostima, kao svojoj vrednoj imovini, te ne znaju njen pravni status i ne znaju da li je ona upisana i sa kojom vrstom stvarnog prava u katastar nepokretnosti. Sa druge strane ljudi su dovedeni u zabludu da su “vlasnici” nepokretnosti time što plaćaju porez na imovinu, time što plaćaju vodu i struju odnosno imaju priključke na komunalnu infrastrtukturu i elektroenergetski sistem. Takođe, kad se ovaj problem otkrije, tek tad ljudi shvataju važnost upisa i uzimaju vremensku komponentu i imaju pritisak hitnosti rešavanja problema upisa. Normalno, postoje i ljudi koji vode računa i na vreme rešavaju pitanje upisa svojih nepokretnosti ne odlažući obaveze za buduće generacije. (U praksi su jedan veliki deo problema, u kontekstu urbanog življenja i planiranja prostora te upisa u katastar nepokretnosti, objekti koji su nelegalno izgrađeni ili se nelegalno grade.)

Bajne priče sa kojima se susrećete na raznim televizijama, navešće Vas na zaključak da je tako jednostavno i brzo da uknjižite svoje nepokretnosti. Nažalost, svi smo svedoci ste da to nije tako. Niz je razloga i prepreka zbog kojih ne možete upisati svoju nepokrentost u katastar tako brzo i lako. S jedne strane Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti je jasan i nedvosmislen, a sa druge stane je organ koji sprovodi postupak odnosno nadležna služba za katastar nepokretnosti. Ono što je najteži deo posla za stranke je prikupiti originalnu i ispravnu dokumentaciju kojom se dokazuje “vlasništvo” na nepokretnostima, odnosno pravni kontinuitet. To podrazumeva prikupljanje svih isprava za upis u kontinuitetu do novog lica koje želi da se upiše. (Od kupoprodajnih ugovora, aneksa ugovora, dokazi/potvrda o isplati kupoprodajne cene i niza drugih isprava u zavisnosti od konkretnog slučaja). Takođe, nepohodno je izabrati i adekvatnu geodetsku organizaciju koja će za vas izvršiti merenje objekta. Geodetsko merenje objekata radi ucrtavanja je jako bitan deo uspostavljanja evidencije i potrebno ga je poveriti ovlašćenim licenciranim geodetskim organizacijama.

2. Kažite nam nešto više o izdavanju kopije plana parcele.

Od prošle godine, a već sada možemo reći da je od 2021.godine ustaljena praksa, da možete naručiti kopiju plana parcele kod ovlašćene licencirane geodetske organizacije. Putem telefona, lično, pisanjem i-mejla ili putem sajta možete naručiti svoju kopiju plana parcele i sačekati da Vam poštar dostavi na kućnu adresu. To su novine, odnosno jedan vid prenosa ovlašćenja na licencirane geodetske organizacije koje će svim građanima olakšati pribavljanje dokumenta, a svakako uštedeti vreme, izbeći redove, gužve, prevoz, nepotrebnu nervozu, a u doba pandemije svakako smanjiti rizik od zaraze i tako dalje. Potrebno je da stranka ima tačne podatke o parceli, tj.broj parcele, da zna u kojoj se opštini i kojoj katastarskoj opštini nalazi nepokretnost, te lični podaci podnosioca zahteva i to su osnovni i jedini parametri za podnošenje zahteva za izdavanje kopije plana parcele. Nakon podnošenja zahteva, nadležna služba za katastar nepokretnosti dostavlja elektronsku verziju (elektronski potpisanog) originalnog dokumenta ovlašćenoj geodetskoj organizaciji, i onda se dokument štampa.

Što se tiče izvoda iz lista nepokretnosti, on se štampa momentalno i nije potrebno podnošenje zvaničnog zahteva, već su potrebni samo osnovni podaci o nepokretnosti. Izvod iz lista nepokretnosti (tzv.vlasnički list) se dobija za jedan minut. Ukoliko stranka ne zna tačan broj parcele i katastarsku opštinu kojoj nepokretnost pripada, postoje drugi načini za pronalaženje tih podataka i svaka stručna geodetska organizacija može pronaći nepokretnosti vrlo brzo i lako. Brojni su primeri gde stranke ne znaju koje su sve nepokretnosti predmet ostavine, odnosno predmet nasledstva, te im uz određene upite lako pronalazimo sve nepokretnosti i izdajemo izvode u par minuta. Takođe, i izvodi se mogu naručiti i stranka ne mora dolaziti do kancelarije već svoje izvode može sačekati na kućnoj adresi.

Bitno je napomenuti da je izdavanje izvoda iz lista nepokretnosti uređeno Uredbom o uslovima izdavanja izvoda iz lista nepokretnosti i lista voda iz Geodetsko katastarskog informacionog sistema, od strane geodetskih organizacija i javnih beležnika (“Službeni glasnik RS”, broj 91 od 26. juna 2020.godine.). U tom kontekstu neophodno je napomenuti da koja god institucija traži izvod iz lista nepokretnosti, onaj izvod koji izda i overi ovlašćena geodetska organizacija apsolutno predstavlja poslednje ažurno stanje u bazi katastra nepokretnosti. (Institucije gde je potreban izvod iz lista nepokretnosti, npr. MUP, Poreska uprava, Sudovi, odeljenje za ozakonjenje, odeljenje za građevinske poslove, odeljenja za registraciju poljoporivrednog gazdinstva, banke, advokati, dakle sve institucije koje imaju interes da znaju ažurno stanje o upisanom vlasništvu, pa i sva fizička lica…)

G-din Aleksandar Marinković, A Projekt