Izmene građevinske dozvole

1. Kada su neophodne izmene građevinske dozvole? 

Investitor podnosi zahtev za izmenu građevinske dozvole onda kada se nakon izdavanja konačne građevinske dozvole izmeni projekt na način da to za objekt koji se gradi ili rekonstruiše znači promenu uslova utvrđenih dobijenom građevinskom dozvolom. Isto važi i za promene pojedinih elementa koji mogu uticati na zdravstvene uslove, životnu sredinu, bezbednost objekta ili promenu propisanih bitnih zahteva. Građevinska dozvola može se promeniti i u slučaju da investitor, kome je izdata građevinska dozvola, prenese pravo građenja na drugo lice u toku izgradnje ili neposredno pre početka.

U slučaju da objekt u bilo kom smislu odstupa od uslova definisanih građevinskom dozvolom, neće moći da dobije upotrebnu dozvolu.

2. Primeri kada su neophodne izmene građevinske dozvole

Prema Članu 24. Zakona o planiranju i izgradnji iz 2018. postupak za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli sprovodi se po objedinjenoj proceduri, a pokreće podnošenjem zahteva nadležnom organu kroz Centralni informacioni sistem (CIS) uz plaćanje propisanih taksi.

2.1. Izmene građevinske dozvole zbog promene namene

Ukoliko želite da promenite namenu objekta, na primer iz stambenog u poslovni prostor ili iz garaže u stambeni, građevinska dozvola se mora izmeniti. Svaka konstrukcija mora da ispunjava propisane zahteve i bezbednosne standarde za novu namenu. Ako objekt prvobitno nije bio namenjen stanovanju, ne možete se useliti sa namerom da tu i ostanete, a da to bude legalno. Takav postupak je i tehnički nezakonit, pošto objekt možda uopšte nije pogodan za život i možda nema odgovarajuću infrastrukturu.

2.2. Promena veličine ili oblika objekta

Ako nameravate da promenite veličinu objekta ili njegov oblik, na primer, podizanjem sprata, proširenjem ili promenom krovne konstrukcije, izmena građevinske dozvole je obavezna. Osim zakonskih odredbi, obavezna je i zbog toga što promene utiču na nosivost i stabilnost građevine i mogu zahtevati proveru usklađenosti sa građevinskim propisima.

2.3. Promena konstrukcije objekta

Ako želite izmene u konstrukciji objekta, bilo da su to promene na nosećim zidovima, stubovima ili temeljima, uvek ćete biti u obavezi da podnesete zahtev za izmenu građevinske dozvole, posebno ako je reč o višespratnom objektu ili onom sa više stambenih jedinica. Jedino tako se može osigurati da promene budu i u tehničkom smislu prikladne i bezbedne.

2.4. Promena spoljnog izgleda objekta

Ako želite promenu eksterijera objekta, u smislu promene fasade, boje, materijala ili dizajna, u pojedinim slučajevima potrebno je podneti zahtev za promenu građevinske dozvole. To je neophodno ako je izgled objekta  deo planiranog šireg urbanističkog uređenja i mora biti u skladu sa propisima i estetskim smernicama. Naravno, to je naročito važno ako se radi o građevini sa posebnom istorijskom vrednošću. U tom slučaju potrebno je pridržavati se detalja obnove i rekonstrukcije objekta koje je propisao Zavod za zaštitu kulturne baštine Srbije.

2.5. Promene infrastrukture

Ako želite da promenite infrastrukturu povezanu s objektom, u smislu izmene pristupnog puta, parkinga, komunalnih priključaka, zelene površine ili sličnog, promena građevinske dozvole može biti obavezna prema lokalnim propisima. Ovo je važno jer promene u infrastrukturi mogu uticati na bezbednost saobraćaja, opštinsko snabdevanje ili aspekte životne sredine.

2.6. Izmena zbog promene investitora

U situaciji kada se zbog kupoprodaje, izvesnih finansijskih, urbanističkih ili planskih okolnosti kao i nečeg sličnog, onda kada je već izdata građevinska dozvola za određeni objekt, promeni investitor, mora se podneti zahtev za izmenu građevinske dozvole. 

Pri tom, po našem Zakonu o planiranju i izgradnji iz 2018. godine („Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020 i 52/2021), odnosno, Pravilniku o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem („Sl. glasnik RS", br. 68/2019) ovakav zahtev može da se podnese u periodu od izdavanja građevinske dozvole do izdavanja upotrebne dozvole za objekt. Uz ovakav zahtev ne traži se prilaganje ostale dokumentacije, ali jeste obavezno upisivanje broja važeće građevinske dozvole u Centralni informacioni sistem te podnošenje separata projekta za građevinsku dozvolu koja treba da se promeni.

Visine naknada propisane su Odlukom o naknadama za poslove registracije i druge uslove koje pruža Agencija za privredne registre („Sl. glasnik RS", br. 119/13, 138/14, 45/2015, 106/15, 32/16, 60/16, 75/2018, 73/2019, 15/2020 i 91/2020). Za podnošenje zahteva i objavljivanje podataka i dokumenata kroz poseban informacioni sistem Centralne evidencije objedinjenih procedura, naknada iznosi:

1. za izmenu građevinske dozvole za klase objekata iz kategorija "A" i "B" 3.000,00 dinara;
2. za izmenu građevinske dozvole za klase objekata iz kategorija "V" i "G" 5.000,00 dinara.

Po Članu 145. obavezna je i Republička administrativna taksa: za zahtev 320,00 din i za rešenje 550,00 din na žiro-račun broj 840-742221843-57, model 97, poziv na broj 51-242.

2.7. Izmena građevinske dozvole zbog „više sile“

Ovaj tip okolnosti odnosi se na sve prilike kada se vlasnik, odnosno, investitor nađu u situaciji koja nije zavisna od njih, već kada usled nastalih promena mora da se traži izmena građevinske dozvole po sili zakona da bi objekt bio legalan. 

Takvim izmenama smatraju se promenjene finansijske, komunalne i plansko-urbanističke okolnosti, izmene u izvođačkom planu zbog izmene situacije na terenu, izmene opštinskih, regionalnih ili saveznih planskih dokumenata, dostupnosti infrastrukture i sličnih razloga. Dakle, uopšteno govoreći, sve što se promeni u odnosu na podatke i planove na osnovu kojih je izdata građevinska dozvola, mora se promeniti i u građevinskoj dozvoli podnošenjem zahteva.   

Izmenama se smatraju sva odstupanja, pojedinačno ili skupno, od određenog oblika, položaja, namene ili dimenzija, ali i drugih uslova ili parametara utvrđenih građevinskom dozvolom.

Uz odgovarajući zahtev, mora se podneti i nov projekt, odnosno, separat projekta za građevinsku dozvolu. Ako su se promenili lokacijski uslovi, nadležni organ će izdati rešenje kojim se novo stanje usklađuje i verifikuje ili će zahtev odbaciti i tražiti od podnosioca da pribavi novu lokacijsku informaciju. U takvim slučajevima se ne traži izmena idejnog rešenja objekta već samo separat projekta za građevinsku dozvolu. 

Ukoliko dođe do promena u toku gradnje objekta, moraće da se traži izmena građevinske dozvole u delu glavnog projekta. Nadležni organ se bavi samo onim uslovima za projekte i priključenje koji nisu u skladu sa zahtevanom izmenom.

3. Neophodna dokumentacija

Dokumentacija koja se dostavlja uz zahtev za izmenu građevinske dozvole po Zakonu mora da sadrži:

1. novi projekt za građevinsku dozvolu, odnosno, separat izmena projekta za građevinsku dozvolu, s izvodom iz projekta za građevinsku dozvolu, izrađen prema pravilniku kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije, ako se izmena traži zbog izmene projekta za građevinsku dozvolu;
2. dokaz o sticanju, odnosno gubitku odgovarajućeg prava na zemljištu ili objektu u smislu Zakona, osim ako je to pravo upisano u javnoj knjizi ili je uspostavljeno zakonom, odnosno ako je Zakonom propisano da se taj dokaz ne dostavlja, ako se izmena traži zbog promene investitora;
3. ugovor između investitora i finansijera, ako se izmena traži zbog unosa finansijera u to rešenje, odnosno saglasnost finansijera za njegovo brisanje iz rešenja o građevinskoj dozvoli, ako se izmena traži zbog brisanja finansijera iz tog rešenja;
4. izjašnjenje investitora o načinu plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, ako se izmena traži zbog promene načina plaćanja doprinosa.