Da li je građevinski nadzor obavezan prema ZPI?

1. Kada je građevinski nadzor obavezan prema ZPI?

Shodno zakonu i Pravilniku o sadržaju i načinu vođenja stručnog nadzora („Sl. Glasnik RS“ br. 22/2015 i 24/2017), investitor je dužan da obezbedi građevinski nadzor najkasnije do dana kada otpočnu pripremni radovi na gradilištu. Nadzornik gradnje nije potreban samo kada je u pitanju podizanje objekata koji su zakonom definisani kao jednostavni (Zakon o planiranju i izgradnji, Sl. Glasnik RS, br. dr. zakon, 9/2020 i 52/2021). U suprotnom, nadzornik izgradnje mora biti na licu mesta, onako kako je to određeno ugovorom koji je sklopio s investitorom.

2. Ko može biti građevinski nadzornik prema ZPI?

2.1. Definicija iz ZPI

„Za vršenje stručnog nadzora investitor određuje lice koje ispunjava uslove propisane zakonom za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova, zavisno od vrste radova koji su predmet stručnog nadzora (u daljem tekstu: nadzorni organ). Stručni nadzor se obezbeđuje od početka građenja, odnosno izvođenja radova, u skladu sa zakonom i traje do završetka građenja, odnosno izvođenja radova i izdavanja upotrebne dozvole”.

Nadzor nad gradnjom može vršiti pravno ili fizičko lice koje ispunjava uslove za projektanta ili izvođača radova, a koje ne izvodi izgradnju na istom objektu i nije odgovorni rukovodilac radova. Nadzornik izgradnje može biti i sam investitor, ako ispunjava uslove koje propisuje ZPI, a u suprotnom sam bira nadzornika gradnje.

2.2. Gradnja u sopstvenoj režiji - da li je prema ZPI potreban nadzor?

Kratak odgovor je: da, obavezno. Takođe je potrebno obezbediti kontrolu nad izgradnjom u sopstvenoj režiji. U tom slučaju, kontrolor može biti svako ko ispunjava uslove za odgovorno rukovođenje radom ili odgovorno projektovanje.

2.3. Neutralnost nadzornika izgradnje

Važno je da nadzornik izgradnje ne bude istovremeno ni dobavljač ni izvođač, jer u tom slučaju može doći do sukoba interesa. Nadzornik gradnje takođe ne sme biti u bilo kakvom poslovnom ili porodičnom odnosu s izvođačima ni dobavljačima, odnosno, pružaocima usluga. U idealnom slučaju, trebalo bi da bude potpuno nezavisan i neutralan, inače može doći do sukoba interesa - da nadzornik umesto da brine o vašim interesima, brine o sopstvenoj ili tuđoj dobrobiti.

3. ZPI: zadaci nadzornika gradnje

Delokrug rada odgovornog nadzornika utvrđen je zakonom i pravilnicima, a to uključuje:

• pripremne radove;
• građevinske i građevinsko-zanatske radove;
• ugradnju instalacija, postrojenja i opreme;
• druge radove koji se izvode u toku građenja objekta.

Nadzornik je dužan da kontinuirano kontroliše da tok izvođenja svih radova i poslova protiče u skladu sa dokumentacijom. Ako u toku izgradnje dođe do neslaganja između projekta i realizacije, ili ako kvalitet izvedene konstrukcije nije dokazan odgovarajućom dokumentacijom ili ako upotrebljeni materijali nisu traženog kvaliteta, nadzornik je dužan da o tome obavesti i građevinskog inspektora i investitora, ali i da predoči nalaze i predloge kako da se stanje ispravi te sve dokumentuje u građevinskom dnevniku. Isto važi i ako građevinski nadzornik utvrdi da izvođač krši ugovorene klauzule ili rokove.

4. Građevinski nadzor je skup - da li je to istina?

4.1. Nadzornik gradnje vodi računa o saobraznosti objekata

Često se čuje da su građevinski nadzornici skupi i da predstavljaju samo nepotreban (ali zakonski obavezan) trošak. Ova izjava je potpuno pogrešna, zato što funkciju nadzora i građevinskog nadzornika treba sagledati iz sasvim drugog ugla. Dobar građevinski stručnjak će pomno pratiti tok radova i proveravati takozvanu saobraznost, odnosno, usklađenost toka građevinskih radova i obavljanja poslova sa projektnom dokumentacijom. Pošto je građevinska dozvola dobijena na osnovu te dokumentacije, odstupanja mogu biti samo minimalna. Stoga je prva funkcija građevinskog nadzornika da obezbedi poštovanje i realizaciju svih određenja iz dobijene građevinske dozvole. U suprotnom, može doći do slučajnih i namernih grešaka i odstupanja, zbog kojih objekat krši građevinsku dozvolu i može postati nezakonit ili kasnije ne dobiti upotrebnu dozvolu.

4.2. Nadzornik gradnje vodi računa o potrošnji materijala i ceni

Drugi zadatak nadzornika izgradnje je provera kvaliteta naručenih materijala i proizvoda koji će se koristiti u izgradnji pri podizanju objekta. Po dogovoru s investitorom, on/ona može da pregleda ponude raznih izvođača te proceni da li realno naplaćuju svoje usluge. Građevinski nadzornik kontroliše i kvalitet ugrađenih uređaja, opreme i elemenata. Na taj način vam garantuje fer cene, kvalitet izrade i materijala, a samim tim i štedi. Sveukupno gledano, time vas može poštedeti i mnogih budućih neprijatnosti, šteta i izdataka.

Iako sam građevinski nadzornik predstavlja dodatni trošak, dugoročno gledano, garantovano štedi novac, vreme i nerve.

4.3. Nadzornik gradnje proverava ugovore i garancije

Po prethodnom dogovoru s investitorom, nadzornik gradnje može preuzeti i koordinaciju ugovora kao i proveru garancija. Može se desiti da neki izvođač pokuša da vam da kraći garantni rok nego što vam je po zakonu obavezan, ili u ugovoru navede nerealne rokove za izvršenje, načine plaćanja i slično. Iskusan građevinski nadzornik će odmah primetiti takve anomalije i obavestiti vas o tome. Ovo će vam ponovo uštedeti novac koji biste inače platili nepoštenom izvođaču ili prodavcu te tako preplatili određenu uslugu.

4.4. Briga o tempu realizacije

Jedan od glavnih zadataka nadzornika je da brine o nesmetanom toku radova i poštovanju ugovorenih rokova realizacije. Nadzornik izgradnje mora biti upoznat sa dinamikom i planiranim trajanjem pojedinih faza izgradnje, kao i sa delovima koji se moraju završiti za to vreme. Tako će znati da upozori investitora ako su očekivani rokovi završetka pojedinih građevinskih radova nerealni ili, iz bilo kog drugog razloga, objektivno neizvodljivi. Može reagovati i ako utvrdi da izvođač zbog sopstvene nepažnje neće moći da završi posao na vreme - u tom slučaju investitor može da zahteva od izvođača naknadu za svaki dan kašnjenja, ako je to predviđeno ugovorom. Nadzornik gradnje može da, takođe, obavesti investitora ako izvođač površno obavlja svoj posao, jer se na nedozvoljene načine trudi da ispoštuje propisane rokove završetka posla. I u tom slučaju investitor ima pravo da zahteva ispravke, ako je posao zaista loše izveden ili čak odstupa od projektnih planova, može ga u potpunosti odbiti i zahtevati novu uslugu u skladu sa planovima.

Nadzornik izgradnje vodi računa o rasporedu i koordinira redosled izvođenja poslova izvođačima radova, a o mogućim kašnjenjima obaveštava investitora.

5. Cena za nadzor gradnje

Prema pravilima Inženjerske komore Srbije, cena za nadzor izgradnje približno iznosi 5% vrednosti celokupne projektne dokumentacije. Međutim, cene mogu itekako da se razlikuju u zavisnosti od iskustva, zauzetosti i referenci kontrolora. Građevinski nadzornik velikog iskustva, sposobnosti i znanja koji je radio na više velikih projekata može biti 3 ili čak 4 puta skuplji od mlađeg ili manje afirmisanog. Pošto podizanje porodičnih kuća spada u manje zahtevne građevinske projekte, dovoljna će biti prosečno iskusna osoba, možda i neko nepoznat, ali dovoljno savestan i posvećen, željan da stekne reputaciju.

Izvor: Pravilniku o sadržaju i načinu vođenja stručnog nadzora („Sl. Glasnik RS“ br. 22/2015 i 24/2017).