Zašto je profesionalni upravnik neophodan svakoj zgradi?

U nastavku:

Ko sve može biti profesionalni upravnik zgrade?
- Šta je to prinudna uprava?
Evidencija profesionalnih upravnika
- Šta je to registar profesionalnih upravnika?
Šta sve radi profesionalni upravnik zgrade?
Ko plaća profesionalnog upravnika?

Ko sve može biti profesionalni upravnik zgrade?

Na sajtu Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture navodi se definicija funkcije profesionalnog upravnika. Tamo se kaže da je profesionalni upravnik fizičko lice koje je steklo licencu za obavlјanje poslova upravlјanja zgradom. Da bi stekao kvalifikaciju profesionalnog upravnika neophodno je da ispunjava određene uslove - da ima završeno najmanje srednjoškolsko obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju, položen ispit za profesionalnog upravnika i licencu u skladu s ovim zakonom te da je upisan u registar koji vodi Privredna komora Srbije.

Savet stručnjaka iz firme Zgradex d.o.o.

1. Ko sve može da obavlja funkciju profesionalnog upravnika zgrade?

Funciju profesionalno upravnika u zgradi moze da obavlja osoba koja u Privrednoj Komori Srbije položila za licencu profesionalnog upravnika, ali pre svega mora da bude vredna i predana osoba, da svoj posao obavlja savesno jer ja tu osobu vidim kao domaćina u zgradi u kojoj ne živi.

2. Koje su sve obaveze profesionalnog upravnika zgrade?

Obaveze upravnika su pre svega da vodi dobru komunikaciju sa stanarima, da im ulije poverenje i da stanari vide da se u zgradi neke stvari dešavaju i rešavaju, na ovaj način i sami stanari će više učestvovati u radovima i donošenju odluka, kod nas je globalno problem što je u velikoj većini zgrada nezainteresovanost za skupštine stanara, što na skupštine često dolazi ispod 10% stanara uopšte, a da ne pričamo o samim vlasnicima posebnih delova. Obaveze upravnika su da odražava komunikaciju sa stanarima i izvođacima radova, serviserima liftova, PP aparata, instalacija i svega onoga što je u zajedničkim prostorijama, ali opet kažem ako stanari ne izmiruju svoje obaveze, ako stambena zajednica nema sredstava na računu onda su i upravniku vezane ruke.

3. Da li je ograničen broj zgrada koje može da vodi jedan profesionalni upravnik?

Nažalost broj zgrada nije ograničen i još uvek mnoge firme koje se bave ovim poslom da kažemo love u mutnom, dobile su poverenje na početku stupanja na snagu ovog zakona, da se upravnik smeni potrebno je 2/3 potpisa vlasnika stanova ili saglasnost pisana od strane vlasnika stana ukoliko nije u mogućnosti da se pojavi na skupštini, u gradskim uslovima u zgradama je veliki broj podstanara, vlasnici nisu tu i skupiti 2/3 potpisa je bukvalno jedna avantura. Te firme se ne pojavljuju, ne drže sastanke, faktički ne rade ništa a pare im svakog meseca legnu na račun za usluge koje ne pružaju.

4. Da li Zakon o stanovanju u Srbiji ima neke mane?

Nase misljenje o zakonu o stanovanju je da je to jedna odlična stvar, koja je već sad dovela na mesto mnoge stvari i uredila mnoge stvari oko kojih stanari nisu mogli da se usaglase, a mislimo da je to tek budućnost i da će profesionalni upravnici biti pravi predstavnici i ogledala zgrada kojim upravljaju...

G-din Branko Ivanišević, Zgradex d.o.o.

Takođe, na sajtu Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture dat je odgovor na pitanje na koji način profesionalnom upravniku zgrade mogu biti povereni poslovi upravljanja. To može biti učinjeno odlukom stambene zajednice ili odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju prinudne uprave.

Šta je to prinudna uprava?

Prinudna uprava u stambenoj zajednici je uprava koja se uvodi stambenoj zajednici kao pravnom licu ukoliko nije organizovano upravlјanje i izabran upravnik u skladu sa zakonom kojim se uređuje oblast stanovanja. Postupak se pokreće podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, a ovaj postupak vodi nadležna lokalna samouprava koja imenuje profesionalnog upravnika iz službenog registra. Imenovani profesionalni upravnik je lice koje je steklo kvalifikaciju profesionalnog upravnika, zaposleno je ili angažovano kod organizatora profesionalnog upravlјanja i izabrano iz Registra profesionalnih upravnika u postupku uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici koja nije organizovala upravlјanje u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. Prema navedenom zakonu profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Ugovor o poveravanju poslova upravlјanja profesionalnom upravniku zaklјučuje se u pisanoj formi, između stambene zajednice, odnosno lica ovlašćenog od strane stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravlјanja, odnosno njegovog zastupnika.

Evidencija profesionalnih upravnika

Ko izdaje i oduzima licencu za profesionalnog upravnika? To čini Privredna komora Srbije (PKS) u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. PKS vodi i registar profesionalnih upravnika.

Šta je to registar profesionalnih upravnika?

U pitanju je javna evidencija koja sadrži lične podatke o profesionalnim upravnicima kao i podatke o ugovorima koje je sklopila stambena zajednica sa organizatorom profesionalnog upravlјanja. Registar profesionalnih upravnika za svakog profesionalnog upravnika uključuje: spisak aktivnih ugovora sa stambenim zajednicama, spisak isteklih ugovora sa stambenim zajednicama kao i spisak raskinutih ugovora sa stambenim zajednicama.

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada profesionalni upravnik briše se iz registra: usled smrti, na lični zahtev, protekom roka od deset godina od dana upisa u registar, ako ne zatraži obnavljanje upisa ili usled oduzimanja licence.

Šta sve radi profesionalni upravnik zgrade?

Jedno od najvažnijih pitanja koje se nameće je i to koje su sve nadležnosti profesionalnog upravnika zgrade. Odgovor se može naći na sajtu resornog ministarstva.

Profesionalni upravnik, pored poslova upravnika zgrade (aktivnosti kao što su organizovanje održavanja zgrade, odlučivanje o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, kao i druga pitanja od značaja za upravlјanje zgradom) vrši i druge poslove.

On se stara o održavanju zemlјišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelјi u periodu od 00-24 časa, na osnovu primlјene prijave obaveštava i zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa, evidentira svaku primlјenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo), obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama, predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemlјišta na osnovu najmanje tri prikuplјene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemlјišta.

Buka u stanu — *Profesionalni upravnik prima prijave za nepoštovanje kućnog reda*

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora. Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu.

Ko plaća profesionalnog upravnika?

Profesionalni upravnik zgrade je za obavljanje navedenih poslova naravno plaćen.

Kako funkcioniše naknada za profesionalnog upravnika?

Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, navedeno je u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada.

Na sajtu nadležnog ministarstva naznačeno je da se naknada za poslove profesionalnog upravlјanja isplaćuje organizatoru profesionalnog upravlјanja, a on izmiruje obaveze plaćanja naknade prema profesionalnom upravniku. U slučaju prinudno postavlјenog profesionalnog upravnika, visina naknade koju će plaćati vlasnici posebnih delova određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave.

Ko proverava da li profesionalni upravnik ispunjava uslove i obaveze propisane članovima Zakona o stanovanju i održavanju zgrada? Inspekcijski nadzor vrši komunalni inspektor jedinice lokalne samouprave.

Profesionalni upravnik zgrada — *Angažovanjem profesionalnog upravnika život stanara u svakoj zgradi postaje bezbrižniji*

Lako se zaključuje da angažovanjem profesionalnog upravnika život stanara u svakoj zgradi postaje bezbrižniji: manje je nesuglasica između komšija, rešene su administrativne poteškoće, a olakšana organizacija uobičajenih poslova održavanja zgrade.