Građevinska dokumentacija

1. Građevinska dokumentacija

Građevinska dokumentacija se, uopšteno govoreći, deli na dva dela: projektnu dokumentaciju i tehničku dokumentaciju. Projektna dokumentacija sadrži sve opšte informacije za dobijanje saglasnosti, odobrenja, rešenja i dozvola za početak izgradnje, dok tehnička dokumentacija obuhvata sve podatke i stanje nakon završetka izgradnje. I projektna i tehnička dokumentacija su neraskidivo povezane sa procesom izgradnje objekta. Pravilnikom o projektno-tehničkoj dokumentaciji utvrđuje se bliži sadržaj, vrste i način izrade planova koji čine građevinsko-tehničku dokumentaciju.

Građevinska dokumentacija obuhvata podatke o lokaciji, dobijanje saglasnosti, odobrenja, rešenja i dozvola, projektna dokumenta, građevinsku dozvolu, promenu namene i upotrebnu dozvolu.

2. Informacije o lokaciji

Informaciju o lokaciji izdaje opština nadležna za područje na kojem se građevinsko zemljište nalazi. Podaci o lokaciji se izdaju u skladu sa propisima o upravnom postupku i uz plaćanje administrativnih taksi. Uopšteno gledano, informacije o lokaciji se traže u tri slučaja: u svrhu izgradnje objekta ili izvođenja radova na zemljištu ili objektu, radi prometa nepokretnosti i radi određivanja građevinske parcele za postojeći objekt. Podaci o lokaciji su deo projekta za dobijanje građevinske dozvole.

3. Dobijanje saglasnosti

Saglasnost za izgradnju pribavlja se od nadležnog davaoca saglasnosti, koji potvrđuje da je projektna dokumentacija izrađena u skladu sa svim postavljenim uslovima. Svaki projektant, odnosno, investitor, dužan je da pre otpočinjanja projekta traži od svih zainteresovanih i nadležnih davalaca saglasnosti da definišu svoje uslove realizacije projekta. Uz kompletan zahtev mora biti priloženo i idejno rešenje. Prilikom izrade projektne dokumentacije, projektant mora da pozove sve davaoce saglasnosti da daju svoje saglasnosti kao pisane dokumente.

3.1. Dobijanje saglasnosti od komšija

U nekim slučajevima, potrebno je da tražite saglasnost svojih komšija. Jedan od najtipičnijih primera je izgradnja kuće bliže granici parcele nego što to dozvoljavaju uslovi projekta ili kako je određeno informacijama o lokaciji. Ako želite da gradite kuću bliže granici parcele, morate dobiti pismenu saglasnost komšije čijoj će se međi vaša kuća približiti, da je saglasan i da je o tome obavešten.

3.2. Dobijanje saglasnosti Zavoda za zaštitu spomenika

Ukoliko se radi o objektu koji je proglašen zaštićenim kulturnim dobrom, odnosno, istorijskim spomenikom, potrebno je da dobijete saglasnost Zavoda za zaštitu spomenika kulture Republike Srbije, koji je nadležan za zaštitu kulturne baštine te obnovu objekata u skladu sa Zakonom o zaštiti kulturnih dobara. Od stepena zaštite objekta zavisi strogost pravila ili smernica po kojima morate renovirati zgradu. U nekim slučajevima, gabariti objekta moraju ostati isti, što znači da se zgrada ne sme nadgraditi niti dograditi, u drugim fasada mora ostati ista, odnosno, mora se tokom renoviranja vratiti u prvobitno stanje. Najstrože zaštićeni objekti ne smeju se menjati ni u kom smislu, ni spolja ni iznutra, pa preostaje samo obnova prema prvobitnim nacrtima na način i uz upotrebu originalnih materijala ili što približnijim, ako se oni više ne mogu naći ili se više ne proizvode. To je svakako najskuplji tip restauracije.

Ukoliko je ceo objekt ili neki njegov deo delimično ili potpuno srušen, a nema originalnih dokumenata na osnovu kojih bi se mogli doneti zaključci o prvobitnom izgledu zgrade, mora se, uz pomoć i saradnju stručnjaka iz lokalnog Zavoda za zaštitu spomenika definisati kako bi obnova tih elemenata mogla da se izvede, a da se ne naruši autentičnost celine.

3.3. Dobijanje odobrenja vezanih za zaštitu sredine

Odobrenja vezana za zaštitu životne sredine često izazivaju najviše glavobolja podnosiocima zahteva za građevinsku dozvolu. Ukoliko se objekt nalazi u području koje je pod zaštitom države kao ekološka sredina, moraćete da se pridržavate smernica koje propisuje nadležna organizacija za zaštitu i očuvanje životne sredine. U Srbiji su to zavodi za zaštitu prirode i ima republičkih, pokrajinskih i opštinskih. Često se dešava da se stambeni objekt sme graditi samo na ograničenoj površini parcele, jer se u blizini nalaze tekuća ili podzemna voda, koja bi njegovom izgradnjom mogla biti ugrožena. Može se desiti i da je deo parcele u području gde je zabranjena svaka gradnja. Ako se cela parcela nalazi na takvom mestu, nećete moći da gradite.

4. Projektna dokumentacija

4.1. Šta je projektna dokumentacija?

Projektna dokumentacija obuhvata više vrsta različitih planova, pri čemu svaki pojedinačni nacrt ili tlocrt ima svoju namenu i obavezni je deo projektne dokumentacije. Projektna dokumentacija obuhvata idejni plan (IP), idejno rešenje (IR), dokumentaciju za dobijanje građevinske dozvole (PGD), projekt za tender (PZT), projekt za izvođenje (PZI) i projekt izvedenih radova (PIR). Svaki od navedenih dokumenata je zapravo zbir pojedinačnih „papira“ koji su podeljeni u dve grupe - na takozvanu glavnu knjigu i knjigu nacrta. Glavna knjiga projekta se uvek označava brojem 0. Sadrži pojedinačne planove, studije i druge tehničke dokumente. Format glavne knjige je propisan i mora odgovarati veličini papira A4.

Planovi veći od formata A4 (a takva je većina), moraju se pravilno presavijati na datu veličinu papira. Omot ili korice glavne knjige svakog projekta sadrže podatke o vrsti projekta, broju projekta, sadržaju cele fascikle te vrsti konstrukcije i objekta.

4.2. Građevinska dozvola

Dobijanje pravosnažne građevinske dozvole je preduslov za svaku izgradnju, rekonstrukciju objekta ili zamensku gradnju. Tek na osnovu građevinske dozvole mogu se započeti radovi na realizaciji. Građevinskom dozvolom se smatra rešenje kojim nadležni organ uprave daje dozvolu za gradnju i propisuje konkretne uslove koji se moraju poštovati pri izgradnji. Postoje određeni izuzeci, kao što su jednostavni objekti, za koje nije potrebno pribavljanje građevinske dozvole pre izgradnje, ali samo ako je takva izgradnja u skladu sa važećim prostornim aktom kao i s tim da su procesi, veličina i način izgradnje u skladu sa zakonom i propisima.

4.3. Promena namene

Promena namene, odnosno, prenamena objekta se odnosi na izvođenje svih radova koji ne predstavljaju izgradnju i ne menjaju spoljašnji izgled niti veličinu objekta. Promena namene je vrsta promene u smislu korišćenja objekta, koja podrazumeva posledično povećanje uticaja objekta na okolinu. Svi radovi u vezi sa promenom namene mogu se započeti bez građevinske dozvole, ali samo pod uslovom da investitor pribavi lokacijsku informaciju u kojoj se navodi da je promena namene u skladu sa prostornim aktom.

4.4. Upotrebna dozvola

Pribavljena odgovarajuća upotrebna dozvola smatra se osnovom ili uslovom za početak korišćenja objekta. Upotrebnu dozvolu izdaje nadležni organ uprave za poslove građenja kada se završi tehnički pregled objekta. Ako je iz priloženih dokaza o pouzdanosti objekta jasno da objekt ne može da se koristi niti održava u skladu sa propisima, upotrebna dozvola se ne može izdati. Upotrebna dozvola se sastoji od glavne knjige sa dokazima o pouzdanosti objekta, knjige izvedenih radova i geodetskog plana novog stanja zemljišta.