Ugovor o izgradnji, obavezan dokument pre gradnje

1. Ugovor o izgradnji između izvođača i naručioca

Ugovor o građenju regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, „Sl. list SRJ", br. 31/93, „Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja i „Sl. glasnik RS", br. 18/2020) u poglavlju XIII. Ovim ugovorom naručilac pristaje, a izvođač preuzima građevinske radove na izgradnji kuće.

1.1. Ugovor o izgradnji je ugovor o pružanju usluga

Ugovor o izgradnji je u suštini poslovni ugovor. Ugovorom o građenju izvođač radova na izgradnji kuće ili pružalac građevinskih zanatskih usluga se obavezuje da će objekat izgraditi prema određenom projektu i planu i u ugovorenom roku. S druge strane, naručilac se obavezuje da izvođaču radova, odnosno, pružaocu usluga plati određen iznos pod određenim uslovima i u skladu sa dogovorenim obavezama plaćanja.

1.2. Ugovor o izgradnji - sadržaj

Kako stoji u Zakonu, (1) “Ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno, na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu. (2) Ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi.” Dakle, najbitnije stavke ugovora o izgradnji su pretežno sami građevinski radovi, definisani planskim i projektnim dokumentima - popisom materijala, poslova, radova, cena (predmerom) i roka njihovog završetka. Ugovor o građenju mora biti zaključen u pisanoj formi i najčešće se zaključuje u poslovnim prostorijama izvođača. Obaveza iz ugovora o građenju je ispunjena tek kada je postignut rezultat, tačnije, kada se stvarno započne ili završi sa građevinskim i zanatskim radovima.

1.3. Odstupanje od ugovora o izgradnji

Za svako odstupanje od plana izgradnje ili od ugovorenih radova, izvođač mora imati pismenu saglasnost naručioca. On ne može zahtevati povećanje ugovorene cene za obavljene radove bez takve saglasnosti.

Najbitnije komponente ugovora o izgradnji su:

2. Građevinski ugovor - ugovorena cena

Pre izgradnje kuće utvrđuje se ugovorna vrednost radova. Cena je definisana predračunom koji izdaje izvođač. Obično se predračun ponovo izdaje nakon pregleda supervizora, koji optimalizuje ponudu izvođača. Predračun je obavezan aneks ugovora o izgradnji. Dodatni naručeni radovi, koji nisu bili predviđeni prvobitnim ugovorom, moraju se posebno definisati. Naručilac i izvođač će ugovorom utanačiti dodatne poslove.

Izvođač mora da izda novi predračun za svaki dodatni posao. U slučaju netačne procene količine ili obima posla, predračuni će obuhvatiti sve ono što nije prethodno navedeno u ugovoru i njegovim aneksima.

3. Ugovorom o izgradnji utvrđuju se rokovi realizacije

Posebno budite oprezni kada postavljate rokove za realizaciju ugovorenih obaveza, koji se zbog različitih faktora mogu znatno produžiti. Gradnja objekta do takozvane 3. faze traje 2 do 3 meseca, dok izgradnja po sistemu „ključ u ruke“, može da se oduži i na godinu dana.

3.1. Početak radova

Izvođač obično počinje sa radom nakon dobijanja avansa, građevinske dozvole, tehničke dokumentacije i slobodnog pristupa objektu. Izgradnja kuće obično počinje 8 dana nakon potpisivanja ugovora. Kako je gradnja, a posebno gradnja do treće faze izgradnje, poprilično uslovljena vremenskim prilikama, ugovorni rok se razumno produžava za sve kišne dane ili dane kada se temperatura spusti ispod -5°C.

3.2. Ugovor o izgradnji i raspored

Izvođač je dužan da vam dokaže da ugrađuje vrste i količine materijala ugovorene popisom radova, odnosno, predmerom ili sa nadzornikom, kad god to zatražite. Planom rada na gradilištu je detaljnije definisan raspored vrste i tipa radova te rokova za svaki od njih. Takav redosled se stručno naziva gantogram - tip stubastog dijagrama kojim se ilustruje dinamika realizacije projekta. Njime se postavljaju uobičajeni rokovi za realizaciju pojedinih faza i podfaza. Ako želite da se bolje upoznate sa svim ovim pojmovima i preciznim rasporedom gradnje, razgovarajte sa svojim građevinskim nadzornikom.

4. Naplata i plaćanje usluga

Normalno plaćanje je zasnovano na situacijama kada je dogovorom određeno koja će faza i kada biti plaćena. Po rasporedu se deli na smislene delove, a plaća se najčešće u mesečnim ratama. Plaćanje se vrši 30 dana nakon izdavanja računa.

Cenu usluga izgradnje kuće određuju:

•  jedinice mere ugovorenih radova (jedinična cena prema Članu 635. ZOO)
• ukupan iznos za ceo objekat, odnosno, projekat (ukupna ugovorena cena po Članovima 636. do 640. ZOO)
• - sa klauzulom "ključ u ruke" (prema Članu 640. ZOO)

5. Ugovor o izgradnji i ugovorne kazne

Ugovorne kazne se često pominju u ugovorima o izgradnji, posebno kada postoje ograničeni rokovi zbog hitnosti gradnje. Ugovorna kazna je, naravno, stvar kompromisa između izvođača i vas. Kada izvođač svojom krivicom ne ispoštuje ovaj ugovor i priloženim planom rada ugovorenih i ugovorom produženih rokova, naručilac može zahtevati plaćanje ugovorne kazne za svaki dan kašnjenja u iznosu utvrđenom ugovorom. To je obično 0,5% od ukupne vrednosti radova nakon konačnog obračuna. Ugovorna kazna obično ne prelazi 5% ove vrednosti radova.

Ako naručilac pretrpi štetu zbog kašnjenja izvođača pri izvođenju radova, a ona pređe vrednost ugovorne kazne, naručilac ima pravo na naknadu celokupne štete.

6. Ugovor o izgradnji i garantni rokovi

Garantni rokovi su određeni Zakonom, što mnogi investitori ne znaju. Prilikom gradnje se razlikuju dve vrste rokova, a to su čvrsta konstrukcija i materijal. Garantni rok za kvalitet izvedenih radova i za građevinske elemente je 5 godina, ako se ugovorom ne odredi drugačije. Garancija počinje da teče od dana predaje objekta naručiocu. Izvođač je dužan da u garantnom roku otkloni sve nedostatke nastale njegovom krivicom i nema pravo na plaćanje ovih radova. Na ugrađeni materijal važe garantni rokovi proizvođača, koje obezbeđuje izvođač uz obavezno dostavljanje garantne dokumentacije.

Garantni rokovi počinju da teku danom prodaje ili kupovine materijala između izvođača i naručioca.