1. Građevinski nadzor - šta sve treba da znate?

Izgradnja kuće je verovatno jedan od najzahtevnijih projekata kojih ćete se latiti u životu. Često umeju da iskrsnu brojne komplikacije koje treba brzo i efikasno rešiti, na licu mesta. Međutim, s uma se nikad ne smeju smetnuti kvalitet gradnje niti finalni rezultati, pošto bi to moglo dovesti do mnogih negativnih posledica na duži rok. Zato je još važnije da ceo proces gradnje nadgleda sposoban i iskusan profesionalac koji će voditi računa o svim aspektima rada i upozoravati na moguće probleme i pre nego što se pojave.

1.1. Šta je tačno građevinski nadzor?

Građevinski nadzor je stručna, odnosno, profesionalna kontrola na gradilištu, koju vrši kvalifikovani nadzornik gradnje. Građevinski nadzornik je taj koji proverava da li se proces izgradnje objekta odvija u skladu sa dokumentacijom za građevinsku dozvolu (DGD). Pošto je građevinska dozvola izdata po dostavljenim i odobrenim planovima, zapravo, prema čitavom korpusu dokumentacije, izgradnja mora biti u skladu sa svim definisanim parametrima. Građevinski nadzornik, takođe, proverava kvalitet građevinskih radova, delova, elemenata, materijala, instalacionih vodova (struja, vodovod, kanalizacija, grejanje i hlađenje) i tehnologije u objektu. Zadatak kontrole izgradnje je i koordinacija - raspored i rokovi izvođenja određenih poslova i njihova sinhronizacija - ali i osiguranje da se svi projektanti i izvođači pridržavaju ugovorenih normi i obaveza. Samo ako savesna i poštena osoba rukovodi svim onim što se na gradilištu dešava od prvog do poslednjeg dana, izgradnja može da teče efikasno i po planu.

1.2. Zašto je neophodan građevinski nadzor?

Mislimo da nema potrebe naglašavati koliko je bitno kako se objekt podiže i povezuje s okućnicom i okolinom i kako se integriše u šire okruženje, budući da u njemu treba da boravite decenijama, ako ne i ceo svoj vek. Kontrola izgradnje je važna jer se samo tako može garantovati željeni kvalitet, funkcionalnost, pa i estetika, a o komforu da se i ne govori. Njime se osigurava i usklađenost objekta s opštinskim prostornim planom i ograničenjima. Građevinski nadzor dakle obezbeđuje da objekt bude izgrađen u skladu sa svim prostornim aktima i planovima lokalne zajednice i da se gradi u skladu sa planovima koji su izradili projektanti. Nadzor izgradnje garantuje izvođenje i kvalitet detalja, materijala, ugrađenih uređaja i rokova isporuke, kao i upravljanje te kontrolu troškova. Uz dobru kontrolu gradnje možete uštedeti više od 10% investicije. Nadzornik je stručnjak koji ume da otkrije greške u gradnji koje bi inače mnogi izvođači možda i pokušali da sakriju, čime se obezbeđuje sigurnost, trajnost i kvalitet svih planiranih detalja.

1.3. Ko je nadzornik gradnje?

Prema zakonu, odnosno, Pravilniku o sadržaju i načinu vođenja stručnog nadzora („Sl. Glasnik RS“ br. 22/2015 i 24/2017) definicija nadzora obuhvata:

• 1) pripremne radove;
• 2) građevinske i građevinsko-zanatske radove;
• 3) ugradnju instalacija, postrojenja i opreme;
• 4) druge radove koji se izvode u toku građenja objekta.

Nadalje se kaže da, „za vršenje stručnog nadzora investitor određuje lice koje ispunjava uslove propisane zakonom za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova, zavisno od vrste radova koji su predmet stručnog nadzora (u daljem tekstu: nadzorni organ). Stručni nadzor se obezbeđuje od početka građenja, odnosno izvođenja radova, u skladu sa zakonom i traje do završetka građenja, odnosno izvođenja radova i izdavanja upotrebne dozvole”.

Dakako, izabrali preduzeće ili fizičko lice, osim licenci za rad, neophodne su određene kompetencije, stručnost i iskustvo. Nadzornik izgradnje je, dakle, onaj koji ispunjava sve potrebne uslove za projektanta, ali NE učestvuje u procesu izgradnje niti projektovanja objekta nad kojim vrši nadzor. Drugim rečima, nadzornik izgradnje mora biti treće lice koje nema nikakve veze sa projektovanjem objekta ni procesom njegove izgradnje, niti, s druge strane, ima poslovne veze s izvođačima radova koji obavljaju poslove. Rečima zakonodavca rečeno:

„Stručni nadzor za izgradnju objekata može da vrši lice koje ispunjava uslove iz stava 3. ovog člana i koje je zaposleno u privrednom društvu, odnosno drugom pravnom licu ili kod preduzetnika koji poseduje rešenje o ispunjenosti uslova za izradu tehničke dokumentacije ili izvođenje radova na toj vrsti objekata, u skladu s ovim zakonom. U vršenju stručnog nadzora na objektu ne mogu da učestvuju lica koja su zaposlena u privrednom društvu, odnosno, drugom pravnom licu ili preduzetničkoj radnji koje je izvođač radova na tom objektu, lica koja vrše inspekcijski nadzor, kao ni lica koja rade na poslovima izdavanja građevinske dozvole u organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole.“ (Zakon o planiranju i izgradnji, Čl. 153, Sl. Glasnik RS, br. dr. zakon, 9/2020 i 52/2021) Dakle, osim što je zakonska obaveza, to je i jedini način obezbeđenja nepristrasnosti i objektivnosti.

1.4. Nadzornik izgradnje može biti i sam investitor

Teoretski, nadzornik gradnje može biti investitor, ali samo ako ispunjava sve propisane uslove iz Zakona o izgradnji objekata (ZGO). To se u praksi ne dešava često, jer tek mali broj investitora ispunjava ove uslove, a najčešće nemaju dovoljno iskustva, pošto se uopšte ne bave stručnim nadzorom u izgradnji.

1.5. Nadzornik izgradnje ne sme biti arhitekta niti izvođač radova

Budući da nadzornik ni na koji način ne sme biti uključen u proces planiranja niti projektovanja kuće ni njene izgradnje, ovu ulogu ne sme da preuzme arhitekta koji je kuću projektovao. Takođe, nadzornik izgradnje ne može biti ni jedan od izvođača radova. U suprotnom bi bilo nemoguće obezbediti objektivnost procene niti kvalitet procesa izgradnje, pošto izvođač ne bi bio dovoljno kritičan prema sopstvenom radu ili bi bio previše kritičan prema tuđem, niti bi smatrao svojom obavezom naknadne popravke sopstvenih manjkavosti bez nadoknade troškova.

1.6. Da li je nadzor gradnje neophodan?

Građevinski nadzor je nezaobilazan za sve vrste objekata osim za jednostavne, odnosno, nezahtevne. Pošto nema građevine u kojoj se sme i može stanovati, a da ne spada među one za koje građevinska dozvola nije obavezna, za izgradnju svih objekata, čak i ako se radi o samostalnoj gradnji, neophodan je građevinski nadzor.

2. Dobar građevinski nadzor i nadzornik gradnje

Dobar građevinski nadzornik će ponuditi niz usluga, među kojima se obaveznim smatraju sledeće:

2.1. Pomoć pri izboru izvođača radova

Nadzornici izgradnje su stručnjaci koji nisu direktno uključeni u proces ulaganja ni izgradnje, pa njihov posao podrazumeva samo posmatranje i nadgledanje u bukvalnom smislu reči, bez ikakvog uzimanja učešća u poslovima. Sledstveno tome, praktično nema idealnijeg saveznika za investitora kada je u pitanju pomoć u odabiru izvođača radova. Kako nadzornik nema i ne bi trebalo da ima skrivene finansijske interese ili pristrasne veze sa konkretnim izvođačima, moći će odmah da vas posavetuje koji je po zadatim parametrima najbolji u svojoj kategoriji. Ona/on je taj koji bi trebalo da razmotri i ponude koje dobijete za kupovinu materijala te pružanje usluga i da odmah isključi apsurdno visoke ili sumnjivo niske cene. Dobar građevinski nadzornik, šta više, zna da kontroliše količine i cene naručenih i upotrebljenih materijala, što može doneti poprilične uštede.

2.2. Nadzor gradnje, materijala, sistema

Podrazumeva se da će nadzornik nadgledati napredak gradilišta. Takođe će kontrolisati kvalitet gradnje i materijala, izvođenje detalja i stalno proveravati usklađenost sa dokumentacijom za građevinsku dozvolu (DGD). Ako postoji dilema na gradilištu, nadzornik gradnje je jedan od onih koji je po svojoj osposobljenosti, znanju i iskustvu među najpozvanijima u traženju rešenja. Pored kontrole kvaliteta konstrukcije, materijala i strukturnih detalja, proveravaće usklađenost izvođenja instalacija koliko i tražene parametre i kvalitet ugrađenih uređaja i opreme (za grejanje, ventilaciju, hlađenje...).

2.3. Kontrola budžeta

Napomenuli smo već da stručan i savestan nadzornik može dobrom procenom, baratanjem i ophođenjem na gradilištu uštedeti znatne svote novca. Počevši od pribavljanja, pregleda i analize ponuda izvođača, nabavke materijala i načina ugradnje, ona/on je taj koji uvek može da razmotri kako bi pojedini detalji mogli biti jeftiniji ili jednostavniji, a da se pri tom ne ugrozi ni jedan od elemenata konstrukcije ili strukture. Na ovaj način može da se dođe i do sasvim inovativnih ušteda u izgradnji temelja, količini potrebne armature u betonu i još mnogo toga.

2.4. Nadzornik vrši koordinaciju izvođača radova

Na kraju, ali ne i najmanje važno, koordinacija svih izvođača na gradilištu i organizacija procesa realizacije, takođe je zadatak nadzornika. Ona/on će pripremati planove, raspored i rokove, pozivati i podsećati one koji kasne, upravljati troškovima, potrošnjom materijala, usklađivati izvođenje različitih poslova koji se izvode istovremeno i još mnogo toga.

3. Nadzornik gradnje - kako ga izabrati

3.1. Koliko iskustva treba da ima nadzornik gradnje?

Iskusan građevinski nadzornik će sigurno moći brže da savetuje i ukaže na potencijalne probleme nego neko ko tek počinje. Stoga, ispitajte potencijalne kandidate o njihovim referencama, odnosno, na kojim objektima su već vršili nadzor. Odlično je kada nadzornik ima iskustva i sa većim objektima, a ne samo sa stambenim, jer se verovatno susreo/la sa raznovrsnijim slučajevima i problemima nego ako je vodio/la samo manje poslove. S druge strane, pored iskustva sa većim objektima, važno je da je nadgledao/la i izgradnju porodičnih kuća, koje se po mnogo čemu razlikuju od većih građevina. Iskusnog profesionalca ćete, stoga, prepoznati i po tome što se može pohvaliti brojnim preporukama za uspešno izvedene raznolike projekte, od manjih do većih. Dok razmatrate ponude kandidata posebnu pažnju obratite na reference, preporuke, pa možda i pozive ili posete bivšim poslodavcima.

Najbolja preporuka je da, ukoliko za to postoji mogućnost, obavezno obiđete te objekte i proverite kako su izgrađeni. To će vam dati najobjektivniji i najdirektniji uvid u saznanja koja može ponuditi budući nadzornik. Ako i sami uvidite da je ona/on sposoban profesionalac, lakše ćete mu poveriti i svoj dom.  

3.2. Blizina gradilišta

Definitivno je prednost ako odaberete lokalnog stručnjaka. Takav nadzornik izgradnje moći će više puta da obiđe gradilište, a moći će spontano i brzo da reaguje ako se pojave nepredviđeni problemi koji se moraju odmah rešiti. Lokalni građevinski nadzornik će takođe naplatiti mnogo manje za troškove sopstvenog prevoza nego neko ko mora da vozi 100 i više kilometara do gradilišta.

3.3. Ponuda i cena

Kada odaberete lokalnog stručnjaka sa dobrim referencama, pregovarajte o ceni i usluzi koju će vam pružiti. Pošto postoji više verzija kontrole gradnje, od osnovne do veoma obimne, neophodno je da postignete zadovoljavajući dogovor o svim detaljima ponude. Da li će posećivati objekt svake nedelje ili minimalno, samo po potrebi? Da li će pomoći u pronalaženju dobrih izvođača i kontrolisati količine i troškove koji se naplaćuju ili ne? Sve se ovo mora ugovoriti, utanačiti i završiti pre početka saradnje, nikako u toku radova ili naknadno.

3.4. Nezavisnost i nepristrasnost

Osnovna uloga koju ima nadzornik gradnje je da vas zaštiti od paprenih cena, prevelikih i nepotrebnih količina materijala i opreme te neodgovarajućih vrsta materijala, a svakako i nepredviđenih dodatnih izdataka. Stoga je ključno da on/ona bude odgovorna, savesna, nezavisna i nepristrasna osoba, što znači da ne sme da ima nikakve privatne veze niti poslovnu saradnju sa bilo kojim od izvođača. Jednostavno rečeno, ne sme ni na koji način biti u vezi sa bilo kojim preduzećem ili majstorom, jer u suprotnom može doći do toga da stane na njegovu, a ne na vašu stranu.

4. Paketi za kontrolu izgradnje

4.1. Paketi za kontrolu izgradnje

Kada je u pitanju izbor nadzornika i vrste nadzora, imate više opcija, ali se, otprilike, sve svodi na dve glavne. Možete se odlučiti samo za najnužniji nadzor, što znači da će nadzornik obilaziti gradilište onoliko puta koliko je minimalno obavezno. Takva usluga će naravno biti jeftinija, ali površna, paušalna i provizorna. Ukoliko želite vrhunski obavljenu i najcelishodniju kontrolu, preporučujemo da se odlučite za produženi, odnosno, najopsežniji građevinski nadzor, što znači da će nadzornik obilaziti gradilište najmanje jednom nedeljno. U tom će slučaju, najverovatnije, ponuditi stalnu pomoć oko projekta, uključujući i finansije (ako želite). Prema tome, sumirano, osnovni i najobuhvatniji nadzor podrazumeva sledeće usluge:

4.2. Osnovni građevinski nadzor

Osnovna kontrola gradnje obuhvata sve što je potrebno za kvalitetnu projektnu izgradnju. Nadzornik će pregledati i nadgledati:

• da li se objekt gradi u skladu sa dokumentacijom u građevinskoj dozvoli (DGD);
• da li se objekt izvodi u skladu sa svim definisanim detaljima i da je to izvođenje najbolje moguće, u skladu sa smernicama;
• da se sve naknadne izmene i/ili dopune napravljene tokom procesa izgradnje evidentiraju i koordiniraju pre realizacije i da ih odobre odgovorni projektant i rukovodilac gradilišta. Svi odgovorni moraju da pristanu na izmene pre nego što budu sprovedene;
• da se izgradnja odvija prema predviđenim rokovima;
• da su svi elementi za ugradnju u skladu sa smernicama i propisima i da je njihov kvalitet dokaziv dokumentima;
• da je gradilište uredno zavedeno i uređeno.

4.3. Prošireni građevinski nadzor

Proširena kontrola gradnje, znači da će nadzornik, pored svega navedenog, nadzirati i:

• da su sve količine, cene i kvalitet pojedinih materijala, elemenata i delova maksimalno usklađeni sa predračunom iz ugovora i potvrđeni predmerima;
• da se radovi izvode u skladu s ugovorom;
• da će predložiti i pronaći izvođače za pojedinačne radove te proceniti njihove ponude i isključiti sumnjivo niske/visoke;
• da će pružati podršku naručiocu i izvođačima u slučaju nepredviđenih komplikacija;
• da li su greške ili nedostaci otklonjeni ili ispravljeni prema dogovorenom.

4.4. Broj poseta nadzornika gradnje

Građevinski nadzor se obično obavlja dva puta nedeljno, ali sve zavisi od „paketa” koji izaberete ili nekakvog drugačijeg dogovora koji postignete. Ako se odlučite za varijantu proširenog nadzora to će značiti da je njegova/njena obaveza da obilazi gradilište tri puta nedeljno i svakako kad god dođe do neočekivanih komplikacija. U svakom slučaju, poseta treba da bude nešto više na početku svake faze izgradnje. Međutim, kada su svi izvođači dobro uhodani, dovoljna je jedna poseta nedeljno. Ako se na gradilištu stvari odvijaju sporije (recimo, kada se čeka sušenje betonskih ploča i slično), dovoljan je jedan dolazak u deset dana. Marljivi nadzornik će svakako obići gradilište onoliko puta koliko je potrebno kako bi se uverio da objekt napreduje u skladu sa planovima, vašim očekivanjima i najvišim standardima kvaliteta. Minimalni broj poseta je 15, premda maksimuma nema i zavisi od ugovora koji ste sklopili.

5. Cena za nadzor izgradnje

Dobar nadzornik građevinskih radova može uštedeti mnogo novca, nerava i problema koliko i grešaka tokom izgradnje koje bi izvođači radova rado prikrili, a naročito vas može zaštiti kontrolom izračunatih i stvarno utrošenih količina materijala i obavljenog posla; takođe, može biti od velike pomoći pri pregovaranju sa izvođačima radova. Već zbog svega ovog njegovo angažovanje se svakako isplati. Dobar nadzornik može da uštedi i do 30%, a da to ni u kom smislu ne ugrozi kvalitet gradnje. Dakako, neophodno je da to bude osoba potpuno nezavisna od svih izvođača radova. Osnovni nadzor će koštati između 650 i 1.200 EUR i oko 3.000 EUR za konstantni nadzor. Cena nadzora obično iznosi 1-5% ukupne vrednosti investicije.